2023-02-23 13:07:31 来源 : 克而瑞苏州房产测评
今天，随着新区和吴江5宗地块成功出让，2023年苏州首批次集中土拍圆满落幕。
5宗地块分别位于新区狮山、横塘和吴江盛泽，总成交价格为140亿元，总出让面积18.5万㎡，最高成交楼面价为狮山永和村西地块30475元/㎡，新区狮山楼面地价再创新高！最低成交楼面价为吴江盛泽地块6789元/㎡。
(资料图片仅供参考)
苏地网挂【2023】1号公告土拍成交结果如下：
11宗涉宅地块总出让面积为39.26万㎡，共吸金140亿元，3宗触顶摇号，5宗产生溢价，最高溢价率为15%，6宗底价成交。
2.23地块成交详情
狮山永和村地块竞价14轮后，进入摇号环节， 成交总价57840万元，成交楼面价30475元/㎡，溢价率15%。
向阳路地块经过81轮报价， 进入摇号环节 ，成交总价为315828万元，成交楼面价为27025元/㎡，溢价率15%。
狮山横塘吴越路西地块经过1轮报价，被苏高新股份竞得，成交总价为53728万元，成交楼面价为17000元/㎡，溢价率0%。
狮山横塘吴越路东地块经过2轮报价，被保利发展竞得，成交总价为42807万元，成交楼面价为17201元/㎡，溢价率1.18%。
吴江盛泽地块经过1轮报价，被盛泽投资竞得，成交总价为90956万元，成交楼面价为6789元/㎡，溢价率0%。
2.16地块成交详情
园区湖西原三星地块竞价65轮后，共31家房企将集中摇号，被华润置地摇号竞得， 成交总价364268万元，成交楼面价35650元/㎡，溢价率15%。
园区青剑湖悦云庭北地块经过2轮报价，被建发房产竞得，成交总价为76854 万元，成交楼面价为20131元/㎡，溢价率0.65%。
园区娄葑星翠澜庭北地块经过1轮报价，被招商蛇口竞得，成交总价为91910 万元，成交楼面价为20000元/㎡，溢价率0%。
吴中太湖新城龙翔路东侧地块经过1轮报价，被中建三局竞得，成交总价为153678万元，成交楼面价为17500元/㎡，溢价率0%。
吴中太湖新城龙翔路西侧地块经过1轮报价，被中建三局竞得，成交总价为139368万元，成交楼面价为17500元/㎡，溢价率0%。
吴中光福地块经过1轮报价，被山西万信竞得，成交总价为12929万元，成交楼面价为6500元/㎡，溢价率0%。
经历了2月16日的开门红后，此番5宗地的热度延续，主要原因在于：
1、春节后苏州楼市回暖迹象明显，房企投资信心逐步恢复。
2、相比2月16日出让的6宗地块，此次5宗地块素质仍旧优秀，尤其是狮山核心区地块，热度仅次于湖西，皆进入摇号阶段。
从地块热度来看：
11宗涉宅用地中有3宗触顶摇号，分别为园区湖西三星地块和新区狮山永和村西地块和向阳路地块。
3宗宅地经过激烈的加价后进入摇号环节，其中园区湖西三星地块经过65轮竞价，共31家房企进入摇号环节，狮山永和村西地块经过14轮竞价，向阳路地块更是经过81轮拉锯战冲破最高限价进入摇号。
这和2月21日刚落幕的杭州2023年首批次土拍很相似，杭州地市持续高热，离不开优质地块的助推，杭州本次土拍有七成地块位于热点区域，优质地块加持下杭州本次土拍延续了月初的高热。
可见，对于房企来说，投资仍然集中在优质地块的“刀刃”上，即使是重点城市，也要条件足够优质的地块才有投资价值。
从园区湖西三星地块、新区狮山永和村西地块的触顶摇号可以看出，目前开发商对于苏州市场信心较高，只要地块质量上佳，就有房企愿意“买单”。
从拿地房企来看：
招商蛇口、建发房产、中建三局、华润置地、保利发展等，均是资金实力较强的央国企，并且在去年集中土拍中都积极出手，且部分房企成功布局，可见其对苏州市场的深度看好。
值得一提的是，本次土拍中外来房企的身影众多，且吴中光福地块被山西万信竞得。一方面反应了房企对苏州楼市的看好，另一方面反应了房企投资信心逐步恢复。
本次土拍过程解读
本场土拍不出意料地未开先火，截止开拍前一天（2月22日）下午五点，6宗地块均有一轮报价。
新区狮山永和村西地块
截止至今天十点正式开拍前，新区狮山永和村地块已报价3轮，经过14轮激烈的竞价后，该地块超过最高限价进入了摇号环节。
成交总价为57840万元，成交楼面价为30475元/㎡，溢价率为15%，摇号时间、地点将在网上出让系统另行公示。
