2023-05-12 16:04:40 来源 : 南京买房惠
前脚拿地，后脚就启动招标，在南京，论效率，综合实力，最牛操盘手，谁能拼过保利。
就在前几天，大校场zui贵地皮诞生，上一届DW和新一届DW皆出自一家房企之手——保利，前DW（G02）还没上市，新DW（G13）就来施压。
【资料图】
最令人意外的是，如果只是建设速度较快，那么保利也与其他开发商无异。关键是保利不仅速度快，而且产品做的还不错，市场认可，这点作为南部新城隐形“地主”的保利拥有绝对发言权。
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拿地仅半天！保利大校场“第八子”G13项目启动招标...
刚刚，我在浏览南京市公共资交易平台时发现，保利大校场G13项目已启动招标计划，招标公告发布日期为5月10日17点13分，这块地前天上午才被保利斩获。
这也就意味着，上午拿到地的保利，下午就忙着新地块招标事宜了，照此节奏，G13很可能会在9、10月份上市。
公告显示，项目正在立项中，招标文件计划发布时间在今年6月份。监理166万元，工程总承包2.6亿元。
简单来回顾一下G13地块拍卖情况：
据悉，大校场G13地块吸引招商、保利、华润、华发、颐居、厦门国贸、金地商置、大华、伟星共9家房企参与报名。
最终经过25轮报价，保利以总价24.1亿，拿下大校场G13，成交楼面价34383元/㎡，这个是保利在南部新城落下的第8子。
在这之前，保利开发过的项目分别有保利堂悦，锦云台、云锦四季（保利参股）、 琥珀云台（保利操盘）、 保利文华，以及保利G02，如今加上新拿下的G13，八子齐聚，可谓南部新城名副其实的“大地主”。
值得一提得是，保利新斩获的G13地块，比今年3月份在南京首场土拍竞得的大校场核中核G02地块，楼面地价足足贵了2600元/㎡。
言外之意，G02项目地价比G13低2600元/㎡，位置靠近机场跑道中轴，岂不是更香？
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G02案名：保利招商文璟和颂，5月底销售进场，6月开盘...
先来看看G02项目是个什么情况？
根据规划，G02地块容积率2.6，拟建6栋17-18层小高层＋4栋7-9层洋房，主力建面约120、130、143、180㎡四种户型，其中洋房可能在6万/㎡以上，小高层预计在5.5万/㎡，大概率不卖包。
户型分布鸟瞰图
临近机场河一面效果图
保利G02项目南侧立面效果图
据知情人透露，G02项目案名及户型图都已经完工，只是户型图暂时还不能对外发，预计5月下旬进售楼处（原琥珀云台营销中心），届时对外公布，项目最快6月开盘。
与此同时，昨天也收到买房惠网友爆料，原琥珀云台售楼处正在做外部升级，现场不少工人正在忙碌，售楼处门前水景，项目展示推广名，都已经重新更换，疑为月底新项目进场做准备。
而新挂牌的“保利招商文璟和颂”这8个字，疑似为G02项目推广案名。
据了解，当初这块地由保利独自拿下，后引入招商两家联合开发，大股东依然是保利，由保利操盘。预计打造继燕子矶保利燕璟和颂之后，保利江苏“和字”系第二个项目。
区别在于G02交标肯定会比燕子矶高，很可能作为保利在大校场核心区的豪宅标杆门面来打造。
有人问了，保利众多项目中为何看中G02位置？
从位置上看，G02项目位于南部新城中央活力住区正芯地段，北至佳营路，西至明贤路，南至汇景北路，东至特色街巷(佳境路)。
北侧隔佳营路为机场河， 南侧是规划的油库公园，东侧为规划特色街巷，景观资源丰富。西侧有在建的地铁6号线“夹岗站”，是真正的地铁上盖。
不远处，有已建成南京外国语学校明远小学、明远中学、一幼国际部，位置十分优越。
从成交地价来看，保利G02比附近伟星誉璟府地价高出约733元/㎡，是目前大校场已出让地块中，楼面地价“第二贵”的项目，比三年前拿地的金基G107（望樾府地价31149元/㎡）还高出578元/㎡。
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对望南外！3.4万/㎡！保利G13晋级大校场zui贵地皮...
