2023-01-31 20:12:27 来源 : 地产深度报道
过去一年，房地产行业持续深刻调整，“活下去”成为房企的主要目标。随着年报季的逼近，这份不容易变得更加清晰具体。
据《国际金融报》记者不完全统计，截至1月30日晚间，已有50家A股上市房企披露2022年业绩预告，其中有2家业绩预增，16家预减，亏损的则有29家，另有3家扭亏。
可以看出，尽管2022年行业消极情绪弥漫，不少房企都陷入了亏损或是下滑的局面，不过庆幸的是，积极应对下已有部分房企走过至暗时刻。
(资料图片仅供参考)
吴典 制表
01
3家房企扭亏
2021年房企刊发的年报中，几乎每家企业都计提了存货等资产减值，这一因素也在不同程度上影响了企业的经营业绩。一年时间过去，该变量对部分企业带来的影响正逐渐减弱。
以大名城为例，1月30日晚间，该公司披露业绩预告称，公司2022年实现归母净利润1.42亿元至1.7亿元，与上年同期的-4.12亿元相比，将实现扭亏为盈；对应的扣非后净利润将在0.92亿元至1.1亿元之间。
对于扭亏的原因，大名城也做出了解释，其将业绩预盈归功于投资收益、三费支出以及计提存货减值准备的减少，其中第三个因素的影响最大。
2021年，大名城部分新开项目销售备案价低于预期，而该部分项目为公司2017年新增投项目，地价较高，导致销售备案价低于账面价值；同时受房产调控和信贷环境收紧影响，新房市场降温及价格下行压力明显，其部分存货出现减值迹象。
多重因素影响下，大名城当年总计计提存货跌价准备约7.7亿元，这直接导致公司出现了重组上市以来的首次亏损。彼时其在年报中强调，“扣除该因素带来的减计影响，报告期公司实现的经营利润为4.65亿元”。
2022年，各类房地产松绑政策相继出炉，加之新冠疫情影响逐渐减弱，影响存货跌价准备因素已不再持续恶化，因而大名城的计提存货减值准备较上一年大幅减少，整体扭亏为盈。
处境相似的还有老牌闽系房企冠城大通，其房地产项目主要分布于北京、南京、常熟、福州等地。2021年，该公司房地产业务实现结算收入34.36亿元，同比减少30.8%。同时受市场下行影响，其对部分项目计提了存货跌价准备，导致该年冠城大通房地产业务的净利润为-6亿元，同比下降196.77%。
这也对公司整体业绩造成了冲击，其2021年归母净利润同比减少412.56%至-9.76亿元，创下了上市25年以来的首亏。2022年，资产减值计提对冠城大通的影响减弱，加之其确认了太阳宫D区土地一级开发项目中部分已收储土地的开发收入，预计公司全年归母净利润约为0.5亿至0.75亿元，实现扭亏为盈。
不同于上述二者，华夏幸福的扭亏得益于公司债务重组取得重大进展，该公司美元债券协议安排于近日正式生效，后续将根据相关方案推进重组，预计将于2023年1月31日完成重组交割。
在此影响下，其预计2022年将实现归母净利润11亿至16亿元，较上年的-390.3亿元大幅提升。不过，华夏幸福也强调，若扣除债务重组收益等非经常性损益影响，公司经营业绩仍为亏损，后续将继续出售变现能力较强的资产，“目前公司正就部分待出售资产与潜在交易对方进行磋商”。
02
“扛不住”的规模房企
有人扭亏为盈，也有人加入首亏阵营。
记者注意到，29家亏损房企中有超10家为近些年来首次亏损，其中不乏华侨城、首开股份等有着国资背景的房企。
具体来看，华侨城预计2022年将实现归母净利润-80亿至-110亿元，而2021年同期为盈利37.99亿元，同比下降310.58%-389.54%；对应扣非后净利润为-86.5亿元至-116.5亿元，同比下滑约476.58%-607.18%。
该公司将业绩的大幅下滑归咎于房地产项目销量、结转量、结转毛利率的下滑，以及对房地产项目计提存货跌价准备同比增加，因持续亏损或更新改造等因素对部分景区资产计提减值等。
根据克而瑞百强榜单数据，2022年，华侨城实现全口径销售金额543.9亿元，位于行业第35名，而其2021年的签约销售额为825亿元。
首开股份的亏损原因与华侨城大致相似。受房地产市场周期以及新冠疫情影响，公司旗下部分项目销售进展放缓，房屋销售收入出现下滑；同时其报告期内结转的项目主要为2018年至2020年市场高位时期的高溢价地块，这部分项目售价偏低，对毛利率水平造成影响。
叠加公允价值变动形成的损失以及联合营企业亏损等因素，首开股份预计2022年将实现归母净利润亏损10亿至15亿元，扣非后净利润预计为-30亿元至-35亿元。披露业绩预告的当天，上交所还就其业绩预告的相关事项下发了监管工作函。
同样有着国资背景的大悦城在短暂地转盈后又陷入了亏损。受结转规模减少、毛利率下滑、租金减免以及计提资产减值准备等因素影响，该公司预计2022年将实现归母净利润-27.8亿至-29.8亿元，该指标在2021年为1.08亿元左右，而2020年则为-3.87亿元。
民企方面，世茂股份、格力地产、金科股份等规模房企亦创下了近年来的首亏。例如，受销售、结转收入的减少以及资产计提减值影响，世茂股份预计2022年将实现归母净利润亏损38.4亿至57.6亿元，扣非后净利润亏损32.8亿至49.2亿元；
格力地产预计2022年实现归母净利润亏损约23.86亿至28.63亿元，同比减少844.24%到993.09%，其预计计提资产减值准备15.8亿至18.96亿元，预计投资性房地产公允价值下降5.37亿至6.45亿元；
陷入流动性危机的金科股份亏损程度更甚，其预计去年将实现归母净利润亏损95亿至190亿元，该指标2021年约为36.01亿元；对应扣非后净利润亏损92亿至187亿元……
业绩预减阵营中也出现了头部房企的身影，譬如招商蛇口，其预计2022年的归母净利润将在38亿至46亿元之间，同比下滑55.65%-63.36%；新城控股预计归母净利润同比下滑70%到95%，约为6.3亿至37.79亿元……
这些经营业绩直观地显示了房地产行业2022年的残酷局面，易居企业集团CEO丁祖昱曾在一则报告中指出，只有需求端改善、市场筑底回升、销售回款得到保障，房企才能真正走出困境，“预计2023年二季度可能形成市场底，届时房地产交易也将逐步回归稳定”。
记者 吴典
编辑 左宇
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