2023-02-23 10:13:52 来源 : 真叫卢俊
大家还记得去年楼市的情况吗
我们看到的是国央企和地方国资拿地越来越多
数据来源：克而瑞
(资料图)
据统计2022年22城集中供地中，地方国资成为拿地主力，拿地金额占比达到42.0%，超过了央、国企的37.4%，而民企仅为15.8%
更夸张的，有些城市的土拍
直接就是被地方城投和国企央企包场
毫不夸张的说，去年我们几乎看不见民企的身影
这背后其实代表着很多民企，他们选择躺平，甚至很多人在放弃这些行业，离开这个行业
我发现最近越来越多的民企开始拿地
我看了看今年各大城市的首轮土拍，发现很多民企不仅是在积极参与拿地，甚至溢价拿地的也不在少数
为什么民企会突然转变态度开始拿地，是去年的政策刺激起了作用？还是今年的楼市有什么新的不同？
走过最困难的时刻，民企们终于开始有行动了
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我们先来感受一下最近民企的凶猛
就目前已经完成2023年首轮土拍的城市而言，可以看到包括杭州、苏州、郑州、昆明在内的大部分城市都有民企的身影出现
更关键的是，真金白银拿地的民企还真挺多，这里我们重点聊聊两家不太一样的民企
第一，很久没有出现的新城控股也开始拿地了
在此之前，新城的拿地动作并不多，自2021年8月起新城就开始收缩土地投资，此后仅2022年5月在河南商丘以2800多万元拿下一宗商业用地
而这次是继2022年首次在集中供地中出手，新城控股的动作就挺有野心
首先，单地价就是此次民企拿地的前三，总价24.6亿，溢价高达11.82%
再者，新城这次拿地，还是和龙湖在掰手腕
该地块是位于崇贤核心区的大型TOD综合体
包括20万方的住宅+10多万方的商业、办公、文体设施等，总建面33.34平方米
加上这是板块内最大的一块留白地，花海资源丰富，而杭州地铁15号线终点站已官宣位于崇杭街上，也直接抬高了地块的升值预期
于是新城、龙湖、招商蛇口都展开了激烈竞争
而在大家都以为是龙湖天街和花园城的较量时，地块经25轮竞拍至封顶后，有8家房企参与摇号，最终拿下的是新城的吾悦广场
此次杭州的拿地，其实也在一定程度上折射出新城的现金流有所好转
在去年年底房企债劵拿到150亿融资额度的新城，如今再次拿地，很可能是公司逐步走出现金流危机后的再次补仓
第二，是全国首例出险房企拿地的建业
为什么建业出来拿地了，要知道去年爆雷房企的名单上建业可是赫然在列的
其实这次建业拿地也真的有备而来
首先对于这块地来说，在此之前建业已经介入郑州五龙口村城中村改造项目超7年，此时不拿地，也就意味着前期投入颗粒无收，因此必须拿地
那么，拿地的资金哪来呢，这就要说到作为出险房企的好处了
大家还记得去年端午一个很重要的新闻吗
没错，暴雷后建业的第二大股东，早早就换成了河南省铁投
国企入股，对化解房企自身的困境有不少好处，对于之后房企的拿地那也是一个绝对助力
这不，有消息称，除了和广州富力合作外，本次的拿地资金或许也多是由河南铁建投提供
建业的拿地成功，其实也为其他爆雷民企的发展路径探索出了一个新的方法
当然，除了这两家重点企业外，还有不少民企也参与到了首次土拍的拿地中
最明显的就是今年开年杭州市场的两次土拍
首先是杭州第五次集中供地，杭州土地市场拿出了巨大的诚意，拿地的民企除新城控股之外，还有中天美好和兴耀房地产两家民企
5宗地块有3宗都被民企拿下
紧接着就是刚刚结束的今年第一批次土拍，更是展现出了本土民企的持续战斗力
先是滨江一口气竞得未来科技城、良渚、江东核心三宗地块，然后还有伟星、浙江中豪、浙江中腾都分别拿下一宗地，且地价都上了10亿
当然，郑州也有2宗地由民企获得，一个是建业集团，还有一个是上街区的本土民企郑州顺邦置业
此外，最近一些初来乍到的外地民企，在异地城市拿起地来也是毫不手软
首入昆明的西安民企海荣地产，以1.17亿元一口气揽下2宗地，苏州土拍上，山西万信作为唯一拿地民企，斩获了吴中光福地块
甚至在不久前的北京土拍，龙湖也报名参与了朝阳小红门地块的争夺，且还是独立参与
可见，今年在土地市场敢于拿地的民企真的越来越多了
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其实并非今年，从去年下半年开始
民企拿地的欲望就已经开始逐渐攀升
数据来源：中指院数据
如苏州的民企，拿地金额占比由0%提升至第五批次的19%，无锡民企的拿地金额占比，由第一批次的8%提升至第四批次的32%
