2023-05-06 22:59:08 来源 : 克而瑞苏州房产测评
NO. 1｜壹
(资料图)
苏州市区公积金贷款额度提升
5月最新房贷利率出炉
近两天，大家一定被苏州最新发布的公积金贷款新政刷屏了，公积金贷款额度提升，且多子女家庭（有2个及以上未成年子女的）上限可以上浮30%。
此外，符合条件的购房者可以办理商转公业务。
去年10月10日起，苏州首套公积金利率已经同步下调——5年以上房贷利率，首套房3.1%，二套房3.575%。
目前苏州的商业贷款利率如何呢？
根据克而瑞苏州房产测评最新调研，5月苏州房贷利率仍旧没有松动，目前首套首贷利率维持在4.1%，二套已结清的4.1%，二套未结清的4.9%，房贷利率依旧处于历史低位。
大部分银行放款时间为一周左右，少部分银行三天即可放款。
NO. 2｜贰
超40城房贷利率进入“3”时代
LPR近半年内或将下调
自去年建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，越来越多的城市加入了下调利率的队伍。
根据央行的数据显示，截至2023年3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个，其中83个城市已下调了首套房贷利率下限。
2023年以 来，调整首套房贷款利率下限至4%以下的城市多达40个以上，包括山西太原、浙江金华、河南郑州、广东珠海、河北石家庄、辽宁沈阳、浙江衢州等， 其中广东清远、肇庆、湛江、云浮、惠州多地甚至实施阶段性取消首套房贷利率下限。
小部分城市的首套房贷款利率年内多次下调，例如，今年辽宁沈阳首套房贷款利率下调两次，先从4.1%降至3.9%，近期进一步降至3.8%。
我们江苏省内的无锡、常州、扬州、徐州多个城市也纷纷在3月份将首套房贷利率下调至3.8%。
多地下调首套贷款利率，一方面体现出了当前的购房政策环境仍旧比较宽松，对于自住型购房需求的支持力度较大，也向市场持续释放利好信号；另一方面，也反映出因城施策的持续落实，下调房贷利率成为多城政策放松的主要调整措施。
从央行重点监测的百城4月房贷利率来看，首套房的房贷利率平均为4.01%，较上月微降1个基点；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。4月份首套和二套房主流房贷利率较去年同期分别回落116个基点和54个基点。
根据首套住房贷款利率政策动态调整的相关要求明确，商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可调整当地首套住房贷款利率下限，同时要求新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨的城市，下一季度恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
首套住房贷款利率政策动态调整机制的下一个评估期将在6月底启动，届时各地将根据2023年3月-5月的新房价格变化决定是否调整房贷利率下限，短期来看，市场调整压力大的城市下调房贷利率的预期仍在。
从数据来看，市场延续回温态势，但修复速度有所放缓，随着一季度市场需求的大规模集中释放，5月市场的恢复进度将会继续放缓，不排除当前房价持续回暖的二三线城市或面临房贷利率重新上调的可能。
但短期来看，市场销售回暖持续性不足，多个城市二手房价格仍处下跌通道，或进一步影响新房价格预期，短期各城市房贷利率上调的预期并不强烈。
正如货币政策司司长所说：首套住房贷款利率政策动态调整机制可以“既管冷、又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，可以实现因城施策原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整。
在2022年12月-2023年2月这个评估周期内，苏州不满足连续3个月新房价格均下跌的条件，所以苏州的房贷利率在2023年4-6月大概率无法在4.1%的基础上下调。
如今进入新一个评估周期——2023年3-5月，从苏州3月的新房均价来看，由于核心地段的高端楼盘集中网签，3月苏州新房均价环比上涨了10.71%，连续三个月价格均下降的条件已经不满足。
这也就意味着第三季度（6-9月）苏州的房贷利率依然无法突破下限，也就是说到9月底，苏州房贷利率或将一直维持在4.1%，至于10月后会不会下调，得看6-8月的成交均价数据。
当然，前提都是央行基准利率LPR不变（已经连续7个月保持不变）。
这里分析师想强调一下，尽管目前经济已现企稳信号，但复苏的持续性和恢复程度仍有较大的不确定性，在这样的经济环境下，故央行在今年3月27日降准0.25个百分点，不排除在接下来的半年内，LPR下调也就是降息的可能性，届时苏州的房贷利率将会有进一步的下调。
NO. 3｜叁
五一苏州楼市成交短暂回温
节后政策端放松开需求源
来看看大家最关心的苏州楼市。
在刚过去的五一黄金周，苏州楼市的热度虽然不及旅游业，但是整体来看，楼市热度相较于4月有显著提升。
就在这两天，分析师的朋友圈被各大楼盘的成交喜报刷屏，包括来访客户量、认购金额。
比如说平江新城的天地源平江观棠五一期间认购金额超8000万，中建虹溪璟庭认购金额达5800万，铂悦春和万象的认购金额超1.5亿元，单日来访超150组等。
从克而瑞对市面上的主流楼盘调研结果来看，五一黄金周期间，大部分楼盘的来访认购量相较于4月前几周大为增加，甚至有楼盘的来访认购量恢复至春节后的水平。
部分楼盘五一来访量超200组，认购达到25套以上。虽然从网签数据上暂未体现，但是主流楼盘的人气表现似乎也体现了楼市在五一出现了短暂回温。
其实回望每年的五一黄金周，苏州楼市都会掀起短暂的小高潮。而今年，压抑三年之久的旅游热潮几乎抢占了楼市的风头。
五一黄金周作为房企营销的关键节点，房企都会紧抓政策端利好和购房预期有所提升的机遇，加速推盘，加大营销力度，以促进销售并收到了良好的效果。
且开发商拿出十足的诚意，推出各类花式打折优惠活动，对购房者有较大的吸引力。
值得一提的是，尽管经济已现企稳信号，但当下的苏州楼市复苏的持续性和恢复程度仍有较大的不确定性，居民的信心还是不够足。
想要市场延续热度，还需要政策端持续发力，苏州在五一节后发布了市区公积金新政及商转公业务的推行，包括对外地人购房条件的部分区域的放松，都是为了进一步开需求的源，但是对市场活跃度的影响，还需要时间来验证。
当下，对购房者来说，苏州的购房政策已经足够宽松，且短期内房贷利率下调的可能性小，所以，还在等利率下调的客户可以提前结束观望期了。
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