目前保利在南部新城有三个项目，分别是在售的保利文华（流速不错，目前还剩一栋小高层未加推），即将启动的保利招商文璟和颂（洋房+小高层组合），及新拿地的保利G13（大校场新DW），土储充盈货值客观，保利有望冲刺南部新城销冠宝座。
截止当前大校场zui贵地皮，就是新拿下的G13地块了，达到了34383元/㎡，地价高出第二名2600元/㎡，相比之前南部新城五六轮加价，G13竞价就有25轮，距离触及最高楼面限价35381元/㎡只有998元/㎡价差，可见其抢手程度。
从航拍图上看，G13地块南侧一路之隔即为在售的华润润鸿府，东侧一路之隔为南外南部新城新校区（今年9月全面启用），西侧紧邻规划特色街巷，北侧为汇秀路，以北还有2幅宅地待出让。
根据此前强排方案，G13地块可建建筑高度60米高层及35米多层住宅，形成西低东高错落布局，大致推测会规划洋房+小高层产品，与现在G02项目业态应该极为相似。
大校场G13地块强排方案
毕竟G13地价比G02项目高2600元/㎡，目前G02项目小高层放风5.5，洋房放风6万以上，照此推算，那么三、四季度上市的G13均价又会达到什么高度，姑且可以想象。
当然还有一种可能，保利在G13项目，或许会采取与华润润鸿府类似的差异化打法，做小面积炒南外优势，面积不做很大，满足自住+上学，保证项目流速即可，小户型单价虽高但总价好控制，最后算下来不一定就比G02高多少。
有人说了，南外是高中部，是需要考的，不存在学区概念，但别忘了，这可是南外本部新校区哦，一流的师资团队、一流的硬件设置、一流的圈层氛围，后期南外高中部将整体搬迁过来，不要小瞧有钱人家庭对教育的重视，何况这是南外。
再者说了G13附近有规划的中小学，已确定会纳入南外教育集团统一管理，以后从家门口幼儿园到中小学再到高中一站式，家长不要太省心。
尤其对于高中生来说，学生课业负担大，竞争压力大，过个马路就能上学，这样的距离，减少路途奔波，多睡几个小时，不是很好的一件事么。
当然，南外不是想上就能上的，一看小孩成绩、二家底要殷实，三家长圈层也很重要，否则很难进去，要不然每年也不会有那么多家长想把娃送进去了。
扯远了就此打住，回到保利这几个项目本身。
不管是锦云台、琥珀云台还是保利文华，保利在大校场这几个项目流速都不错，产品也做出差异化，至少完成了80%以上的去化，这个成绩已经领跑前排。
随着大校场G13地块招标启动，大校场未来房价还会上升空间。
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从2.9→3.4万，近一年时间，大校场地价涨超5000元/㎡
从2.9→3.4万，一年多时间，大校场地价上涨了5046元/㎡；房价至少上涨2000-3000元/㎡，去年大校场均价在5.3万/㎡上下，到今年多盘喊出5.5万，甚至部分要冲6万/㎡，乃至更高？
通过梳理近一年大校场已出让地块发现，最近一年大校场地价、房价完成了“双上涨”。
2022年4月22日，大校场G02地块，9轮竞价，被三金以总价9.4亿元拿下，楼面价29337元/㎡，毛坯限价45800元/㎡。目前加包均价在5.3万/㎡；
2022年10月19日，大校场G65地块，1轮竞价，被伟星以总价23.8亿元拿下，楼面价30994元/㎡，未设毛坯限价。小高层放风5.5万/㎡，洋房预计5.6-5.8万/㎡；
2023年3月17日，大校场G02地块，6轮竞价，被保利以总价24.1亿拿下，楼面价31727元/㎡，未设毛坯限价；小高层放风5.5万/㎡，洋房预计6/㎡+；
2023年5月10日，大校场G13地块，25轮竞价，被保利以总价24.1亿拿下，楼面价34383元/㎡，未设毛坯限价；未来房价？暂且留个悬念。
这其中品牌房企，对一个板块市场信心提振是强有力的，房价拉升也是zui明显的。
当然，大校场和河西面临同样的问题，供货量大，买房人分流严重，这时候买房人可以好好挑选。
于买方市场而言，从上半年可以明显感受到，诸如这些头部改善板块，开发商在产品力呈现上有了更出彩地方，无论是大门、外立面还是会所设计都有了明显提升，马上5月底随着市场摇号盘增多，可能购房人又要叹息“选房好难了”。
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