2023-05-22 19:52:13 来源 : 广州房产
上周，广州第二轮土地挂牌，18宗宅地集中上架，靓地不少。房产观察了一圈，发现天河、海珠都收获了不少的热度，唯独白云声量不大。其实，挂出的两宗地块，素质都还不错：一块在嘉禾望岗，之前拆神已经详细聊过，感兴趣的话，可戳回顾：今天要聊的则是另一块，所在的广州设计之都。
｜设计之都三期地块位置示意图
为什么要聊它呢？因为，房产君长期观察下来，直观的感觉是，这个地方被低估了较量白云新城、万博，设计之都底气何在？目前提到主城区的价值板块，城市界面好、商业繁茂、有产业落地的地方，很多人往往只会联想到金融城、琶洲、万博、白云新城。而广州设计之都，却深藏闺中，坦白说，这有点可惜。毕竟论综合素质，我们认为，它完全可以跟其它的CBD一较高下，只是缺少了一些被看见的契机。
(相关资料图)
｜设计之都实拍图（@广州房产）
那么，和这些CBD较量，设计之都底气何在？
我们不妨从「城市界面」、「开发速度」、「空间成长性」、「产业量级」四个切面具体来看：
① 城市界PK：高楼密度“不输阵”
大部分人对琶洲、白云新城、万博这些CBD的认可，是因为有看得见的繁华。其中，高楼的密度，是一个重要的指标。来看一张万博的实拍：
再来看设计之都的实拍：
呐，是不是完全不输阵？沿着广云路，大批的高楼大厦拔地而起，场面颇为壮观。自2020年8月开园以来，设计之都核心区已有25栋大楼封顶、21栋建成投产，年产值超过480亿。其中，白云投资大厦、中交白云大厦、高芯设计大厦等已启用，思科未来城市总部、欧派创新设计大厦等企业大楼也都已封顶。｜大批总部已建成（@广州房产）｜已封顶的欧派创新设计大厦（@广州房产）此外，红点广场、大型ShoppingMall保利时光汇、郡雅酒店等配套，也都已落成、开业。整个城市界面的观感，完全不输主城区其它的CBD板块。
｜红点广场、时光汇MALL实拍（@广州房产）
② 建设速度PK ：3年成型，总部企业破140家
琶洲、万博、白云新城等CBD，都是投资超千亿，开发超10年，才逐渐成熟的片区。设计之都呢，投入超过2000亿，量级也在第一梯队。而且，其开发速度更是惊人：2018年启动征拆2019年全面动工2022年一期开园。建设3年，规模已经初具雏形，这样的兑现速度，全市真没几个板块能比。
而凭借高定位、高效开发，其也收获了大批企业的认可。
开园不到1年，目前聚集的总部企业已突破140家，其中涵盖了建筑设计、工业设计、时尚设计、数字设计等多个领域龙头企业，以及大批央企的华南总部。来看一张入驻企业分布图：
国宝级建筑大师何镜堂院士、中国服饰设计师最高“金顶奖”获得者计文波等设计界大咖团队，也纷纷将大师工作室放在了这里。而去年时光汇开业后，天河的永旺，更直接从珠江新城搬到设计之都，这些都是颇为明显的信号。
｜永旺实拍（@广州房产）
③ 空间成长性PK：连片开发，与CBD双核驱动
目前广州主城区每一个CBD的发展，都不是单打独斗的，而是充分与兄弟板块形成联动
比如珠江新城与金融城，琶洲西区与东区、万博与长隆，都是靠一条主干道、一条地铁线串联，形成两个强势板块的联盟。
而设计之都，也有先天优势。
其与白云新城接壤，位置上正处白云新城中轴北延上，一条广云路直接串联起两个片区核心区。
｜设计之都与白云新城关系图
这意味着，两者可形成“双核驱动”的格局，价值轮动效应更强。
而北延，又可握手嘉禾望岗商圈，形成连片的发展模式。
同时经过设计之都的2号线、14号线二期，还会直抵湾区枢纽中心——白云站。
今年白云站启用后，将形成对湾区人流、信息流、产业流的虹吸。
所以说，设计之都的成长空间、增量空间，可能远比我们想象的更高。
｜白云新城实拍（@广州房产摄）
｜白云站效果图
更重要的是，相比其它CBD的基本定型，其本身空间规划上，还有足够强劲的“后发力”。整个板块采用连片的开发模式，除了已开园的一期、逐渐落成的二期，三期、黄边片区，也在快速推进中。
｜设计之都规划示意图
而从本周新鲜出炉的《广州设计之都城市设计优化方案》，还能看到其结构的不断优化。比如，7大功能组团、6大“设计+”的划分，多元联动，功能更明确了。
｜设计之都7大功能区结构示意图
比如，十字形立体廊道、慢行环、开放式街区的打造，把整个片区打通、串联，形成一体化的24小时活力街区。｜设计之都结构示意图所以说，虽然目前的设计之都，已经有兑现的产业、扎堆的高楼、成型的配套。但这只是起点，未来其在城市界面、区域形象上，都仍还有新的期待。
④产业量级PK：对标世界，天花板不可估量
任何一座城市的发展，都需要强势的产业载体，各大功能区、产业板块各司其职。
因此，广州的每一座CBD，都有明显的标签。
比如，承载“金融梦”的金融城；比如，深耕“电商、科创”赛道的琶洲.......但除此之外，广州要提升城市竞争力，还有一个领域没有完全被挖掘——具有国际影响力的设计之都