该地块未开先火、毫无意外地进入了摇号环节，楼面单价刷新新区狮山天花板！
向阳路南地块
向阳路南地块 经过了81轮竞价后，该地块进入摇号环节，成交总价为316133万元，成交楼面价为27051元/㎡，溢价率为15%。
横塘吴越路西地块
横塘吴越路西地块经过了1轮竞价后，该地块被苏高新股份竞得，成交总价为53728 万元，成交楼面价为17000元/㎡，溢价率为0%。
横塘吴越路东地块
横塘吴越路东地块经过了2轮竞价后，该地块被保利发展竞得，成交总价为42807 万元，成交楼面价为17201元/㎡，溢价率为1.18%。
吴江盛泽地块
吴江盛泽地块经过了1轮竞价后，该地块被江苏盛泽投资有限公司竞得，成交总价为90956万元，成交楼面价为6789元/㎡，溢价率为0%。
园区湖西原三星地块
湖西苏园土挂（2023）01号地块经过65轮激烈的竞价后，该地块超过最高限价进入了摇号环节，共有31家房企参与现场摇号。
成交总价为364268万元，成交楼面价为35650元/㎡，溢价率为15%，最终被华润置地摇号竞得。
该地块未开先火、毫无意外地进入了摇号环节，楼面单价刷新园区天花板，湖西地块打响了苏州土拍市场开门红的第一枪！
园区青剑湖悦云庭北地块
园区青剑湖悦云庭北地块 经过了2轮竞价后，该地块被建发竞得，成交总价为76854万元，成交楼面价为20131元/㎡，溢价率为0.65%。
园区娄葑星翠澜庭北地块
园区娄葑星翠澜庭北地块经过了1轮竞价后，该地块被招商蛇口竞得，成交总价为91910 万元，成交楼面价为20000元/㎡，溢价率为0%。
吴中太湖新城龙翔路东地块
吴中太湖新城龙翔路东侧、霆威街北侧1号地块经过了1轮竞价后，该地块被中建三局竞得，成交总价为153678 万元，成交楼面价为17500元/㎡，溢价率为0%。
吴中太湖新城龙翔路西地块
吴中太湖新城景周街南侧、龙翔路西侧2号地
块经过了1轮竞价后，该地块被中建三局竞得，成交总价为139368万元，成交楼面价为17500元/㎡，溢价率为0%。
吴中光福地块
吴中区光福镇苏福路北侧、福锦路西侧地块经过了1轮竞价后，该地块被山西万信房地产竞得，成交总价为12929万元，成交楼面价为6500元/㎡，溢价率为0%。
以下为地块详情：
狮山永和村西地块
苏地2023-WG-6号位于高新区狮山商务创新区名尚花园东、吴前港绿化地南，占地面积10544.3㎡，容积率1.8，起拍楼面价为26500元/㎡，靠近大悦风华苑和金新城金狮印象苑。
周边配套方面，项目近红唐购物中心、淮海街、龙湖天街等大型商业体，距离轨交3号线狮山路站点也不远，生活配套丰富。地块周边集合了新区实验小学滨河路校区、新区实验初中金山路校区等优质的教育资源。
这块地的东边就是 大悦风华苑 ，备案均价4.65万元/㎡，目前已经清盘，南边是 金新城金狮印象苑， 规划打造6栋14-17F的小高层住宅 ，仅184户，容积率1.8，有建面约188㎡和218㎡两个大平层户型，预计将在4月左右开盘，价格可参考大悦风华苑的备案价（均价4.65万/㎡），甚至可能更高。
地块周边二手房均价在3.5-5.4万元/㎡，存在一定的倒挂。
地块要求：装标不低于3000/平，不高于6000/平，总户数不超过105户，户型面积不小于160平。
今年的狮山核心板块新房供应量丰富，且清一色的大平层豪宅，高端改善置业者的选择面大为增加，同时板块竞争更为激烈。
从规划条件来看，该地块未来将打造高端大平层豪宅，且入市价格或将在4.65万元/㎡以上，高于大悦风华苑。
向阳路地块
苏地2023-WG-9号位于高新区狮山商务创新区向阳路南、汾湖路东，占地面积48693.8㎡，容积率2.4，起拍楼面价为23500元/㎡。
地块距离上瑞阁不远，距离地铁5号线石城站、汾湖路站也很近，出行便利。
商业配套上，乘坐地铁1号线从汾湖路站出发，两站可达金鹰国际购物中心，1号线转3号线，三站可达狮山龙湖天街。
除了地块旁侧的幼儿园用地，周边还有狮山实验小学（竹园路小学）、苏州高新区第一中学、苏州外国语学校等，未来业主孩子的教育完全不用愁。
医疗配套上，距离明基医院也非常近。
