2023-02-24 10:57:48 来源 : 克而瑞苏州房产测评
就在昨天，苏州2023年首场集中土拍落幕。
11宗涉宅地块共吸金140亿元，3宗触顶摇号，5宗产生溢价，最高溢价率为15%，6宗底价成交。
(资料图片仅供参考)
狮山永和村地块竞价14轮后，进入摇号环节， 成交总价57840万元，成交楼面价30475元/㎡，溢价率15% ，由朗诗摇号竞得。
向阳路地块经过81轮报价， 进入摇号环节 ，成交总价为315828万元，成交楼面价为27025元/㎡，溢价率15% ，由建发摇号竞得。
园区湖西原三星地块竞价65轮后，共31家房企将集中摇号，被华润置地摇号竞得， 成交总价364268万元，成交楼面价35650元/㎡，溢价率15%。
苏州这一轮的土拍，和2月21日的杭州颇为相似，热度离不开优质地块的助推。
房企投资信心回升，深耕房企持续拿地，但是对于房企来说，投资仍然集中在优质地块的“刀刃”上。
1、大狮山板块时隔6年多，地价再突破3万元/㎡大关
昨天上午十点，狮山永和村西地块开拍后一分钟即超过最高限价，进入现场摇号阶段，成交价5.8亿，楼面价30475元/㎡，溢价率15%。
该楼面地价仅次于2016年9月23日成交的仁恒运河时代项目（31050元/㎡），时隔6年有余大狮山板块地价再度突破3万元/㎡大关。
同时，相比建发缦云和金新城金狮印象苑，该地块的成交楼面价上涨幅度在8%左右。
2、次核心的优质地块也聚焦市场热度
向阳路地块处于狮山和木渎板块的交汇地带，地段位置不如永和村西地块那么核心，但是该地块仍旧激起房企的激烈争夺，经过81轮车轮战后，也进入了摇号阶段。
这也反映出房企对今年苏州楼市的预期：在核心板块热度走高、拿地难度加大的同时，投资方向转向次核心的高素质地块。
当前苏州楼市分化加剧，今年的房企投资目标会更加聚焦城市核心板块的优质地块，对市场的选择分化会更明显，但与此同时，部分房企也会更加关注次核心的一些高素质地块。
新区狮山板块和园区一样，皆位列苏州楼市的头部价值梯队，无论是挂地还是开盘，都会聚焦全城的目光。
去年狮山的土地市场共出让了4宗涉宅用地，且皆位于核心地段。其中大悦风华苑首开616组客户抢186套房源，中签率30.2%，选房当天即售罄，其他三个项目也预计将于今年入市，值得关注。
2023年，狮山板块将有3个楼盘待入市，分别为建发缦云、金新城金狮印象苑、仁恒项目，还有首批次集中土拍成功出让的2宗涉宅用地，分别为朗诗永和村西地块和建发向阳路地块。
建发缦云
建发缦云位于高新区狮山街道竹园路北、淮海南街东，这是建发「新现代」系列产品首入苏州。
根据规划，项目拟建14幢23-26F高层，容积率2.5，总户数有688户。
苏州建发·缦云效果图 以实际交付为准
共有三大户型，建面分别约162㎡、189㎡、239㎡，全四房设计，南北双阳台，一梯一户。
项目地理区位十分优越，享受狮山核心配套。周边都是刚刚交付的小区，邂湾澜庭、上贤府、铂湾澜庭，居住氛围浓厚。优质学区加持下，项目周边的二手房基本在5万元/㎡左右。
金狮印象苑
项目位于狮山街道玉山路北、移动苏州分公司东，就在大悦风华苑项目的西南面。
项目规划打造6栋14-17F的小高层住宅，仅184户，户型建面约188㎡和218㎡两个大平层。
项目约1公里范围内有距离3号线狮山路站，龙湖狮山天街、红唐购物中心和淮海街，生活便利度较高。
项目周边集合了优质的教育资源：新区实验小学滨河路校区、新区实验初中金山路校区等。
地块周边二手房均价在3.5-5.4万元/㎡，存在一定的倒挂。
仁恒项目
项目位于狮山街道玉山路南、塔园路西，就在新港名馨花苑的东面。
项目位置非常好，属于狮山核心区域，周边二手房价格在4-5万元/㎡。
同时根据35号地块投资监管发展协议，住宅装修成本不低于3000元/平方米，且不高于6000元/平方米。地块内可设置住宅总户数不超过320户，住宅户型面积不小于160平方米（包含公摊面积及套内面积）。
狮山板块去年拍出四宗宅地中只有该项目暂时还未公布规划，入市时间或将在今年下半年了。
以下为摇号地块详情：
狮山永和村西地块
苏地2023-WG-6号位于高新区狮山商务创新区名尚花园东、吴前港绿化地南，占地面积10544.3㎡，容积率1.8，起拍楼面价为26500元/㎡，靠近大悦风华苑和金新城金狮印象苑。
周边配套方面，项目近红唐购物中心、淮海街、龙湖天街等大型商业体，距离轨交3号线狮山路站点也不远，生活配套丰富。地块周边集合了新区实验小学滨河路校区、新区实验初中金山路校区等优质的教育资源。
这块地的东边就是 大悦风华苑 ，备案均价4.65万元/㎡，目前已经清盘，南边是 金新城金狮印象苑， 规划打造6栋14-17F的小高层住宅 ， 仅184户，容积率1.8，有建面约188㎡和218㎡两个大平层户型 ，预计将在4月左右开盘 ，价格可参考大悦风华苑的备案价（均价4.65万/㎡），甚至可能更高。
地块周边二手房均价在3.5-5.4万元/㎡，存在一定的倒挂。
地块要求：装标不低于3000/平，不高于6000/平，总户数不超过105户，户型面积不小于160平。
今年的狮山核心板块新房供应量丰富，且清一色的大平层豪宅，高端改善置业者的选择面大为增加，同时板块竞争更为激烈。
从规划条件来看，该地块未来将打造高端大平层豪宅，且入市价格或将在4.65万元/㎡以上，高于大悦风华苑。
向阳路地块
苏地2023-WG-9号位于高新区狮山商务创新区向阳路南、汾湖路东，占地面积48693.8㎡，容积率2.4，起拍楼面价为23500元/㎡。
地块距离上瑞阁不远，距离地铁5号线石城站、汾湖路站也很近，出行便利。
商业配套上，乘坐地铁1号线从汾湖路站出发，两站可达金鹰国际购物中心，1号线转3号线，三站可达狮山龙湖天街。
除了地块旁侧的幼儿园用地，周边还有狮山实验小学（竹园路小学）、苏州高新区第一中学、苏州外国语学校等，未来业主孩子的教育完全不用愁。
医疗配套上，距离明基医院也非常近。
自2020年上瑞阁售罄后，向阳路片区就进入了断供状态，上瑞阁备案均价为3.2万元/㎡，而当时狮山的新房价格普遍在3.8-3.9万元/㎡，如今狮山核心备案均价已经达到4.65万元/㎡，该片区的房价或将重新定义。
地块要求：装标不低于2000/平，不高于4000/平，总户数不超过860户，面积不小于120平。
这块地原是一宗研发办公楼地块，就在去年12月初，该地块被调整为居住用地。
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