｜红点广场实拍（@广州房产）
作为千年商都，广州有扎实的设计产业链，在服装、美妆、建筑、珠宝、视觉等设计领域，都有很强的全国影响力。比如服装设计领域，广州作为全球最大的纺织辅料市场和服装流通中心，就催生出了全国最老牌的广东时装周，以及有例外、希音、UR、MO&CO、欧时力等大批的知名服装品牌。｜广东时装周现场（图源：广东时装周微信公众号）比如美妆设计领域，广州也聚集了全国75%的国货美妆品牌，培育了完美日记、卡姿兰等全国知名国潮品牌。比如文化创意领域，奥飞娱乐、喜洋洋、猪猪侠、冰墩墩等......也都是出自广州，闻名全国的文化IP。此外，广州还有华南地区最具影响力的美院——广州美院，以及广州设计周、广州国际时尚产业大会等多个具有影响力的设计盛会。而2022中国城市创意指数（CCCI 2022），广州更稳居中国创意城市的实力第一阵营，位列TOP4。｜2022广州设计周（来源：广州设计周微信公众号）
换句话，广州有很好的设计产业基底，有扎实的时尚产业供应链，在高起点的领域起飞，能触及的天花板自然更具有想象力。
因而，设计之都从规划开始，就有着极高的定位：打造粤港澳大湾区规模最大的设计产业集群、世界一流的设计要素集聚地。甚至，未来还将代表广州出征，申请“联合国设计之都”称号，成为提升城市竞争力的重要一环。不难发现，虽锥处囊中，但其实力、发展前景都是掩盖不住的，所以我们才会说，目前的设计之都，其实是被“低估”了的。
宅地那么稀有，这次却一口气放出两宗？
至于缺乏聚光灯的原因，房产君则认为，是这个板块太过于“务实”了。回顾设计之都的发展历程，不难发现，它一直都只专注于埋头搞产业。而且，本身宅地供应也很少，因此很多开发商和买家并不熟悉。最近几年，万博-长隆有不少的宅地供应，连琶洲、白云新城也偶有新宅地亮相。但对于设计之都，你却很少能在土拍场上，看到其宅地的身影，近几年唯一的出让宅地，就是白云空港大道地块。正是因为宅地少见，去年该地块拍卖时，就直接吸引了12家企业激烈争夺，最终一口气拍到竞价封顶。
说到底，这个板块不是不热，而是缺少新供应，缺少聚焦点。因此，5、6月即将拍卖的两宗宅地：设计之都三期地块、嘉禾望岗地块，或许将是一个新的契机。这两宗地块，分别位于设计之都三期、北扩区，未来将承载核心区产业延伸，以及配套加码的要任，推动设计之都的连片发展。
｜嘉禾望岗西延、北扩示意图
其中，设计之都三期AB2603065地块，位于设计之都创意活力区，占地约2.8公顷，计容建面约8.4万方。该地块挂牌总价21.9亿，折合楼面价2.6万/平，对比去年空港大道地块低了4000元/平，有一定竞争的优势。｜设计之都结构示意图同时，地块距离14号线二期鹤南站约200米，6个站可达广州火车站，接驳5号线后，可串联珠江新城。相比白云大多数楼盘的内生，便利的交通，更有利于其拉动外区需求的涌入。教育方面，地块直线约600米处，就是黄边小学，属于白云老牌省一级公办小学。这所学校，是白云出了名靠实力“逆天改命”的公办学校，其多年来斩获的教育荣誉超过30项，并逐渐形成了自己的特色教育——三童教育，在社会和家长圈中，口碑、认可度很高。本身不错的教育氛围，加上地块附近还规划有两所九年一贯学校，据我们掌握的信息，不排除落地省一级，也将进一步推动片区教育的升级。（具体以公告为准）｜设计之都三期地块位置示意图至于嘉禾望岗地块，则位处嘉禾望岗地铁站的东北侧，属于设计之都北延区，未来将以TOD模式进行深度开发。该地块占地面积约6.6万方，计容面积约10万方，起拍楼面价约2.1万/平，按照房价是地价的2倍来算也才4.2万/平。相比周边5万+/平的一二手房价，也有明显的利润空间。此外，据可靠消息，其地块西侧的教育用地也计划落地市属名校，跟执信广雅同等重磅，手握数张安全牌。（具体以公告为准）｜嘉禾望岗地块位置示意图卖地的背后，我看了这些信号......不难发现，这两宗地块的补充，对于整个片区价值拉动，是极具意义的。一方面，目前设计之都核心区的楼盘，主要以二手小区为主，像云山诗意、时代玫瑰园，这些相对“较新”小区，楼龄也都超过15年，有旺盛的置换需求。加之，随着设计之都企业加速落户，也将产生更大的需求。而新宅地的上架，可提供住宅的新增，助推板块良性发展
另一方面，教育等配套的补齐，也将拉动板块价值跃升。甚至是，借由卖地拉开城市骨架，推动设计之都西延、北拓。
向西延伸产业功能、嫁接生活配套，向北则探索设计产业与TOD融合的模式，进一步推动白云新城设计之都北拓区嘉禾望岗的连片发展。
未来，这里将形成CBD+TOD+WDC（世界设计之都）三中心合体的超级板块。
｜设计之都北拓规划示意图
因此，相信2023年，这个被低估的板块，会得到它应有的热度。
而我们也是时候，重新审视它的价值了！
