2023-02-01 15:59:58 来源 : 河洛楼市
洛阳市场：政策松动，效果迟滞，筑底盘恒
2022年洛阳政策端持续发力，利好不断，从金融信贷端、需求端、供给端多方出击以期市场良性循环。多维政策传导楼市，一二线热点城市效果初显，但洛阳政策仍属边际回调，成交乏力，市场信心重建仍待时日。
从洛阳一级土地、二级楼市、开盘和房企营销效果等各维度数据表现来看，市场未见好转。土地、楼市规模萎缩，城市分化加剧。后市在供需两端托举并用下，成交规模或将阶段性回调，将会进一步凸显机会性空间、阶段性回调。
(资料图)
(1) 向稳发展，保证合理购房需求
2022年洛阳楼市政策核心就是洛政18条，从企业端、土地端、信贷端、市场端分条罗列，尤其是限贷松绑、首付比例调至两成，宽松政策组合拳出击。为保障整体行业市场健康平稳发展，满足购房者合理性需求，后续不断针对企业端以及居民购房消费端等各个端口有的放矢，核心在于减少购房者压力，在购房需求端给予新的刺激。购房者置业信心恢复，市场有望企稳。表：2022年洛阳市核心政策梳理
(2) 期待而行，市场信心修复仍需时间洛阳房价指数环比低位维稳，市场价格层面整体相对稳定，阶段性受结构性因素等影响，价格整体波动性趋稳。但是整体同比价格指数下滑比较明显，市场信心不足前提下，价格调整是缓解市场运行的第一步。洛阳政策对于购房者刺激有限，一是需求端前置，在市场强周期发展阶段，楼市强内生特征和高规划驱动影响下，客户需求存在一定程度的透支；二是市场端信心缺失，目前企业客观问题尚未完全解决，交付等风险依然存在，居民信心缺失为核心现状，新政刺激出现一定点状复苏反馈，但新政调整仅为边际回调，力度稍弱，市场信心完全修复仍需时间。
(1) 二级市场表现供销低位、楼市筑底不变
❶供销规模历年最低、价格近五年首降
2022年洛阳市区商品住宅供求量均出现不同程度的下滑，首先是供应，2022年商品住宅供应148万㎡，同比下滑68%，整体下滑幅度较大。而供不出来成为开发企业常态，一方面是新增地块入市较少，无实质性可供应项目，另一方面是续销项目受工程进度影响，开发企业以存货消化为主，暂不新增供应。
其次是成交，商品住宅市场成交172万㎡，同比下滑19%,洛阳在22年经历几次规模性周期封控，叠加行情周期调整以及市场信心不足等客户心理状态，市场去化难度较大，从21年起持续下滑。
最后是价格，商品住宅成交均价9660元/㎡，同比下滑3%。且为近五年价格层面的首降，侧面反应了市场信心的不足，开发商依然选择价格调整为首要要素，以期在市场层面出现“以价换量的”局面。
❷洛阳楼市库存承压、去化周期已近30个月
受供求结构影响，2022年底商品住宅供应下滑幅度大于成交，市场存量暂时有所下滑。截止到12月底，洛阳楼市商品住宅库存达403万方，但去化周期却持续拉长，已经达到27个月，持续往30个月逼近，面临楼市去库存的新形势，进一步印证土地市场以销定产，库存积压较为严重下，市场或将进一步放缓土地新增供应，缓和二级市场压力。
❸居民收入降低为痛点，改善需求有所后延
根据CRIC数据系统，洛阳市区商品住宅120-140㎡产品市占率由20年的32%下滑至21年24%，22年虽然整体上移到27%，仍不及20年水平。同时100-120㎡刚需及刚改产品的市占率由20年的30%上涨到21年的36%，22 上半年下滑至32%，但仍高于20年水平。
疫情时代引发客户置业需求转变，老城居民核心向好的物业进行置换为重要引导，但是疫情带来的变化更多还是在居民收入端的不良预期，居民预期降低、收入下降和失业率增加，改善产品置业支撑力明显不足。产品进行挤压的过渡阶段，120 ㎡以下的刚需及刚改产品需求小幅提升。
图：2018-2022年洛阳市住宅面积段成交套数占比
