2023-03-23 16:55:36 来源 : 销冠100
最近，北京雍和宫、潭柘寺的香客中，出现了不少开发商的人，甚至在距离北京335公里的五台山，也有可能会遇上前来烧香的北京开发商。
(资料图片仅供参考)
他们都在祈祷一件事，在2023年3月23日下午3点30分后的某个时刻，佛主能赐予他们运气。
这是需要被北京土地市场记住的一分钟。
在表姐的记忆中，在这天进行的土拍中，朱辛庄028地块至少创造了两个记录：
1、共计42位竞买人参与竞拍，单场参拍人数最多；
2、线上竞价环节触及地价上限，直接进入摇号环节，应该属于首次；
地块热度如此之高，第一拍卖厅外面的现场非常混乱，以至于当代表42家房企的黄色乒乓球，被灌进摇号机时，所有人都屏住呼吸。
但第一拍卖厅之外的现场就太混乱了，在一片嘈杂声中，现场的人才知道朱辛庄028地块最终被一家名不见经传的房企斩获：
上海大华。
2023年北京土地市场最大的悬念揭晓，最终，雍和宫的三世佛、潭柘寺的释迦摩尼佛、五台山的文殊菩萨，将好运赐予了一位远道而来的客人。
一
其实，朱辛庄028地块，并不是什么神级地段。
这块地位于五环外，并不属于内城。但是地块靠近朱辛庄地铁站，小米科技园、紫光产业园以及万达广场和北京101中学，专业投拓看重的交通、产业、配套以及学校，都能拿到不错的分数。
此外，地价也便宜，利润空间大，这些足以让这个地块足够安全，但北京几乎所有的开发商都冲了上来，最最重要的一点恐怕就是这块地的一个特点：
干净，不麻烦。
对北京的开发商来说，地块是不是麻烦，这一点太重要了。两年来，很多开发商用惨痛的教训，让他们明白了这个道理。
到目前为止，2021年一批次拿地的29个项目，网签率不超过50%的，能占到三分之二，这里面就包括国誉未来悦。
当时为了拿地，城建+阳光城不惜报出20%政府产权份额+高标准拿地条件，结果旁边的碧桂园和世界卖5.4万/㎡，国誉未来悦也卖5.4万/㎡。
但碧桂园和世界是100%产权，国誉未来悦只有80%产权，同样的价格，产权少了20%。拿地快两年了，国誉未来悦项目网签还不到一半。
那网签已经超过50%的碧桂园和世界快乐吗？
也不快乐，因为要配建7.61万㎡人才社区住房，假设按照5000元/㎡的建安成本计算，3.805个小目标就这么被扔出去，大概相当于760辆奔驰没了。
这样的例子如果敞开了聊，能聊上一天，包括后来的竞现房，压住的更是房企的命根子：
现金流。
这就是最近两年北京楼市最大的底层逻辑的转变，地越拍越便宜，条件越来越宽松。前面刚刚拿到地，就可能给后续的地块高位站岗。
投拓小哥告诉表姐，有时候真是没办法，硬着头皮也要上，不然根本拿不到地。拿不到地的话大家都得下岗，那还是拿地吧。
但朱辛庄028地块不一样，它太干净了。
占地面积1.4万㎡，规划建筑面积3.6万㎡，纯住宅用地，不竞报共有产权份额、不竞报公租房配建、不竞报现房，不用担心日照退线。
触及地价上限后，直接摇号。
关键是，地价上限还不高，不到13亿，换算下来，朱辛庄028地块经营楼板价在3.5万/㎡左右，指导售价为6.2万/㎡，2.7万/㎡的缝差，比当年的神盘学府壹号院都有得赚。
但凡能掏出13亿的开发商，谁能忍住不上来试一把手气？
二
在报名截止之前，全北京能叫得上名字的开发商都来了，有些叫不上名字的，也来了，林林总总共计42位竞买人。
按照常规流程，土地需要在线上竞价环节触及地价上限后，才会转入线下摇号。在线上竞价环节，开发商们往往出价谨慎，唯恐增加不必要的拿地成本。
但这次竞拍之前，表姐听说有家开发商的投资负责人大声喊到：
上限，上限，直接拍到上限！
简单粗暴地让竞价触及地价上限后，他们只需要和其他竞买人比拼运气了。
除了要沾一级开发「欧气」的中建一局与未来科学城组了联合体外，其余41位竞买人都是单枪匹马独立上阵。
倒不是不需要盟友，只是盟友们换了一种方式存在。
中建系一嗓子，一局、二局、三局、五局、八局全都到位，中铁系也有中铁、铁建、四川鸿丰置业三个兄弟，城建系的城建兴华、城建开发、住总也都来了。
连建工也喊了北京城乡开发帮忙。
这样不管最后谁拿地，业绩都能算集团的，别看平时兄弟公司之间撕撕巴巴、骂骂咧咧的互相一堆的意见，关键时刻还是打虎亲兄弟，上阵父子兵。
多孩还是有好处啊。
至于像海南恩祥、江苏海鸿、明芳地产、邯郸合金、湖北天创这些平时见都没见过的房企，它们是谁叫来的兄弟，此刻已经不重要了。
想要摇中028这块地，完全凭的是运气，中建系、中铁系、华润、首开这些巨头，输了也无话可说。
但表姐猜测，虽然上海大华成了幸运儿，估计过不了几天，他们的项目公司股东名单里，就会出现我们熟悉的房企的身影。
接下来，问题来了。之前，开发商们把压力直接给到了各路佛主，现在，佛主又把压力给到了028地块的邻居。
一个多月以前，越秀刚刚拿到了旁边一块地。销冠100
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