2023-01-20 13:58:56 来源 : 地产人言
2023年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开。解读如下：
(资料图)
01以“慢撒气”的方式化解地产行业风险：抓两头、带中间住建部提出要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式防范化解风险，以避免带来系统性风险的冲击。实际上，早在恒大事件的系列评述中，笔者就曾指出政策层面在极力推动恒大走向慢撒气的过程，其逻辑起于政策部门在化解风险方面的实践，即“一事一议”与“慢撒气”的风险处置方式。① “一头”抓出险房企：该破产的破产、该自救的自救住建部指出对于出险房企，既要帮助其自救，又不能让违法违规者“金蝉脱壳”，即该破产的破产，该追责的追责。这进一步说明，地产行业风险化解已经进入实质阶段。对于出险房企，一是债务化解问题，二是问题楼盘处置问题。显然，在债务化解层面，政策层面会帮助那些没有问题的出险房企进行自救。例如，近期富力、龙光、融创已经完成境内债务重组，富力、绿地也已经完成了境外债务重组，花样年的境外债务重组亦取得了进展，这些均是比较有代表性的案例，说明其还是有作为。在问题楼盘处置方面，政策部门的容忍度显然就低了很多，也即对于那些涉及问题楼盘的出险房企，应已经被盯上，需要特别小心，有意逃避债务、有抽逃挪用资金、不作为、躺平、裹挟政府等违法违规事项的出险房企将大概率会进入破产通道（如恒大）。② “一头”抓优质房企：改善资产负债情况对于优质房企，则要避免其因陷入流动性危机而变成出险房企，要通过金融16条、地产股权融资5条等方式帮助改善优质房企的资产负债表，目前已经体现在《改善优质房企资产负债表计划行动方案中》，即包括“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”等四个方面共21项工作，这里不再赘述。显然，只要出险房企表现的好（自身债务问题解决好、问题楼盘处置的好），应该问题不大，当然这需要有资金配合（如签订意向授信协议等）。
02不能出现新的交楼风险：有条件的可现房销售住建部明确有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的要把资金监管责任落实到位，以防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。这意味着，对于预售资金监管来说，并没有放松的迹象，只能进行闭环使用，而期房销售制度似乎正逐渐向现房销售过渡。未来，期房销售可能会面临各种各样的潜在风险，各方出于规避责任的考虑也会推动现房逐渐成为主流。同时这一提法也表明，对于化解地产行业风险而言，把存量问题楼盘解决好已是当务之急，且压力还不小，需要政策层面的配合（如专项借款、配套融资、贷款支持计划以及金融AMC再贷款等），在化解存量风险的过程中要避免增量风险。
032023年的第一项任务：严控投机炒房，大力支持刚性和改善性住房需求在对2023年工作进行部署时，住建部将“以增信心、防风险、保转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展”作为第一个任务，明确提出在继续坚持“房住不炒”的基础上，要严控投机炒房，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求。可以看出，就明年工作而言，房地产仍属于重中之重，将会在销售端（增信心）、化解风险（保交楼）等方面持续发力，意味着各地在促进地产行业恢复方面可以更弹性的施策空间，特别是在销售端（如全面放开限购限售、降低首付比例和房贷利率、给予税费补贴等）。同时对房地产市场秩序的整顿也会是工作重点。
042023年的第2至3项任务大力增加保障性租赁住房供给，特别提及公积金会议提出要大力增加保障性租赁住房供给，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间），相较于2022年40个城市的合计体量（保障性租赁住房94.20万套、公租房8.80万套和各类棚户区改造165万套）来说有比较明显增长，且贡献了十四五期间650万套保障性租赁住房目标的55%左右。值得注意的是，会议特别提及要“积极发挥住房公积金作用，推进住房公积金数字化发展”，和2022年“健全住房公积金缴存、使用、管理和运行机制”相比还是有比较明显的变化。2022年12月7日，住建部发布《关于加快住房公积金数字化发展的指导意见》（建金〔2022〕82号），提出到2025年，住房公积金数字化发展新模式基本确立……智慧住房公积金发展取得新突破，服务事项“网上办、掌上办、就近办、一次办”更加好办易办，住房公积金事业高质量发展取得明显成效。这里的积极发挥住房公积金作用应具体包括下调住房公积金贷款利率、出台支持住房消费（含租房）的住房公积金政策，可能还包括通过住房公积金来支持保障性租赁住房建设。
05其他
① 提出2023年要以实施城市更新行动为抓手，新开工改造城镇老旧小区5.30万个以上，较2022年的5.56万个略有下降。
② 对建筑业提出具体要求。建筑市场要从“严进、松管、轻罚”向“宽进、严管、重罚”转变，对工程质量不合格、恶意拖欠工人工资、造成伤亡事故等严重后果的，依法依规处罚项目负责人和企业法人，并列入诚信黑名单，在一定时间内个人不能在这个领域从业、企业不准承接新业务；项目要聚焦提品质、降成本两个主攻方向，大力推广应用新材料、新工法、新产品，加强建筑工人队伍培训教育。
③ 形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度。
本文来源任博宏观论道，感谢作者授权转载本文
主编：张艳
责编：doug
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