(2) 房企推盘意愿不强、且去化创新低
❶开盘去化走低、客户观望加深购房周期拉长
22年全年市场累计开盘共11个项目，11-12月受疫情管控等因素影响，市场无开盘项目。全年累计推出1328套房源，同比下滑89%，成交290套房源，去化率为22%，同比下滑57%。开发企业销售以存量平销为主，抢占客户为第一要素，不再以集中蓄客等形式进行开盘销售，“先抢先得”为当下营销关键点。
❷信用危机加剧，成交周期拉长，转化率降低
洛阳市区在售项目单盘周均成交仅5套，来访转化率达15:1。在节假日当周，比如五一、端午、国庆等营销节点，增加刺激政策以价换量，效果呈现边际递减的状态。
土地市场预期不佳、房企参与度几近为零
洛阳土地市场供地仅完成35%，供地节奏放缓，供应规模下滑，较去年同期下滑42%。全年涉宅用地供应28宗，且其中7宗地为撤牌，老城区全年无土地供应。库存高企、以销定产，企业对于地块的获取积极度不高，洛阳地铁公司以及城投成为拿地贏家。全年成交土地16宗，其中洛阳地铁公司斩获7宗，城投摘地7宗，开发企业中仅中浩德摘地，无其他房企参与。在此情形下，全年土地溢价率为0%，与21年土地市场相比，实为惨淡。
T0P10房企年度累计成交金额榜114.4亿，去年同期为228.2亿，同比下降约50%。首先，从上榜房企均为民企，无一例外，且外来民企略胜一筹，占据6席位，河南本土房企建业、绿都名列前茅，洛阳本土房企中弘、浩德分别位居TOP5、T0P9。其次，上榜房企之间的实力悬殊较大，TOP1与T0P2销售金额之差接近10亿，TOP1 与TOP10差额近29亿元。
碧桂园“兵多将广”，核心区域改善项目崭露头角。基于前期土储充裕，今年碧桂园多个新项目逆势进场，叠加营销持续发力，尤其是降价保量动作不断，高性价比带动销量领跑。植根洛阳，绿都以品质立足市场，无论短期的市场如何动荡，在洛阳走过十六载的绿都地产，始终围绕产品、服务、交付升级为核心，凭借持久的品质把控贏得了洛阳市场的口碑与客户的信赖。多处交付细节的品质都能体现绿都在洛阳的深耕决心，更能体现企业的责任与担当。
(1) 政策预判：围绕保交楼，整体定调回稳
2023年中央政策定调将继续宽松，首要在于全面落实保交楼，强力刺激性政策较难落地，逐步引导房地产市场底部修复。具体而言, 2023年将是全力拼经济的关键期，但房地产长期所扮演的经济稳增长重要抓手功能将进一步弱化，预计行业整体定调回稳，促进市场底部修复。
受此影响，中央政策力度仍将相对克制，“托而不举”将是大概率事件，政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。类比于上一轮市场调整期2014年，“930”、“330”这类强力刺激性政策，短期暂无落地的可能性。
值得强调的是，保交楼依旧是必须坚守的政策底线，难点在于破局保交楼资金困境，预计房地产纾困基金、政策性银行专项借款、金融机构配套融资等或将加快落地。而在实际执行层面，保交楼的核心原则是救项目但不救企业，尽快督促停工项目全面复工，保证问题项目都能顺利交付，最大程度维护购房者合法权益，维护社会稳定大局。
(2) 市场预判：规模突破筑底，优质房企回归一级市场
2022年整体商品房市场完成了从情绪杀跌到企稳筑底，整体上有规模筑底的态势。
竣工交付继续是房企投资重心，国央企及平台公司仍将成为二三线城市土拍市场支柱力量。同时我们认为将会出现两个变化：
一是优质地块将更加被热捧，同时其出让条件的放宽也将为房企带来更高利润预期，溢价率等指标的上升将带动新房市场升温；二是随着“第三支箭”等进一步金融政策的实施，一部分优质民企将重新回到土拍市场，参与到优质开发土地的竞拍中。（来源：克而瑞河南区域）