而其中民企参与度最高的，还是要数杭州
在2022年的第四次集中土拍中，杭州出让的8宗地块全部都是本土民企拿下
而除了杭州、苏州之外的其他长三角城市，也出现了不少开始逐渐崭露头角的民企
拿上海来说，去年拿地最大的黑马上海佳运置业
2022年，上海佳运置业曾4次报名土拍，花40亿夺下上海一共3宗地块
作为2022年上海第四批次中唯一拿地的民企，宝山区顾村镇地块吸引了多达12家竞买人参与争夺
头部房企包括招商、保利、华发、越秀、建发和中铁，央企国企则有金茂、象屿、国贸、上海城投等
谁也没想到的是，23轮出价后，最终一众房企巨头落败，还是被上海佳运置业拔得头筹
就整个长三角市场来说，除滨江外，成绩最好的民企就是伟星房产了
数据来源：中指数据
在2022年长三角拿地榜单上，伟星仅次于中国铁建排在第八位
这家浙系房企，却扎根安徽低调发展了20余年，拿地的喜好也很明显，就是全程 all in 长三角
2022年伟星全年花152亿元拿地长三角，地多了销量自然也上去了
从安徽芜湖第一个项目“中西友好花园”开始，如今的伟星已经成为安徽省内唯一一家在单城市销售额超百亿元的房企
和滨江一样，都是深耕区域市场多年，且刚刚选择走出去
这样的发展模式也让民企本身在一个区域积攒了相当的经验，从而有了更多向外扩张的底气
无论是伟星、佳运，作为民企他们都是从去年就已经开始较大力度的开始布局土地市场
但对于小众民企敢于拿地，其实我们并不意外
这种区域型房企在市场调整期，凭借自身优势和对区域的熟悉程度，受影响的程度也自然更小一些
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那么，对于新城控股、建业这样的大型房企呢
仅仅是由于去年下半年民企已经开始有复苏的趋势吗
我认为首先是，民企的整体融资额有所好转
图片来源：CRIC整理
自2020年8月“三条红线”的出台，房企降负债成为主基调，此后2021年则一直保持了同比下滑的趋势
2021年的时候有出现大量房企违约爆雷的事件，尤其是2021年9月的恒大财富产品暴雷事件，更是对整个行业内的一次重大信任打击
直到2022年年底的“金融16条”、“三支箭”纾困，各大银行的万亿授信，也让民企有了喘息的机会
于是我们看见，从去年年底开始民营房企的融资表现有了不错的回升
尤其是对于类似新城控股、龙湖这样被交易商协会受理融资的民企
数据来源：CRIC整理（截止2022年11月18日）
一方面企业现金流有所好转，另一方面也有了拿地补仓的需求
或许，今年的土拍市场上，我们会看见更多这种类型的民企参与拿地
当然，除了年底的融资扶持外，还有一个很重要的点就是市场在开始逐渐回暖
以今年拥有2家民企拿地的郑州来说
在利率方面，1月29日郑州部分银行首套房贷利率下调，最低降至3.8%
接着，郑州政府还进一步加大金融支持力度
1月30日，中国人民银行郑州中心支行、河南省住建厅联合发布《关于印发河南省房地产行业省级白名单企业的通知》，筛选确定了100家房地产行业省级白名单企业
更重要的是，以往的利好大多是针对头部较稳健的房企，而这一次的关注重点居然是民企
包括建业、正弘在内，进入名单的企业以本土中小型民营企业为主
于是，我们也看见自2023年开年以来，郑州楼市正在逐渐好转
数据来源：郑州安居客
2023年第6周，郑州全市商品房共计成交1516套，环比上涨802.38%
在年前，郑州单日成交很少出现破百的时候，而进入2月以来，郑州新房单日网签量均在150套以上，2月8日更是达到峰值674套
市场销售的回暖，也带动了民企的复苏
这次参与拿地的建业，就在2月7日发布公告称，公司1月对应合同销售建筑面积38.81万平方米，同比增长54.6%
销售业绩的增长也给了民企不少长远发展的信心
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我们可以看到，在这一轮民企的拿地中
有来自政策端的支持，还有不少地方政府、国企直接下场帮扶，舒缓了融资的压力
而对于民企而言，自身有实力的民企，在市场的逐渐回暖下也有了好的销售业绩
如此的相辅相成之下，敢于拿地的民企也就多了
对比去年还有拿地意愿的民企真的凤毛麟角，而今年开年，也让我们看见了还有这么多的民企在拒绝躺平
他们并没有放弃地产市场，并且还能依旧激情的参与到楼市的开发中
当然，对于市场本身而言，本来城投托底的欲望就在不断减少，也确实需要有民企站出来承担土地开发的任务
我们也希望这样民企拿地的信号，不要短暂的停留在1月
以上为正文，来自Moon
