2023-05-21 20:54:07 来源 : 花城FM
快速导读
(资料图片)
大家都在存钱和还债的路上，因为赚钱难了，更因为利息高了！我曾经给大家分析过那些嫌弃利息高的朋友他们转贷做法的风险，但是忽略了一个问题：并不是所有人都可以转贷。本期我们会给大家分析一下，有些高利息你必须扛下去！
■转贷并不是所有的贷款产品都可以操作
常常听别人说转贷的实质性意思是什么？是房屋按揭贷款。为什么只有这个产品？因为房屋按揭贷款的周期太长了，动辄就是30年，所以丝毫的利息差异就会有巨大的利息差，也就是利息的蝴蝶效应。恰好，2016年-2022年上车的人占比高，而这个周期恰好就是贷款利息相对比较高的上车阶段。
2023年就是这帮贷款客户刚上车不久的时间点，按照银行贷款的算法，这个时间还属于疯狂还利息的阶段，所以可以有操作的空间。如果换了是1年期，或者是3年期的短期贷款意义就不大，因为相差的利息不会很巨大，没有操作的意义。
■转贷，是转做什么贷种？具体是怎么操作？
首先，要转的是你的房屋按揭贷款，因为期限长、利息高，月供压力大。现在银行的贷款利息普遍都是很低，所以转过去利息就给少了很多。具体的操作，当然就是还掉房屋按揭贷款，然后转去做贷款利息低的产品。但是这里有很多的误区，实际上操作是不太可行的！
房屋按揭贷款的核心是针对房屋买卖，除了房屋按揭贷款以外，其他任何一种贷款，包括信用卡都不能够拿去买房！这个是国家明令禁止的。举例，信用贷款是给钱你去装修，旅游或者是大宗消费的；经营类贷款，是借钱给你去做生意的；信用卡是给你去日常消费用的……所以，银行里面根本没有一种贷款可以让你拿去做购房资金，除了房屋按揭贷款。所以，你把按揭贷款还掉，然后拿其他贷款去房地产填坑其实是严重违规的。
当然，这里有一个非常特别的意外例子。就是经营类贷款，因为钞票是没有记号的，你说这个钱是用来买房和用来经营是很难分辨。举例，我是做生意的，我在银行借了一笔100万的贷款，这100万我用来经营了，原来我自己手头上应该用来经营的100万我拿去买房了。那你说，银行这一笔100万的经营贷款最终是给你去买房还是给你去经营呢？说不清楚。银行只能从你的资金流向去判断，比如你贷款之后直接去开发商POS机刷卡肯定就不行。
除了以上的情况，一个普通的打工人所有的转贷念头都是违规的！后面必然会冒着各种被查的风险。而且问题的核心没有解决到，就是月供压力没有减少，反而更加大。至于利息是不是真的节省下来，就见仁见智了。
■真相究竟是怎么样的呢？
以下这个图吓怕了不少人，原来30年的房贷转贷之后可以节省那么多的利息？那为什么不冒着风险去试一试呢？但是这里的问题是，绝大部分人是不会把房贷30年全部供下来！因为很多人在10-15年的时候就会选择换房和置换。当然，现在很多人都慨叹往后可能要住一辈子了，没问题，住70年都行，但是也有不少人其实是不会把按揭供满那么多年，因为物价是会涨，工资是会涨，而月供基本不怎么大的变化（除非基准利息大幅度波动）。所以，这个表其实是有点“骇人听闻”。
转贷之后，月供压力没有变小！因为我们要留意一个点，你30年按揭贷款是利息高，但是月供并不高。如果同样是这个金额，即便利息便宜1%，但是月供的时间缩短到10年以下，你的月供会马上让你崩溃！因为所有的转贷产品都是1、3、5、10年的期限，利息少了，但是月供压力是一下子就涨起来的。那为什么很多人说，反而月供少了呢？
那是因为他们用了先息后本的还款方法，这个是一个掩眼法。房屋按揭贷款是每个月利息加本金归还，但是转贷之后的产品如果你用上先息后本，每个月你支付的只有利息，没有本金，当然月供就少了很多，但是这个是假象。等你要结清贷款的时候，你发现这10年下来，你的本金是一点都没少过，你的所谓轻松月供，只是在还利息，纯粹的为别人打工！所以，真相并不是你想的那样。
最后，就是手续费了。转贷是个技术活，实际上是需要中介帮你操盘的，毕竟转贷的合规性是不存在的，本来就是游走在合规的边缘，所以中介肯定会趁机捞一笔。中介给你展示了30年你能省下来的利息，当然你要给他分一点。但是你要注意，你给他分一点点，那么你所谓的从中获利就会缩水，最后折算到年化利率来说，你的差距又变小了，那你的转贷还有意义吗？所以，这些一次性的支出看似不重要，但是在我们银行人角度来分析，所有的支出折算成时间价值就是一个可怕的数字。
■说在最后！
转贷是有风险的，而且算下来不是特别的划算，局限性也很强，关键是真正适用的群体很窄，如果你已经供满了贷款一半以上的期限，后面的月供基本上都是本金为主了，也就没有转贷的必要。而恰恰十几年前的按揭贷款利息是低，高利息的恰好只是最近几年的事情，这就是一个矛盾。转？违规、成本高。不转？看着这个利息总支出就不爽。中介抓的就是你的这个心态了。
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