2023-06-10 08:15:55 来源 : 明源地产研究
很多同行感觉很诧异，为何房地产行业一片悲观的情绪下，一线和强二线核心区位地块的土拍却频遭房企疯抢，有些房企领导为了摇号竞得地块甚至争相去寺庙上香。
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我们之前有强调过，居民对衣食住行的基本需求以及对更高居住品质的追求一直都存在，因此房地产行业不存在消亡的可能，即便新房的增量变缓，存量房的更新和改造也依然有着很广阔的市场。
根据上面的逻辑，大家不难理解为何房地产行业还在整体下行的情况下，优质房企对一二线城市优质地块却抢得更欢，一是核心城市的人口虹吸效应，住房市场需求仍远未能被满足；
二是房企为了生存和发展，必须保持拿地和开发的持续性；
三是市场下行期除了一线和强二线城市优质地块项目更能保障销售去化和利润率之外，房企对其他项目或地块的投资面临着更大的风险。
今年以来，国央企开发商在土拍市场的拿地占了绝大多数的比例，但近两个月的土拍成交结果中，民营房企的拿地比例却出现了很大的提升，其中特别引人注意的就是一些有实业背景或者做实业出身的民营房企在土拍中的积极抢地。
我们注意到，在今年一线和强二线城市优质地块的争抢浪潮中，一些实业类企业为房企提供了巨量的拿地资金，有的还配合充当着房企的拿地马甲，不过更让人惊讶的在于这些实业老板直接下场拿地，其拿地的气魄以及自有资金的体量也极大地震惊着市场。
以北京6月1日的土拍为例，在参与摇号竞买的房企中，国央企开发商和头部优质民营房企的身影不让人意外，但几家做门窗、水管、防水等实业出身的民营房企参与抢地却格外引人注意。
市场方面认为，对于能长期做好实业，尤其是穿越过经济周期的实业老板来说，目前到房地产市场抄底或许是个最佳时机，一是目前一线和强二线城市优质地块的利润空间已非常确定，二是优秀的实业类企业本身有很好的资金积累和现金流补充能力，能更好地应对现金流的风险。
事实上，监管层似乎早已意识到民营企业参与拿地的重要性，在北京6月份的土拍中，北京对竞拍规则的调整或许是个重要的风向标，我们就几个明显的变化做一下分析。
一、北京在4月份的时候将“同一企业不得同时报名竞拍同一宗地”调整为了“同一集团不得同时报名竞买同一宗地”，这个调整限制了国央企开发商通过马甲拿地，尤其是为有意进京的中小房企提供了更公平的拿地机会，这也是北京今年的土拍中做门窗、水管、防水出身的民营房企都积极参与抢地的直接原因。
二、北京取消了房企拿地后的股权变更限制，这为房企的合作开发和拿地前融等创造了更大的空间。
在此之前，地方政府为了防止房企拿地后倒卖土地，基本都不允许房企拿地后的股权或权益变更，这次的规则调整不仅让有资金实力的做实业出身的房企有更大的参与竞拍的机会，还为后续他们寻找品牌房企的合作开发、代建等预留了足够多的空间。
另外也为其他房企的前融创造了更多的空间，因为我们目前的前融业务基本都需要锁定一定比例的项目公司的股权。
具体则可参见北京土拍文件竞买人需签署的《参加现场摇号申请书》中“我单位承诺”部分被删除的内容：“1.土地成交后，在完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，我单位及该宗地项目公司不以任何直接或间接的形式将股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方。
2.在竞得人完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，我单位及我单位关联方不以任何直接或间接的形式获取竞得人的股权或投资权益”。
回到实业老板在土拍市场抄底的话题上，我们认为实业类企业对地产项目的利润空间也是有足够的认知的，即便是在限地价、限销售（备案）价的情况下，项目盈利的确定性相比其他很多行业都强，尤其是一二线城市核心区位的优质地块，对于房企来说拿到就是赚到。
有同行担心土拍规则的放松是否又会引发一些市场乱象，就我们的观察而言，土拍规则目前的调整已变得更加公平和合理，另外在当前的监管形势下，即便房企想突破游戏规则，市场各方也不会再给予机会。
更准确地说，在房地产行业的下行期，房企的谨慎和自律已是活下去的前提条件。
来源：西政资本，本文已获授权，向原作者表示感谢。
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