省城房产中介市场乱象调查-聚焦

5月初，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。5月底，太原市为房地产经纪机构再上“紧箍咒”。太原市房产管理局印发《关于加强房地产经纪机构备案管理的通知》（下称《通知》），明确凡在本市行政区域内从事房地产居间服务、商品房销售代理服务的房地产经纪机构（含提供房地产居间服务的互联网平台），应当自领取营业执照之日起30日内，到房地产主管部门备案。《通知》自6月1日起实施，有效期2年。

多部门频发相关政策，太原市房产中介市场现状如何？中介费是否有下降空间?太原二手房中介市场哪些乱象需警惕？山西晚报记者进行了相关调查。

(资料图片仅供参考)

A 现状：太原房产经纪费尚未降价

《关于规范房地产经纪服务的意见》出炉之后，网络上有关“房产经纪费下降”的预判类信息不绝于耳。理由是该意见要求房地产经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。住房和城乡建设部、市场监管总局的文件提出，房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。

记者走访省城二手房市场了解到，房地产经纪机构（房产中介公司）对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用，但是全行业执行的固定服务费率弹性较小，导致高价房产的中介费偏高，类似现象在房价颇高的一线城市尤为明显。

“政策要因地制宜，一线城市大概率会先作调整。本地房产中介各平台及公司还未收到调整信息。”太原市德祐房地产经纪公司门店经理李程判断，北上广深房价高，中介费也水涨船高。此次政策出台，可能会在一线城市率先落地，降低购房者压力。

数据显示，5月前两周太原二手房均价为9714元/平方米，环比上涨0.72%，而与上年同期相比，同比下跌9.16%。“太原市房价整体不高，仅有个别板块会出现中介费的‘小高峰’。”李程分析，从行业发展来看，太原二手房市场房产交易中介费大概率不会突破3%的“红线”，此次费用调整应该不会涉及到本地市场。

B 数据：太原中介费率通常为2.5%

今年年初，省城市民王女士在迎泽区某二手房中介门店看中了一套五一广场南桥东街二手房，建筑面积105平方米，房东要价63万元。王女士找到中介小昕希望可以调低一些价格，沟通了一个半月左右，王女士以60万元的价格买下这套二手房。这期间，王女士一直对接的就是中介小昕，期间从未见过房东。

二手房买卖涉及流程繁复且多，王女士表示在小昕的服务下省去了不少时间。“从提供房源信息到带看、谈价、签合同都由小昕完成，最后办理过户手续时才见到了房东本人。”王女士告诉记者，自己对房屋交易流程不太熟悉，有中介帮忙省心不少。按照约定，王女士付了房款的2.5%作为中介费，也就是15000元。

有近10年卖房经验的贝壳找房太原门店店长、资深置业顾问董佳璐接受记者采访时介绍：“太原市房产中介费率一般向买方收取2.5%，并不向卖方收取服务费。中介主要提供房源信息、推广、带看房、沟通、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等服务，还会提供一些售后服务，比如按揭贷款、督促补缴欠费等等。”

“实际上，每个中介公司还会做很多增值服务。比如清点房东承诺留下的物品、帮助新户主进行物业交割等。2.5%的费用其实中介服务人员也不会自己全部拿到，除了自己、还有平台维护人员费用、周边服务人员费用、平台服务费等等。”董佳璐补充道。

据记者了解，在某些城市的二手房交易中介平台，会向卖方（房东）收取1%的费用，而省城太原没有这一强制收费项。董佳璐解释：“如果房东购买了某些平台的‘好赞’服务，意味着平台会额外提供房源强化推广、优先联卖服务（全程经纪人可售房源列表优先展示14天，独享大数据精准匹配客户）、房源分析报告、专属销售服务等等，我们才会收取1%的服务费。当然，如果房东不买这项增值服务，我们也会进行正常销售的，在这种情况下交易成功，我们是不收取额外费用的。”

C 业内：乱象多因黑中介引起

根据多位业内人士所述，省城因房价低，二手房市场尚未出现中介费下调的迹象。但是二手房市场的经纪乱象却由来已久，这些问题包括中介机构和从业人员良莠不齐、发布虚假房源信息、侵占房屋交易资金、炒买炒卖、哄抬房价、违规提供金融服务等，扰乱了房地产市场和金融市场秩序，加剧了市场风险。行业内规范省城房地产经纪服务的呼声渐涨。

据业内知情人士爆料：在太原房产经纪还没有形成正式品牌之前，产生了一批“房产经纪黄牛”。他们一般会蹲守在房产局门口“截收”部分正在办理手续的民众，以几千元的超低价（跑腿费）承诺为其办理二手房买卖事物。发展至今，有些“房产经纪黄牛”利用新媒体社交网络进行违法经营。有些甚至网名就叫“每套中介费只收6000元”。

那么超低的价格背后盈利点在哪里？又隐藏怎样的隐患呢？业内知情人士解释：“他们的盈利点是‘吃差价’。比如房东一套房子售价原本是100万，黄牛建议他加价到105万，条件是需要返回给黄牛3万元。”如此一来，房东在原计划100万的基础上实际卖了102万，黄牛拿到3万元，吃亏的反而是买家，原本100万元就能买到的房子，在黄牛6000元低价手续费的诱惑下，买家实际多花了2万元。

