2023-04-28 18:55:15 来源 : 克而瑞广佛区域
导语
(资料图)
杭州、合肥非核心区域土拍保持高热，投资策略重点从核心区域逐渐外拓。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
从规模上来看，4月全国土地市场成交规模仍在较低位。热度方面，由于作为绝对主力的上海、广州、杭州供地质量较佳，房企竞拍积极性显著提升，譬如上海挂牌的19宗地中有15宗进入一次性报价区间，杭州12宗地有8宗摇号成交，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也得以维持在7.2%的相对高位。受预供地制度的影响，月内流拍率维系在11%的相对低位。
核心要点
· 供求：多数城市首批预供地截止时间在5、6月份，预计届时供地规模将走出目前低点。成交方面得益于上海、杭州、合肥等城市出让了较多优质地块，成交总价超过1800亿元，连续三个月环比上升。
· 热度：月内重点城市土拍热度延续，重点城市平均溢价率超7%，仅次于2023年3月为近一年第二高点。本月杭州、合肥土拍外圈层地块增加，但热度依旧不减，典型如合肥肥西县4宗地均达到了溢价率上限。
· 分布：在上海和广州集中土拍的助力下，一线城市成交规模和成交均价环比均实现翻番，其中上海揽金高达534亿元成为月内金额榜榜首；二三线城市成交规模不同程度地下降，成交均价与上月基本持平，杭州收金177亿元。
后市展望
杭州、合肥非核心区域土拍保持高热房地产投资策略从核心区域逐渐外拓
2023年4月，虽然有上海、广州、杭州、成都、合肥等城市集中土拍，但受重点城市缩量提质的供地策略的影响，全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面，由于作为绝对主力的上海、广州、杭州供地质量较佳，房企参拍热情高涨，上海首轮土拍八成地块一次性报价区间，杭州2/3地块摇号成交，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也得以维持在7.2%的相对高位。房企拿地来看，大部分城市拿地主力依旧是央国企，譬如上海首轮成交的19宗地中，有八成地块被国央企竞得，占到本场土拍总金额的九成。
值得注意的是，民企拿地积极性也在提升，杭州第三轮集中土拍挂牌的12宗地块中有10宗由民企竞得，民企拿地总金额142.1亿元，占比高达85%。值得注意的是，杭州本地供应质量并不及前两轮，外围地块数量较多，但土拍依然十分火热，地块平均报名房企数量在10家左右；不仅杭州，合肥肥西县也有5宗地块均进入竞品质环节，非中心区域土拍热度也明显提升。总体来看，由于核心优质地块十分稀缺、地块竞争难度加大，房企投资策略已经从核心区域、核心地块延展向城市外围区域，带动整体市场热度提升。
01
供求
供给规模延续低位成交总价环比三连升
土地供应方面，受“预供地”制度影响，新增供地规模仍在低位徘徊。截止25日，4月份土地供应量6687万平方米，与2022年同期相比下降约26%。一线城市中，仅广州于月内发布了2宗住宅用地供地计划，上海、深圳已经完成了2023年首批预供地的供地计划，本月新增供地均为商办。考虑到广州、北京2023年首批供地清单分别包含了21和23宗土地，预计均在5月份前完成供应，而至今广州和北京供地宗数均不足10宗，预计5月底之前北京和广州将迎来一波土地供应的小高峰。二线城市方面，福州、成都、南京等城市均在月内发布了土地供应，其中杭州是第四次发布土拍公告，继续延续“小步跑”的节奏，本次供地9宗，合计出让底价126亿元，平均起拍底价1.6万元/平方米，供地质量稍好于第三批，但与平均起拍底价1.8万元/平方米的一、二批次相比仍有较大差距。
土地成交方面，截至4月25日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为4102万平方米，与2022年同期相比下降了35%，降幅较3月份进一步扩大。成交总价1843亿元，自2023年2月份以来连续三个月环比上升。受上海、杭州、合肥等城市优质宅地成交影响，平均楼板价上升至4493元/平方米，回升至近一年高点。近期重点城市第一批次“预供地”热度明显提升，以上海为例，19宗地块中有15宗突破“竞价上限”进入一次性报价区间，平均溢价率上升至7%，整体溢价率创下2021年以来新高。
02
热度
上海、杭州土拍高热“接棒”重点城市流拍率延续低位
市场热度方面。至截稿时上海、广州、杭州、合肥、成都等市均在月内举行了土拍，得益于市场信心的恢复，大多数城市土拍均取得了较为理想的土拍热度，典型如成都本月出让的6宗地平均溢价率高达13.6%，其中5宗地触及了溢价率上限。值得一提的是，其中杭州、合肥本轮土拍质量虽略有下降，外圈层地块质量有所增加，但土拍依旧维持高热，如合肥本轮出让的4宗肥西县地块全部进入了竞品质环节。
进入4月份，预供地制度在流拍率指标上的持续“发力”，4月份流拍率仅为11%，为2022年下半年以来第三低点。得益于各地对住宅用地供应的进一步透明，月内流拍的住宅用地占比延续低位，且多位于三四线城市，如云浮、丽水等。不过随着大多数城市2023年首批次预供地计划的截止时间即将到来，预计在接下来的5、6月份，会有较多素质相对一般的地块入市，优胜劣汰之下，届时土地流拍率或有所回升。
03
重点地块
上海、广州、杭州包揽两榜上海占比超八成
2023年4月，上海、广州、杭州、长沙、合肥等重点城市均进行了集中土拍，因此本月总价榜和单价榜入榜门槛明显提升。总价榜榜首地块来自广州番禺区，为纯宅地，成交总价为84.15亿元，排在第二位的是其姊妹地块，两宗地块均经过50余轮激烈竞价后封顶，进入摇号环节，最终均被华润&长隆联合体摘得，两宗地块成交总价近167亿元，平均溢价率15%。进入一次性报价区间、总价高达75亿元的上海梅陇宅地只能排在第三位。
就入榜这些城市的土拍表现来看，由于重点城市供地质量明显提升，本月两榜入榜地块除上海松江广富林地块底价成交外，其余入榜地块均摇号或一次性报价竞得，市场热度明显上升。单价榜榜首地块为上海徐汇田林地块，因为房地联动价的提升使得盈利空间大增，加之田林板块多年没有宅地出让，板块内暂无新房供应，此外，地块面积不大，资金压力较小，因此吸引了多家房企参拍，共计12组竞买人争夺，在触发中止价后，中铁拿下该地块，成交总价19.05亿元，溢价率8.91%，成交楼面价约85505元/㎡。
