2023-03-17 18:09:34 来源 : 克而瑞
导语
山东、河南、浙江、河北预供地规模领先，河南三成地块供地周期超10个月。
◎ 文 /马千里、邱娟
(相关资料图)
2023年初，根据中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息发布环节“预供地”，自然资源部主办的信息披露网站相应增加了拟出让地块页面，至截稿时，全国已发布了759条预供地公告信息，涉及地块数量4845宗。
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自然资源部全面推行“预供地”拟出让地块清单提升土地供应段透明度
集中供地制度已经实施了两年多，该制度出台是基于彼时土地市场热度高涨，初衷是为了给房地产市场降温，实现控制地价、降低溢价率的目标。受楼市下行的影响，土地市场热度已经处于低位，原来的集中制度有些不合时宜。
2023年年初，自然资源部回应了网上流传的集中供地取消的传言，表示取消集中供地制度是误读，并对《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》进行了解读，称目前只是取消全年供地次数限制，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”；并建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。
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预供地规模已近1.5万公顷接近上年同期实际供应量山东暂居预供地规模榜首
供地政策调整之后，各地也积极落实这一新规，中国土地市场网也上线了拟出让地块详细清单页面。截止3月15日，土地市场网拟出让地块详细清单涉及4845宗地，总用地面积近1.5万公顷。占到2022年全年总供地规模的15%，与去年同期实际供应规模基本持平。
从2023年这两个半月上线数据来看，山东、河南、浙江、河北四地预供地规模较为突出，均超1000公顷，地块数量均超350宗，在31个省、自治区、直辖市中占据前四位。无论是预供地数量，还是面积，山东均居榜首，目前其预供地总建面已达1820公顷。相比之下，青海、福建、贵州等地区预供地规模相对较低，大都不足100公顷。
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近八成地块预公告持续时间在3-4个月之间河南三成地块供地周期超10个月
经测算，目前预公告地块从预公告发布到最晚拟供地的平均时长为118天，较自然资源部要求的3个月时间多出28天。其中，近八成地块公告持续时间在88-120天之间，这些地块集中在河北、山东、浙江、湖南的三四线城市，各地区预供地数量均在300宗以上。
值得注意的是，河南、四川、山东、湖北、海南等地区部分地块公告时间特别长，多宗地最晚拟供应时间截止到2023年12月31日，总供应周期超300多天。尤其是河南，供地时间超过10个月的地块占比高达三成，譬如许昌2月7日发布了103宗地块的预公告，最晚拟供应时间要到12月31日，供应周期高达327天，就某种角度而言，预供地公告成了该市的年度供地计划清单。另一方面，过长时间的预供地时间，也反应出对于部分地块完成成交的可能信心不足。
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近八成地块预公告持续时间在3-4个月之间河南三成地块供地周期超10个月
据CRIC统计，有2247余宗地在5月份到最晚供地时间，较4月多出近五倍，也是6月份的近2倍，大量首批预公告会在5月份结束。鉴于年初自然资源部通知中，要求“原则上提前不少于3个月公开拟出让地块的详细清单”，预计5、6月份将迎来一批供地小高峰。
分区域来看，截止期在5月份的预供地公告中，比较集中的区域为河北、浙江、湖南，均超200宗。重点22个城市中，有上海、杭州、南京、宁波等10余个城市中均有地块最晚拟供地时间在5月份。其中杭州出让面积高达284公顷，其中市本级有27宗，宗地面积有109.31公顷，最晚供地时间为5月31日；其次是南京，也有160公顷，市本级也有12宗之多，最晚供地时间是5月14日。
综上，预供地制度可以让我们比较清楚地了解土地未来供应的规模、节奏、重点区域等，土地供应端更加透明，房企能更为理性的投资拿地，从而从源头上起到稳定房地产市场的作用。不过值得注意的是，仍有相当一部分地块预供地跨度时间过长，具体供地时间存在较大地不确定性。此外，考虑到预供地公告的提前性和重点城市土拍错期的需要，再加之受预供地制度推行的影响，一季度实际供地规模出现了技术性下降，预计接下来的4、5月份会有更多预供地公告发出，研究中心亦将持续关注相关信息。
近期来看，截止3月15日，22个重点城市中已经有北京、广州、深圳、杭州、苏州、南京、宁波、合肥和长春9个城市发布正式公告，涉及81宗涉宅地，总建面800万平方米，除了苏州和杭州首轮供地已经完成以外，其余城市均有土地正式出让，多集中在3月末和4月初。其中，南京河西、杭州钱江世纪城、未来科技城、广州老芳村等热点板块均有优质地块供应，可重点关注。
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