2023-03-03 13:07:25 来源 : 德阳房帮帮
去年，住建部曾相继发布过两本强制性规范——《民用建筑通用规范》和《消防设施通用规范》。根据当时的公告，这两本规范从3月起全面执行！
其中“杀伤力”最大的强条，就是面层要计面积了（建筑面积要算到外饰面）！
怎么理解呢？
(资料图片)
最直白一点讲，就是未来买房，公摊面积又要增加了！
1、新旧规的区别
旧规GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.27条文节选：
下列项目不应计算建筑面积：6勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷。
新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文：
建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。
新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文说明：
“每个自然层”为非单层建筑时，建筑面积应为建筑各自然层面积的总和；“楼（地）面处”是指楼（地）面的设计完成面，对于没有结构楼板的地面，应为混凝土垫层顶面；“外围护结构”是指外墙，包括作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等；“外表面”是指外围护结构的设计完成面，建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成，设计完成面即装饰面层外边线；当幕墙作为外围护结构时，“外表面”为幕墙面板外边线（见图1）。
2、对不同住宅的影响
● 对以真石漆为主的住宅来说
以普通的18层住宅楼为例，其真石漆面层厚度为20mm。
实体墙涂料面层做法：此做法面层厚度为20mm。
图源：图图规范
粘贴式外保温板面层做法：此做法面层厚度为15+5=20mm。
图源：图图规范
一体化保温板（AB板）面层做法：此做法面层厚度为15mm+保护层厚3mm，总厚度为18mm。
图源：图图规范
以上面的一个普通住宅为例，建筑面积变化：每层增加2.85㎡，每栋楼增加2.85㎡*18=51.3㎡，10栋楼增加51.3㎡*10=513㎡。
图源：图图规范
● 对幕墙体系的住宅来说
幕墙做法厚度一般会考虑200mm。
图源：图图规范
同样以上述住宅楼为例，原保温层厚度若为100mm厚，选择幕墙外饰面，则厚度为200mm，增加100mm厚度。
建筑面积变化：每层增加14.26㎡，每栋楼增加14.26㎡*18=256.68㎡，10栋楼增加256.68㎡*10=2566.80㎡。
图源：图图规范
3、对购房者的影响
新规后，建筑面积计算规则发生了重大变化，建筑面积将会增加。
尤其是幕墙类的建筑建筑面积将会大幅增加，由此公摊面积也会增加，得房率更低，对于买房人来讲，也就是同样的总价买到的套内面积更小了。
所谓“公摊面积”，是指分摊的公用建筑面积的简称，指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积，它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等。
根据建筑形态的不同，公摊面积和得房率有很大的区别。
一般来讲，公摊面积高层> 洋房>别墅 ，高层往往得房率低，公摊面积高。
而且由于公摊面积缺少标准，背后利益空间巨大。
如果每一户多出1㎡，按德阳目前大多数小区1000户计算，就可以多出1000㎡。再以当前德阳房价7260元/平米计算，开发商从这上面可以获得的利润是多少？
726万！
气气的是公摊这玩儿意，明明是香港产生的，祖师爷还是霍英东呀。但是现在全宇宙只有中国和台湾有公摊面积这一说。
因为，早在2013年，在汹涌的民怨下，香港也结束了这个实行了半个世纪的政策，正式迈入了“以套内面积计价”的时代。
好神奇呀！
对待这一问题，于民众而言，几乎真看不到任何好处，而带来的问题倒是无数。对于开发商而言，倒是好处一大堆，至少利益上是盆满钵满了呀。
04取消公摊，重庆已经耍了近20年了。
大家的期待当然是，取消公摊。
对此，2018年，新华社等媒体曾多次发文，质疑公摊面积，如《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》。
2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
取消公摊，重庆已经耍了近20年了。
2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
2020年10月，襄阳市规委会审议通过《襄阳市建设工程建筑面积计算规定》。
根据这项规定，阳台不区分结构内外及是否封闭，均计算一半面积。明确外墙外保温层，不计算建筑面积和产权面积，不计入公摊。符合条件的设备平台，不计算建筑面积。
福音啊！范本啊，学学呀。
05但是，这也并不意味着公摊面积越小就越好。
试想一下，社区的公共设施大规模缩减，楼梯、过道、门廊等狭窄不堪，居住起来该有多么的不适，以牺牲社区的居住品质为代价的低公摊小区，大家真的愿意买吗？
精致的公摊可以提升居住品质，另一方面也提升房产价值。
所以总的来说，如何把握公摊面积的大小、计算方式都是很重要的一个课题。
也有人会说，“取消公摊面积，套内单价只会暴涨”，一样的道理。
确实，如果按照实用面积计价，单价确实会相对暴涨，但这就相当于超市带壳的榴莲和剥好的榴莲果肉一样，总价是不变的。
但是，我请问你，你买榴莲的时候是带皮的还是不带皮的，你是不是看得一清二楚，也知道分别的价格是多少？你甚至可以称一下榴莲皮的重量是多少。
房子呢?公摊你算得出来吗?
