2023-05-12 17:16:50 来源 : 克而瑞湖南区域
引言
(相关资料图)
4月地级市新房市场复苏之势下滑，供应持续上升，但成交量呈现收缩态势。土地市场热度下滑，成交量价齐跌。土地成交以纯住宅用地为主，商办用地缩减。
政策市场
01
全国层面政策持续求稳
部分城市小幅放松
2023年 4 月，全国层面政策持续求稳。4月14日，据银保监会和中国人民银行分别针对供需端提供金融支持。保监会，将为新市民住房消费提供金融支持；中国人民银行也为做好保交楼工作，积极化解优质头部房企风险，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
对比来看，LPR利率虽未降低，但金融端政策仍在供应端和需求端双向进行放松，可见在保交楼获得实质进展之前，即使后期LPR利率回升，仍将维持低位水平。
地方层面仍因城施策，房地产市场走向平稳，部分城市政策放松趋势明显外，房票安置开始从三四线城市蔓延至二线城市，南昌、南京等城市纷纷开启房票安置，南昌甚至在房票的基础上还有购房优惠，在可用放松政策不多的城市而言，政策底线将不断刷新。
02
湖南政策：长沙二手房“带押过户”、
长沙商转公顺位抵押免过桥出台
2022年长沙人口增量18.1万全国第一，人口的持续回流有利于长沙房地产市场的发展。4月长沙延续宽松政策，以小幅度调整为主，出台关于二手房免过桥与商转公免过桥优化政策。
4月20日，长沙市自然资源和规划局发布了关于《长沙市推广二手房“带押过户” “带押变更”模式工作方案（征求意见稿）》（以下简称《方案》），面向社会公众公开征求意见。同时，据最新消息，预计“五一”节后可受理该类业务。
4月28日，长沙住房公积金管理中心新增顺位抵押方式办理商转公，商转公顺位抵押免过桥意味着业主无需先自筹资金结清商业贷款后再转公积金贷款，免去过桥手续，真正做到便民利民。
土地市场
01
整体市场：
地级市土地市场收缩，成交量价齐跌
4月全省土地市场成交热度下滑，供应量回升。全省新增经营性用地共计63宗，总建面283万方，同比去年下滑37%，主力集中邵阳和郴州。成交仅36宗，总建面66万方，土地成交量同环比双降。常德、娄底、益阳、张家界等4个地级市4月无土地成交，全省流拍26宗，其中郴州流拍12宗，邵阳4宗，衡阳、怀化3宗。
分土地属性来看，4月商办供地占比达到40%，商住地占比42%；成交端，商办用地成交减少，占比降至38%，纯住宅用地成交占比有所提升，为42%。商办用地成交集中于岳阳。
分城市来看，4月湘潭无新增土地，张家界、怀化、邵阳供应同比增幅较大。监测13个地级市土地市场，土地合计供应同比下降37%，环比上涨10%。土地成交66万方，环跌69%，同比下降88%。其中，常德、娄底、湘西、益阳、张家界等五个城市本月无土地成交。仅邵阳、岳阳土地成交同环比齐升，其他城市成交量同环比下滑。
成交楼面地价方面，各城市呈现下降趋势。地州市楼板价仍维持低位运行。
湖南省十三个地级城市土地供求价同环比
02
分城市供求：多城市主城区无供求
常德新增3宗土地，无土地成交
4月主城区（鼎城区、武陵区）供应22万方地块，均位于武陵区；无经营性用地成交。
株洲、湘潭、益阳、岳阳、衡阳、邵阳......(略)
新房市场
01
整体市场：
地级市新房供应持续上升，成交热度下滑
4月地级市新房市场复苏势头回落，成交量低于2、3月份，同比低于以往水平，复苏势头仍有局限性。同时随着五一假期来临，地级市供应回升。供应环比大涨，但仍低于去年同期。地级市存量小幅下滑。
4月地级市住宅供应主力集中益阳、株洲，分别新增16.6、13.08万方供应量，同环比上涨。成交端，湘潭、株洲、衡阳等城市市场需求持续回暖，较去年同期有较大增幅。其中，岳阳商品住宅成交量位于地级市之首，湘潭本月成交涨幅最大。
02
分城市供求比：
各城市持续供不应求，以消耗库存为主
4月重点城市整体供求比为0.8，地级市供应量持续回升，益阳新增供应涨幅较大。成交端市场有所下滑，回暖动力不足，多城市成交同环比均下降。其中，地级市中住宅供求平衡，供求量均处于10万方以上。
03
分城市价格对比：
多城市均价上行，岳阳涨幅较大
4月地级市住宅均价分化明显，岳阳、株洲和常德均价位居地级市高位。其中，岳阳住宅均价本月回归常态，上个月由于以价换量项目集中网签拉低均价，处于较低基底，本月环比上涨7%，涨幅最大。
衡阳、株洲、益阳和湘潭本月均价稳步上涨。衡阳本土企业融大置业多项目高量高价，拉动市场量价齐升，月度成交均价环涨4%。
04
分城市库存对比：
供应短缺，市场延续去库存
监测重点地级市，除益阳供应大幅增长以外，其他城市仍维持低位运行，供求比低于1。市场供应持续短缺，延续去库存，各城市存量进一步缩减。其中，湘潭存量跌幅最大，环比下跌4%；岳阳湘潭成交流速较快，存量去化周期环比下降24%。
05
分城市供求量价：
各地级市成交热度分化，品牌房企集中度高
株洲：成交量维持高位运行，住宅均价小幅波动
本月株洲主城区商品住宅成交量价齐涨，成交量维持10万方以上高位值。住宅均价小幅上涨。市场成交集中度高，TOP10企业成交金额占比接近62%。
常德、湘潭、益阳、岳阳......(略)
06
重点地级市普宅结构分析
小面积刚需占比缩减
总价70-80万元涨幅较大
4月成交面积段套数占比变化……（略）
4月成交总价段套数占比变化……（略）
房企排行
2023年4月湖南可对比城市来看，地州市品牌房企集中高。其中，TOP10房企排行前三品牌房企占比较大。除衡阳与郴州外，各地州市前三名主要为品牌房企，衡阳、郴州本土房企实力强。
市场总结
政策市场
4月，我国房地产政策环境持续宽松。中央层面，分别针对供需端提供金融支持。保监会，将为新市民住房消费提供金融支持；中国人民银行也为做好保交楼工作，积极化解优质头部房企风险。地方层面，仍然以宽松性政策为主，部分城市出台房票安置方式，刺激购房需求。长沙整体基调宽松为主，但同时防范政策引发的市场风险，目前以小幅调整为主，针对二手房与商转公减轻手续上繁琐。当前长沙房地产市场基本面朝着健康方向推进，购房信心总体在恢复，未来仍需温和政策给与市场新支持，确保复苏的可持续性。
土地市场
4月全省地州市土地市场热度下滑，成交量价齐跌。土地成交以纯住宅用地为主，商办用地缩减。株洲全市供应51万方，同比涨幅较大。
新房市场
4月地级市新房市场复苏之势下滑，供应持续上升，但成交量呈现收缩态势。五一假期来临，地级市供应缓慢回升，但仍低于去年同期。地州市品牌房企集中高。其中，TOP10房企排行前三品牌房企占比较大。
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