自2020年上瑞阁售罄后，向阳路片区就进入了断供状态，上瑞阁备案均价为3.2万元/㎡，而当时狮山的新房价格普遍在3.8-3.9万元/㎡，如今狮山核心备案均价已经达到4.65万元/㎡，该片区的房价或将重新定义。
地块要求：装标不低于2000/平，不高于4000/平，总户数不超过860户，面积不小于120平。
这块地原是一宗研发办公楼地块，就在去年12月初，该地块被调整为居住用地。
狮山横塘吴越路东西双地块
苏地2023-WG-7号地位于高新区狮山商务创新区昌普路南、规划吴越路东，占地面积13825.9㎡，容积率1.8，起拍楼面价为17000元/㎡。
苏地2023-WG-8号地位于高新区狮山商务创新区昌普路南、规划吴越路西，占地面积15802.4㎡，容积率2，起拍楼面价为17000元/㎡。
从位置上看，两宗地块与苏福快速路、轨交3号线横塘站相距不远，未来出行便捷。周边有高新区成大实验小学校、新区第一初级中学校（滨河路校区）等教育资源分布。
西北侧不远处是星河盛世新著（成交楼面地价16742元/㎡），户型建面约113-184㎡，目前在售均价3.6万元/㎡。
横塘这两年正处于老镇旧改进程中，未来城市界面将有所提升。
地块要求：7号地块装标不低于2000元/平，户型建筑面积不小于120平
8号地块装标不低于2000元/平，户型建筑面积不小于110平。
两块地都对户型有要求，户型面积不小于120㎡，东侧地块不超过175户，西侧地块不超过240户。也就是说，加起来最多也就415户。
吴江盛泽地块
WJ-J-2023-001地块位于吴江高新区（盛泽镇）盛泽大道东侧东方中路北侧，占地面积95699.4㎡，容积率1.4，起拍楼面价为6789元/㎡。
地块要求：装标不低于1000一平。
园区湖西原三星地块
断供近2年后，园区湖西板块终于再次迎来供地。苏园土挂（2023）01号地块在规划调整之初就备受市场关注。
地块位于工业园区中新大道南、星港街西，是原本的三星电子厂所在地。经实探发现，地块目前内部较为平整，为净地状态。
地块体量适中，占地面积约5.68万㎡，容积率1.8，起拍楼面价31000元/㎡，最高限价楼面价35650元/㎡。
根据规划，地块限高80米，要求不低于6层，装修标准不低于3000元/㎡且不高于6000元/㎡。
同时160平以下房源占总数的20%，未来可能会打造高层或小高层产品。
湖西板块作为园区较早开发和较为成熟板块之一，城市配套完善。
交通上，地块紧邻轨交3号线与6号线（在建）换乘站——李公堤西站，周边还有已经通车的轨交1号线、5号线与在建的7号线。通过金鸡湖隧道到园区湖东也仅需3分钟车程，交通十分便利。
商业上，周边有水坊路邻里中心、李公堤等，通过3号线1站即可直达苏州中心等湖西CBD商圈。
教育上，除了西南侧紧邻的金鸡湖学校，周边还有星海小学和星海实验中学等优质教育资源。
湖西板块断供已久，目前地块周边二手房挂牌均价基本在5.3万-13万元/㎡。
地块旁边的晋合水巷邻里二手房挂牌均价已经高达11.1万元/㎡。倘若这宗宅地未来新房售价卖到5万元/㎡以上，那么依旧和周边二手房存在一定的倒挂。
近年来园区湖东、奥体各大红盘接连创造了“千人摇号”、“首开即罄”的景象，霸占了苏州楼市“热搜”，而“老牌流量”湖西板块一直没有强烈的发声。
去年年末，板块内70年产权公寓万科左岸中心开盘，均价达4.62万元/㎡，首开即罄。待原三星地块入市，湖西板块新房价格或将被重新定义，市场表现值得期待。
青剑湖悦云庭北地块
青剑湖板块上次拍地还是2021年初，目前板块内部基本处于断供状态。本次悦云庭北地块的出让，补仓板块的新房市场。
苏地2023-WG-4号地块位于科智路西、夷浜路北，占地面积2.54万㎡，容积率1.5，起拍楼面价为20000元/㎡。
地块此前调整过规划，分为东西两块住宅用地，并增加了支路。本次出让为东侧地块。
根据规划，地块装标不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占总数的20%。并且要求限高60米，不低于6层，封闭阳台，绿色二星，未来或将打造低密洋房产品。
地块所处区域内有青剑湖、阳澄湖等优越的生态资源，同时周边配套也较为成熟。
