2023-02-23 20:16:17 来源 : 楼市前线
这段时间，对于黄埔，无论是旧改，还是楼市，一直都是话题的中心。
(资料图片仅供参考)
尤其是老黄埔，这边楼盘火热加推，那边旧改也如火如荼地进行中。比如备受关注的文冲东片旧改，又迎来了新的进展！
新增超12万㎡商品房+8所学校
今天，市规划自然资源局公布了黄埔文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目控规调整方案。
这也就意味着，文冲东片旧改正在加速推进！
文冲东片旧改，改造范围包含文冲社区渡头、文元、江北3个片区。
项目紧邻文冲、双岗地铁站，地处广园快速路南侧，临近黄埔东路。
向西可通过石化路接驳广园快速路，30分钟内到达珠江新城；往北可在1小时内到达白云国际机场等重要区域枢纽。
按照规划，此次控规调整将大大优化片区空间环境，进行土地的集约化利用。
△原规划示意图
△拟调整草案示意图
1、改造范围内居住用地增加17.4公顷，公服设施用地增加5.24公顷，道路与交通用地减少0.26公顷，村庄建设用地减少24.42公顷；
2、改造范围内计容建面从原来的100.26万㎡增加至219.83万㎡，总建设量增加119.57万㎡。
其中，居住建面增加122.12万㎡，商服建面增加40.15万㎡，公服配套增加7.31万㎡；
3、宅地容积率从1.5-3.8调整为4.8-4.92，商业商务用地容积率从1.5-5调整至2.0-7.34，居住密度和商业布局密度增加；
4、改造范围内规划人口4.64万㎡，公建配套增加42处达到163处；
5、规划1所39班完全中学、2所36班九年一贯制学校、1所36班小学、4所15班幼儿园，以及社区管理处、老年人福利院、社区卫生服务中心等；
6、增加文元改造范围内南北向支路、拓宽江北片规划学校南侧支路宽度。
按照规划，未来的文冲旧村改造项目将打造成为集住宅、商业、养老健康为一体的大型品质社区，将提供大量的住宅供应、学校和公建配套设施。
科学城集团已介入
其实，文冲旧改一直都是黄埔的重点改造项目。
虽然文冲以东片区和文冲以西片区中间只隔着一条石化路，但两边的城市界面截然不同。
早在12年前石化路西侧的文冲西就投入了旧改运动中，文冲以西旧改项目融资区商品房，也就是现在的万科城市之光，早已是老黄埔炙手可热的红盘。
△文冲石化路以西片区
如今，石化路西侧高楼林立、现代感十足、城市面貌焕然一新。而石化路东侧，和广州的大多数城中村类似，城市建面混乱、交通不便、生活设施急需提升。
△文冲石化路以东片区
旧改本就是一块硬骨头，想要顺利推进并非易事。不过回望文冲东片旧改的进度，也算顺利。
文冲东片旧改进程
2021年11月
项目首次启动百日会战，私宅签约率超82%。渡头、江北中约、江北东约的签约工作接近清零。
2021年11月
项目长者临时安置区落成；
2021年12月
科学编制《历史文物和名木古树保护专章》，保护好改造范围内每座古建筑物、每棵名木古树；
2022年05月
对项目房屋拆除、集体物业拆除工程公开招标。
2022年06月
实施方案通过二级会，首开区建设得以审议，禁毒教育公园动工，圆梦行动动员大会召开；
2022年07月
集体物业复建首开区地块拆平
目前，掌舵文冲石化路以东旧改项目的，是科学城 （广州） 城市更新集团，其母公司为科学城集团，已经参与了火村、宏岗、旺村、鱼珠等城市更新项目。
△科学城集团
按照规划，改造后文冲以东片区将依托中国软件CBD，聚焦以游戏、 电竞、动漫、影视等为代表的泛娱乐信息经济产业，成为广州人工智能与数字经济试验区的软件聚集高地。
△ 文冲石化路以东旧改规划效果图（最终以官方发布为准）
未来，这里还会依托国际航运企业创新集聚区，重点发展现代服务业、创意创业园区及临港贸易外溢等功能。
在科学城集团的操刀下，未来文冲东片区旧改将会最大限度被赋予产业导入，大大提升片区价值。
区域楼市一触即发？
当然，除了城市界面的提升以外，更重要的是，文冲旧改所在的区域一直都是老黄埔楼市的主战场。
尤其是从2021年下半年开始，缺货的老黄埔，新房供应迎来了井喷， 多个新盘陆续入市， 住宅供应不断增加，老黄埔的新房供应一下子就上来了，价格也一路水涨船高。
老黄埔在售楼盘价格一览
项目名称
片区
均价（万/㎡）
万科城市之光
文冲
6-6.5
中鼎·君和名城珺合府
文冲
4.8-5.2
卓越招商·臻珑府
庙头
4.3-4.5
富力南驰·富颐华庭
庙头
5.1-5.3
越秀滨江·星航TOD
庙头
4.6
万科黄埔新城
南岗
3.5-4
不过对于文冲东片区来说，最直接的竞争除了一路之隔的万科城市之光，还有相隔不远的新溪村旧改。
目前，万科城市之光A8栋正在诚意登记中，预计近期开售。由于是整个项目最后一栋商品房，同时也更靠近文冲地铁站，预计吹风价去到6万-6.5万/㎡。
△万科城市之光
而新溪村旧改也在不断推进当中，目前已发布旧改实施方案（片区策划），预计带来约12.8万㎡的商品房供应。
如今，随着黄埔旧改大刀阔斧的进行，未来的老黄埔，尤其是文冲片区，或将再次成为市场的焦点！
