2023-04-10 19:02:10 来源 : 北京楼sir
太被关注，或许不是好事。
上个月的23号，42家房企齐聚北京土拍大厅，只为了昌平朱辛庄0028地块的最终归属。
◎3月23日土拍现场
(相关资料图)
最终朱辛庄0028地块被上海大华摘得，中签率2.38%。
大华第一次进京，就中大奖，毫无意外地获得了超高的关注。而拿地之后，大家自然会把焦点移到怎么打造产品上。
◎大华项目地铁位置图
尤其是在堪称北京新盘最多的昌平南，大华压力更大些。因为要面对的不仅是极度内卷的现状，还有维权缠身的前辈新盘带来的压力。
对于大华而言，拿了一块很优质的地，高兴的同时，更要冷静下来仔细研究产品，要知道码农喜欢的昌平南，可不是那么好混的。
对此，你怎么看？
配套挺好、陷阱不少
自身和周边都很优质。
自身方面，大华项目1.47万平米的占地面积，匹配3.66万平的建筑规模，需配建不小于1000平的商业和350平的社区管理服务用房，除此之外，全部建设期房商品房。
再就是，大华0028地块的位置，在楼Sir看来，在整个昌平南算最好的了，整体比其东北边不远的越秀星樾好不少。
◎大华朱辛庄项目周边配套
首先，大华项目距地铁朱辛庄站直线距离500米左右，是真正意义上的临铁盘。
朱辛庄站目前是8号线和昌平线的双轨交汇站，未来还会建设北部联络线，因为目前各地铁线在朱辛庄区域都是地上线，所以500米左右的距离也让项目免受地铁噪音和振动影响。
◎朱辛庄地铁站
但楼Sir也提到过，换乘站便意味着人流量肯定小不了，朱辛庄站既然是大站，就意味着早高峰人不会少。
事实也是如此，朱辛庄站常年霸占昌平线早高峰车站客流前三甲。
◎图源北京交通广播
项目附近的商业有万科TBD综合体，永旺商城，同时还有在建的万达广场以及45万平方米昌平超级合生汇。
这些商业，对于大华项目来讲，都是步行可达，这是绝对优势。
◎TBD住总万科中心
◎已经处于招商阶段的万达广场
项目地块5公里内有北大国际和积水潭两家三甲级医院和一家儿童医院。
板块本身规划有教育用地，领秀慧谷西侧是在建的101中学昌平分校。
尤其是产业，越秀星樾属于信息产业园的住宅配套，片区内有小米产业园和信息产业园等，同时也可以承接海淀上地，西二旗，后厂村等产业外溢，区域发展潜力可期。
◎大华项目北侧的小米智能工厂二期效果图
这些相关配套，楼Sir在分析越秀星樾的时候都说了。
在写越秀星樾的时候，楼Sir在标题上就提及了大风，是因为我认为大风因素不可忽视，它不止出现在一个项目，而是昌平南尤其是朱辛庄、二拨子区域都有的。
楼Sir越秀星樾文章下有一条关于“无效配套”的说法，这位网友的表达楼Sir觉得有道理，也同样适用于大华项目：
产业方面，小米智能工厂二期是每年产出千万部手机的工厂，机械声+大货车进出噪声是值得考虑的因素。
其次，无论是越秀星樾还是大华项目，业主的孩子能不能上101学校还是未知数。（这也是大部分宣传项目配套时不会说的一点，告诉你有就行了）
◎网友留言
没有绝对的好，也没有绝对的坏。楼Sir只希望，做决定的时候多实地看看，多分析分析。
户型内卷、价格更卷
拿地第二周，大华就把户型图的过程稿放出来了。
按照过程稿来看，大华项目户型有78平两居，89平、94平、98平3居，120平4居，一共372套房子。
先来看看户型图过程稿。
78平两居户型，纯朝南，客厅有阳台，主卧有飘窗，但卫生间是暗卫，次卧虽朝南但窗太小，估计会影响采光。
◎78平两居户型图
89平、94平、98平3居户型，南向卧室都做了飘窗，客厅也都做了阳台，且都是南北通透的全明格局。
89平户型南北进深过长，有12.79米。94平户型入户过道狭长，6.3平米厨房稍显小。98平户型厨餐客一体化在3个三居户型中做得最好，但入户进门便是正对次卧门，有“门套门”现象出现。
◎89平、94平、98平3居户型图
120平4居户型，也做到了南北通透的全明户型。
但大华项目的这版户型过程稿，都有一个明显的缺点，就是户型内凹墙壁太多。120平户型中，主卧飘窗部分有设备平台内凹，南向书房有电梯内凹、设备平台内凹，厨房中则有水暖设备内凹。
一个户型中，如出现太多内凹，则会显得户型不方正。
◎120平4居户型图
当然，这只是大华项目的户型过程稿，最后版本我们还要等。如果最后呈现还是这样，楼Sir只能说，大华这是在玩儿火。
当然也要在产品和价格方面与其他项目比比。
◎大华项目周边新房二手房情况
从目前大华项目释放出来的产品信息，并没有什么特别。
◎昌平南新房项目信息
单单先和离大华项目最近的越秀星樾来说，大华项目目前的户型面积段，越秀星樾都有，甚至还比大华多一个59平1居户型。
而其他面积段，奥森春晓、北清云际、文源府也都能找到“平替”。
重点是，昌平南能与大华项目竞争的项目达到10+个，与大华项目单价差不多的都有五六个项目，跑量比较快的珺和府，网签率86.67%，北清云际、奥森春晓也分别达到74.48%和56.77%。
这些项目，都还在卖。只要在卖，就有竞争。
◎昌平南新房项目网签情况
大华项目的销售指导价定在6.2万/平，昌平南国誉燕园、中海汇智里、国子郡二期这些项目虽然偏远，但5万/平以下的单价，还是在价格上充满优势，尤其是国誉燕园网签均价仅为3.4万/平。
二手房方面，项目周边的次新小区领秀慧谷小区目前挂牌均价在6.1万/平—7.5万/平。
昌平南，尤其是朱辛庄、二拨子区域，还有一个魔咒，就是维权。
之前珺合府就因为单元门和过道的规划发生过小范围的维权。最近，珺和府和亲兄弟文源府又因为项目西侧规划的S2线，引发业主集体维权退房。
还有就是今年年初北清橡树湾也因为霸王条款、特价房等遭到业主集体维权，华润也因此上了热搜。
楼Sir在315当天写了这些项目的维权事件。
为什么昌平南新房项目会爆发如此多的维权，楼Sir认为一是项目确实存在问题，二是昌平南新房项目的业主都是无法上车海淀的高知人群，它们可能比开发商懂得更多。
所以，对于大华而言，无论是不是第一次进京，是不是第一次独立操盘，都不重要，重要的是大华一定要用心做好产品，把前期的地块周边情况调查清楚，认真对待客户，争取一炮打响。
因为，想立足北京，口碑真的很重要。