商业方面，地块2公里范围内有星湖龙湖天街、比斯特购物村、阳澄湖邻里中心等商业，能够满足日常生活购物需求；
教育方面，地块东侧就是星澄学校，周边还有园区第三实验小学、南京航空航天大学苏州附属中学等；
交通方面，地块紧挨中环北线，出行也较为便利。不过，地块北部楼栋未来或许会因此存在噪音影响。
由于产品、房龄等差异，目前青剑湖板块的二手房价格梯度较大，地块周边二手小区挂牌均价约3.5万元/㎡，而板块内房龄较新的次新房如龙湖熙上、中海上园湾等项目成交均价则达到了5.3-5.8万元/㎡。
断供1年有余，板块积压了众多的改善需求。
娄葑星翠澜庭北地块
娄葑板块本次出让的苏地2023-WG-5号地块位于工业园区宏业路西、群力路北。
地块整体体量不大，占地面积约2.55万㎡，容积率1.8。
与地块一路之隔是建屋朗诗7号项目，由朗诗操盘，拟建8栋14-17F的小高层住宅，预计今年入市。
该地块起拍楼面价为20000元/㎡，装标不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占总数的20%，意味着有人才房。
地块处于娄葑南部居住片区，生活氛围较为浓厚。
地块北面就是文萃小学，未来就学方便；
东侧约400m就是在建中的轨交7号线东兴路西站，周边还有独墅湖大道等交通干道，出行也较为便捷。西侧为常台高速，靠近的楼栋未来或有噪音影响；
商业方面略有欠缺，地块南面的商业综合体正在规划中。
作为园区核心外溢区域，板块近年来不断推进娄葑南部片区发展，打造独墅湖西岸新城。未来，娄葑板块的城市界面或有大幅提升，板块资源配套或将逐渐兑现落地。
目前，地块周边暂无新房在售。此前板块内新希望芳华雅苑、和风熙华雅苑备案均价都是3.25万元/㎡，周边二手房挂牌均价在2.3-4.1万元/㎡。
随着本宗地块与建屋朗诗项目的入市，或带动板块产品力的迭代提升，加上限价的放松，今年娄葑板块的均价或将会突破3.25万元/㎡。
吴中太湖新城龙翔路东、西地块
作为吴中“王牌”的太湖新城板块，本次出让的2宗地块为双子地块，位于龙翔路东西两侧。
苏地2023-WG-1号地位于吴中太湖新城龙翔路东侧、霆威街北侧，占地面积约4.39万㎡，容积率2，起拍楼面价为17500元/㎡。
苏地2023-WG-2号地位于吴中太湖新城景周街南侧、龙翔路西侧，占地面积约3.98万㎡，容积率2，起拍楼面价为17500元/㎡。
这2宗地块于2022年5月底的苏州二批次集中挂地中曾有挂出，后被撤牌。如今重新挂出，对比前次参数来看，起拍楼面价没有变动。
根据规划要求，装修成本不低于3000元/㎡。相较前一次挂牌，装修标准上调了1000元/㎡。
不同于其他新城板块，吴中太湖新城前期投入了大量时间用来建设和兑现板块配套，如今板块资源配套和城市界面都能满足大部分改善客群的需求。
龙翔路东、西地块毗邻天鹅港，南面离湖仅隔了一宗体育用地，可享受太湖景观资源。周边配套齐全，距轨交4号线木里站约1公里，苏州湾隧道在建中，未来交通便利度将再上一个层级。
教育方面，华中师大苏州实验中学、苏州北美国际高级中学等学校具有优秀口碑。
商业方面，全国首家360剧场已竣工、苏州湾·橙天里也在同步招商中，还有歌林小镇、悠方商业、永旺梦乐城等繁华商业。
医疗方面，周边有苏州市立医院总部、苏州太湖新城医院、复旦大学附属儿童医院等优质医疗资源。
板块内的在售新房主力为中建太泽之星、大家东望两个项目，目前成交价格在3.2-3.4万元/㎡。
同时今年也将会是太湖新城板块的供应大年，有4个纯新盘待入市。
仁恒天鸿伟业60号地块规划6栋小高层+11栋高层，将打造160-230㎡户型的大平层，预计下半年入市。
天鸿伟业62号地块、苏州轨交55号地块、恒邦置业23号地块则暂无最新规划。
若是算上龙翔路东、西地块，则吴中太湖新城板块今年预计入市与在售项目将多达10个，楼盘竞争将会十分激烈。
光福地块
苏地2023-WG-3号地位于吴中区光福镇苏福路北侧、福锦路西侧，占地面积16576.2㎡，容积率1.2，起拍楼面价为6500元/㎡。
后期或打造为低密洋房项目，地块要求：装标不低于2000元/平。
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