2023-06-07 07:55:00 来源 : 明源地产研究
6月2日（上周五），地产股出现了暴涨，彭博报道称，“据知情人士透露，中国在商讨出台进一步扶持房地产市场的措施，因现有政策未能持续推动楼市复苏”，但从上周末至今，所谓的政策都毫无踪迹可寻，今天的地产股又出现了开盘即大跌的情况。
5月30日的中央国家安全委员会第一次会议上，中央强调了“国家安全战线要坚持底线思维和极限思维，准备经受风高浪急甚至惊涛骇浪的重大考验”。很多同行问我们这个会议对经济走势有多大的影响，我们认为至少应该对接下去的经济复苏和房地产行业的回暖保持更加谨慎和保守的预期。
(资料图片仅供参考)
据克尔瑞的统计数据，TOP10房企5月份的销售额环比4月份继续大跌，其中一家央企开发商的跌幅接近到了30%；而4月份环比3月份的跌幅则更惨，基本集中在15%-30%的跌幅区间。按目前的销售势头来看，房地产还能不能救得起来确实要打个问号。
国家统计局5月31日公布的5月份制造业采购经理指数（PMI）为48.8%，比上月下降了0.4个百分点，低于临界点，也即制造业景气水平仍在回落；但财新网6月1日公布的5月财新中国制造业采购经理指数（PMI）却为50.9，较4月回升了1.4个百分点，显示出了重回扩张区间的态势。需注意的是，两个数据的差异主要是样本数据的结构不同，因财新主要调查中小企业（以沿海地区消费品行业的企业为主），因此结合五一黄金周的报复性消费来看财新的PMI数据可能不太能反应全局情况，需要继续观察后面的趋势变化。
事实上，财新6月1日公布PMI数据后，A股当天先是快速拉升，后面却出现跳水，另外离岸人民币兑美元在当天A股收盘后一度跌破了7.13，可见市场显然更加确信经济复苏远不及预期。
很多人认为中央必须救经济和救房地产了，同时也认为重磅政策肯定已经在路上了，我们却感觉偏悲观，一是国家将“安全领域”的问题放在了首位，二是政策上或许已经没有可用的重磅工具了。
经济复苏层面，目前最大的问题是总需求不足，如果刺激消费需求，那么在国内失业率居高不下、居民就业和收入预期下降的情况下，再怎么刺激需求估计都无济于事，事实上反而是居民有钱的时候才会自然加大消费。如果想继续通过出口和基建来拉动经济，从中美脱钩和地缘政治冲突加剧的情况以及4月份的出口数据来看，出口肯定没什么指望了；而如果想通过基建来拉动经济，从目前城投平台越来越大的债务违约、爆雷面积以及前两年基建投入的实际产出效益来看，下半年估计只有收缩基建的份了。
房地产行业的复苏还能做些什么，目前只能继续刺激楼市的需求吗，比如放松限购限贷限售限价政策、房企融资的“三支箭”支持、降低首付、降低利率、带押过户、印花税减免等，问题是似乎刺激政策用光了也没什么效果。现在老百姓兜里基本没钱，就业和收入预期持续下降，二手房抛售潮愈演愈烈，5月份楼市销售数据的大幅下挫足以说明不改善居民端资产负债表（也即就业和收入）的情况下楼市根本无法复苏。
机构圈倾向于认为只有通过更大力度的“宽货币、宽财政”措施才能解决经济的复苏障碍，比如优先通过中央对地方和城投的输血复苏市场信心，用时间换空间，但在国家安全问题面前这个时候肯定还不能压出所有家底，因此重磅政策到底还能不能找得出来，目前来看还有很大的不确定性。
不少同行对当前ST房企的退市潮感到触目惊心，我们倒觉得这个时候更应该平常心看待。高杠杆、高周转、高负债的房地产行业发展模式已经退出历史舞台了，行业已开始回归居住产品本身的打磨阶段，比如最近一线和热点二线城市的土拍中，出手抢地的民营企业绝大多数都有实业背景。赛道上的选手用做制造业的心态去做房地产，至少房子的质量肯定是更有保障的，所以这一波房地产市场洗牌后其实更优秀的玩家会慢慢浮出水面，投资机会也始终存在。
回到是否还有重磅政策在路上的话题上，至少我们目前认为这是存在很大难度的，相比国内的金融波动和楼市下行，外部的压力或许更需要国家先握住底牌，比如5月27日美国主导的“印太经济框架”(IPEF)14个成员国就供应链协调达成了一致，协议的中心要点是建立一个“排除中国”的供应链，如果把地缘政治冲突的影响再放大一点，我们对经济和楼市的复苏预期或许得更加保守。
当然，我们同时也提醒大家不需要过度悲观，我们对中央的智慧和定力还是饱含信心的，比如6月2日《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）对菲律宾正式生效（标志着RCEP对15个签署国全面生效），这将为中国推进高水平对外开放提供强劲助力，因此我们的内外双循环还有很强的增长动力和空间。
至于当下到底该何去何从，我们认为，或许极限瘦身、保存实力、耐心等待才是更好的选择。
来源：西政资本 已获得授权，向原作者表示感谢！
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