2023-05-21 23:11:20 来源 : 刚需探房
今天下午，福州2023年首场土拍终于举行，从上架地块来看，并没有太值得关注的。
(资料图)
这次的土拍体量也是集中供地以后，最小的一次。
从最终的结果来说，中规中矩，下面聊聊。
土拍汇总
供应：这场土拍出让10幅地块，纯商1幅、安商房1幅，公租房3幅、商服5幅，起拍总价16.8亿，面积160亩。
结果：10幅地块全部出让，吸金18.3亿，触发限价3幅、底价成交6幅。
分析：在土拍前，在省内的厦门莆田，也都举行了土拍，从拿地情况来看，这些城市都拿出相对优质的地块，也都触发限价摇号，整体氛围不算太差。
这次土拍，福州的供应，可以说捉襟见肘。
大部分是回锅肉地块，五四北纯商+祖庙安商，成了仅有可售商品房的地块。
相比于去年兜底一整年，每场都存在流拍的低迷现状，这一场土拍整体来说，保留颜面的同时，也给市场减少了一丝寒气。
用最简单的评价：花最少的钱，装最大的X。
五四北爆火？
今天土拍分成了上下两场，上半场只有一幅地块，就是位于五四北战坂的纯商地块，宗地2023-06号，面积38亩，起拍楼面价1.14W，指导价2.75W。
这幅地块吸引了多家房企报名，最终结果，触发限价后，竞首付比例达到100%，进入摇号，参与摇号的房企75家。
最终，国贸拿下，成交楼面价1.31W。
分析：从土拍的走势来看，建发、保利、国贸、招商、榕发，每次举牌加价300W，举了几十轮触发限价。
对比持续底价成交的土拍市场，这样的场景不算多见，当然也有案例。
去年第3场土拍，鼓励福沁路的纯商地块，排场同样如此，单独出场，吸引40家摇号。
除此之外，有印象的还有东二环的建发朗云地块，闽北CBD的国贸天琴湾。
当然还有五四北自身秀山的两幅纯商，绿城海棠和建发璟园。
为了更好还原真正火热地块的情况，来看看相关截图：
2020年土拍，五四北的低容积率纯商，第一轮就被举出限价，最终119家摇号，绿城摇中。
2022年土拍，鼓楼的纯商地块，第一轮就被举出限价，最终40家摇号，保利摇中。
通过这样的对比，可以发现这次五四北的战坂，在举牌阶段的火热程度，其实并不算炸裂。
对比一下五四北的土拍情况：
最容易对比就是周边的几个楼盘，秀山的两幅，都触发摇号，楼面价1.5-1.7W，特别是海棠映月，紧邻地铁口，低容积率定位，性价比可以说远强于这次。
当然如果对比以前，地块隔壁的中庚、融信，楼面价都突破2W，北侧的天空之城，也达到1.5W，可以说6年过后，楼面价下滑7K-9K。
目前周边的次新盘，最贵就中庚，有倒板赠送的优势，二手售价也就2.6W左右。
对于地块来说，距离五四北1号线，直线距离1公里，规划的3号线短期无法落地，配套加持度来说一般。
只能说，相比于低迷太久的土拍，一幅看上去普通的地块，能带起这样的热度，确实足够吸睛。
从地块分析，起拍价1.14W，限价1.31W，大家一致认为有利润空间。
从去年的土拍来看，这幅地块即便这样的起拍价，对比部分兜底地块来说，性价比也只能算一般。
能够触发这样的行情，大体可以有如下原因：
1、五四北库存不大，目前周边在售只有鲁能三期，金地、绿城等都处于外围。
对比南二环国企兜底的四大金刚，新区的地块楼面价最低，1.35W，指导价2.9W，周边地铁商圈等也强于战坂，奈何依然是兜底，只能说去化周期是核心点。
2、地块面积不大，相对压力小，同时房企需要一定货源，实在无货可选。
从房企来看，常见的3家+招商，从这些房企的项目来看，大部分还有货源，但是储备不算太多，这些房企的周转速度都偏快。
以榕发哥当初的分享：福州某个项目为什么佛系卖房，因为只有这个盘了，卖完就要被裁员了。
除此之外，福州这次土拍只有这一幅纯商，剩余的市中心安商，虽然也亏不了，但是高比例安商房，回款周期久，对房企的自身团队也无从发力。
综上，最后国贸拿地，也代表房企杀入五四北，从地块性质来看，大概率就是一个普通刚需盘，操盘模式，预计就是以最快的速度开发上市，以最快的效率去化，减少资金成本。
国企歇一歇？
这次土拍，除了两幅住宅用地外，剩余三幅公租房，全部是国企拿下，其中两幅触发限价。
东区的公租房，甚至上演建总PK左海的戏码。
不过即便如此，这两幅公租房，也就花了1.33亿，可以说用最小的钱，装了一次最大的X。
对比以往公租房的土拍情况来看，同样的东区和五四北地块，这次的成交楼面价有一定上涨，也算是变向可以市场传递利好消息。
从兜底情况来看，这次除了榕发兜底祖庙安商外，地铁兜底南三环公租房，剩余都谈不上意图明显的兜底。
即便全部计算在内，7幅地块，9.3亿。
什么样的概念？
上一场土拍，本土国企兜底花了55.8亿近期5场土拍，本土国企兜底花了309亿
这样频繁的兜底，近期国企的项目开始上市，北园四大金刚，开盘低迷的数据被市场刷爆，可以说国企也显得力不从心。
这也可以解释，为什么南三环的巨型地块，本次没有上架，大概率是在房企的洽谈里面，找不到买家，加上自身储备过多，也实在无能为力。
盘点总结
对于这次的土拍，可以说对未来福州的供应也算是有一定的指导意义。
频繁兜底，上市乏力，这样的表现，最终救不了市，反而拖垮市场。
这里面，深受其害的代表就是南二环。
房企拿地，去化周期，库存供应，依然是核心要素。
虽然摇号企业很多，但是真正参与的还是常见的那三家，福州依然没有留住要逃离的房企。
土拍前的洽谈，如何用最小的成本，造就一个相对利好的预期，这也是一种救市手段。
这样乏力的吸金，如何维系福州后续的发展，依然令人头疼。
相比于五四北的摇号，整个城南如今，地块可能都无法上架的尴尬局面，才更值得思考。
福州楼市回暖的标志之一：城南纯商地块，触发限价！
但愿那一天，有机会见到，即便它是演得！