这些行为的背后隐藏的风险也不可估量。业内知情人士称：“‘房产经纪黄牛’往往都是‘黑户’，意味着并没有在房产局备案。他们只帮忙代办手续，并且出具的是不具备法律效力的个人合同，并且在房产局进行手续代办时，也是以个人名义进行交易流程。一旦在买卖过程中发生纠纷，他们不负任何法律责任。遇到有‘良心’的个别黄牛，至多把手续费退回，但其他部分并不负责。”

此外，不受监管的黄牛手中所持有的房源也比较有限，多数都是个人房源，不会完全覆盖全太原，也不能保证买家能买到中意的好房子。

对比之下，有品牌的房产中介服务商在服务过程中，能有效的维护买卖双方的利益，关键时刻还能作为第三方证人出庭作证。资深置业顾问董佳璐讲到自己遇到的一个事例：“之前遇到一个房东，大红本等各项手续都没有问题，结果在交易完成后，由于房东个人债务问题，要债人私自围守到已出售的房子门口（大红本并没有进行抵押）。在这种情况下，我们中介人员作为第三方证人帮助买家出庭作证，证明在交易过程中买家进行的行为都合规合法，最后法院判定买家胜诉。”

据了解，在正规的房产经纪机构经营中，平台员工在进行服务时，都会登陆相关平台进行安全人脸识别认证，上线打卡，每个员工都有各自的系统编码，任何服务行为都有据可循。

D 新规：给黑中介戴上“紧箍咒”

近日，太原市房产管理局印发了《太原市房产管理局关于加强房地产经纪机构备案管理的通知》（下称《通知》），明确凡在本市行政区域内从事房地产居间服务、商品房销售代理服务的房地产经纪机构（含提供房地产居间服务的互联网平台），应当自领取营业执照之日起30日内，到房地产主管部门备案。《通知》自6月1日起实施，有效期2年。

《通知》对房地产经纪机构备案管理范围、申请条件、申请流程、规范备案管理和信息公示制度以及加强行业监管和行业自律管理等方面作出明确规定。其中，房地产经纪机构备案申请条件包括依法取得营业执照，经营范围中应当包含“房地产经纪、房地产咨询”等相关字样；有固定的经营服务场所，并按法律、法规、规章规定公示有关事项；应有1名（含）以上持证专职房地产经纪人或2名（含）以上持证专职房地产经纪人协理；应当与持证专职房地产经纪人员签订劳动合同；所有从事房地产经纪活动的从业人员应当在太原市房地产经纪机构管理与服务平台完成实名登记并纳入信用管理。

房地产经纪机构及分支机构应当将营业执照、服务项目、收费标准、从业人员实名登记情况以及备案证明等事项在经营场所醒目位置公示。互联网信息平台为房地产经纪机构提供发布房源信息、推荐房源服务的，应当要求房地产经纪机构公示备案信息和发布房源信息的从业人员信息公示卡编码。不得为未备案的房地产经纪机构及未取得信息公示卡的人员提供房源信息发布服务。房地产经纪从业人员开展业务时，应当佩戴统一样式、统一规格、统一编号的信息公示卡，实行亮牌服务，以便社会公众监督和查询。房地产经纪从业人员在互联网信息平台上发布房源信息时，应当实名，并在其提供服务的房屋状况说明书、房地产经纪服务合同、存量房屋买卖合同等业务文书上签字、注明信息公示卡编码。

房地产经纪机构备案实行动态管理，有效期一年。房地产经纪机构备案有效期届满的，应当在届满前30日内进行年检；变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理变更或者注销手续。未备案的房地产经纪机构不得从事新建商品房销售和存量房买卖等经纪服务。

E 提醒：化解风险需擦亮眼睛

无论是租房还是购买二手房，很多人还是会选择通过房屋中介机构来服务，此时一方面可以节省自己的时间，另一方面有中介居中担保，风险也会更小一些。那么普通居民购买二手房如何防范风险呢？

山西中吕律师事务所李琴表示：“消费者在购买二手房时不仅要核实房子是否办妥了产权证（不动产证），没有产权证或者产权证属于待办状态的房子不要碰。其次要实地了解拟购房屋的具体情况，核实与中介广告内容是否一致。不要轻信广告，有不少广告存在着概念不清、误导消费者的情况。”

尤其是产权不清或产权纠纷尚未了结的二手房，购置时要谨慎。有些流于二手房市场的房子是违规开发经营，拿不到政府批准的手续、证件，中介公司卖房之后，业主的产权证还得由房企去配合办理，有些不合规的项目或转让人会以各种借口拒绝或拖延办理产权证，致使消费者虽可使用房屋，却无法获得合法产权。记者了解到，省城正规房产中介会对所售二手房的产权状况进行调研摸底，所以业主买卖二手房要通过正规房产中介及经纪机构。

另外，李琴律师还表示：“购房时还须了解房屋维修、供水、供暖、供电、供气及卫生等物业管理事项。不要只注意房屋的外观而忽视配套设施和相应服务。最后，要谨慎签订购房合同，签订合同前最好向业内咨询，对购房合同条款中的具体内容要清楚明白，尽量做到权利与义务对等、公平，警惕‘霸王合同’。”

来源：山西晚报