2023-04-10 20:05:21 来源 : 克而瑞苏州房产测评
近期，大家一定都注意到一条消息，广东省清远市实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
(资料图)
也就是说，清远首套房贷利率将根据购房者个人情况调整，不设最低点，首套房贷利率回归“3字头”后还有希望继续下探。
取消首套住房贷款利率下限，有利于进一步引导房贷利率的下调，更好地支持刚需和改善的住房需求，促进清远市房地产市场平稳健康发展。
其实，清远市取消房贷利率下限也并非个例。
肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等广东多城市同样也已经取消了首套房贷利率下限。
今年年初，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制——新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
随后，全国多个地方加入了下调降首套房贷利率的行列。约33城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%，江苏省内无锡、常州、扬州、徐州多个城市的房贷利率下调至3.8%。
再来看苏州，根据克而瑞苏州房产测评最新调研，4月苏州房贷利率仍旧没有松动，目前首套首贷利率维持在4.1%，二套已结清的4.1%，二套未结清的4.9%，房贷利率依旧处于历史低位。
大部分银行放款时间为一周左右，少部分银行三天即可放款。
至于短期内苏州房贷利率是否会有下调的可能性，银行的工作人员表示暂未接到上调或下调的通知。
目前来看，苏州房贷利率暂不具备下调空间，除非LPR出现变动导致整体利率下调。
3月17日，央行宣布降准后不久，市场对每月20日公布的LPR报价充满了期待。
然而，3月20日最新LPR报价1年期和5年期均维持不变，这是连续第7个月保持不变。
这背后的原因也好解释，在房贷利率下限动态调整机制下，低房贷利率政策已使不少城市房地产市场受益并有所回温，在央行宣布降准后，立刻调整房贷利率基准必要性不大。
当前的房地产市场，部分市场有所复苏，但是大部分城市楼市销售在2月短暂回升后又呈现下行态势。在这样的市场环境下，压力城市可通过首套住房贷款利率政策动态调整机制因城施策、精准调控，这也更能有效稳定市场预期，促使行业健康发展。
从当下的苏州楼市来看，目前经济还在恢复的过程中，居民的购买力和预期还没有完全恢复，无论新房还是二手房在三月热度均没有延续，尤其是非核心地段。
尽管在数据端苏州市区商品住宅呈现供求两涨的态势，但是这一部分成交量来自于城市级红盘的集中入市和网签，另一部分成交量则发生于实际发生在2月的认购成交。
从现象来看，新房的来访认购量相较2月已经下滑。传统意义上的金三成色不足，市场继续分化，但整体热度已然较之二月降温。
银四已经开局，据克而瑞苏州机构统计，4月前十天新房来访认购数量相较3月上旬几乎持平。在大部分楼盘维持金三优惠的大前提之下，来访认购量有所增加，一方面是气候转好、温度提升，增加了购房者出门看房的客观驱动力，很多在二、三月份观望客户开始出手，这部分客户群体没有等到降利率、降首付的利好便开始重新进入市场。
从数据端来看，截至4月9日，苏州市区商品住宅的成交面积为16.11万㎡，同比减少10.3%，环比减少20.2%。
2月的实际成交量在3月上旬网签释放，造成3月整体的成交数据较为亮眼，所以并不是4月上旬市场成交量有多“差”，而是3月上旬的成交量非常“好”。
我们认为，城市级红盘建发缦云、华发仁恒河滨雅苑等网签持续释放，4月苏州市区商品住宅的成交面积或将与3月持平，且市场持续分化，核心板块即开即罄，非核心板块去化艰难。
再来看二手房， 我们知道， 3月单月苏州二手房的成交套数为7909套，为2021年以来苏州二手房的成交高峰，环比增幅居重点城市之首。 和新房一样，大部分成交量为实际发生在2月的成交。
春节前积压的刚需、刚改需求集中入市，带来了一波购房需求的集中释放，且这一轮二手房成交回暖主要以房东主动降价为主。
当时，我们就预判，在积压的购房需求短期消 耗后，苏州二手房将面临成交增长乏 力 ，目前，已经在数据端显现出来。
截至4月9日，苏州市区二手房成交套数为734套，在刚过去的一周（4月3日-4月9日），成交套数仅为630套，这是近六周以来成交量首次跌破1000套。
据二手房中介表示，4月以来带看量相较三月中下旬有所增加，当然这其中有天气转暖的因素，更有一些有“刚性”需求的观望客户开始出手，这部分客户多为购置学区房的客户。
目前，苏州二手房挂牌量高企，已经进入高库存时代，成交持续分化，核心地段的优质产品，如园区金鸡湖畔的别墅、大平层成交周期较短。
总的来说，尽管经济已现企稳信号，但当下的苏州楼市复苏的持续性和恢复程度仍有较大的不确定性，居民的信心还是不够足。
恢复的经济基础尚不牢固，疫后积压需求的集中释放支撑了2-3月需求恢复，这一因素在二季度对市场的支撑作用将会边际转弱。
想要市场延续热度，还需要政策端持续发力，尽管苏州在近两个月在二手房、落户政策维度边际放松，比如说执行二手房带押过户、降低积分落户门槛、县市重启房迁、租房落户，为当前楼市需求端注入新鲜“血液”，为进一步推动楼市持续恢复，但这远远不够。
要想楼市热度延续，仍旧需要有进一步的宽松政策加持，以进一步开需求的源。
目前宏观面整体政策导向仍以修复市场信心为关键所在，对购房者而言，短期内降息的可能性小，当前以保持实际利率水平，并巩固实际贷款利率下降的成果为主。
所以，还在等利率下调的客户可以提前结束观望期了。
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