2023-04-19 21:12:38 来源 : 醉井观商
前不久，深圳刚叫停人才房和安居房，转而就新增了保障性租赁住房和共有产权住房。根据深圳市规划和自然资源局宝安管理局发布珈誉时尚花园项目的通告，明确备注该宗地规划了共有产权住房125336平方米。一直以来，北京和上海等城市，保障住房主要包括保障性租赁住房和共有产权房，深圳则是采取人才房和安居房制度，此次深圳的改变，有向这些城市看齐的意味。
改革进入深水区后，任何政策都不是单向的帕累托改进，而是一种利弊组合，是对各方利益的再平衡。现实中，任何政策目标，都要兼顾对其他政策目标的影响，而不会是单方面高举高打、狂飙突进。但不可否认，共有产权房的目的就是为了解决“住”的问题，刚需购房者岂容错过？接下来我们来深度解构一下：
【资料图】
一、现象：什么是共有产权房？先行先试的北京上海是否解决了刚需购房问题？二、分析：共有产权房是否有升值空间？毕竟大家对房子的投资属性仍有所期望的三、解惑：我到底该不该买共有产权房？它到底适合什么人群购买呢？
一、现象：什么是共有产权房？先行先试的北京上海是否解决了刚需购房问题？
所谓共有产权住房，就是地方政府跟购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。
当然，我们国家出台共有产权房的目的，主要还是应对房价上涨过快的困局。试图通过共有产权的方式，使得购房者有能力购房，一部分购房者自己支付一部分资金就能解决住房问题，达到了三方共赢的局面。
不过，我们要知道，其实共有产权房很早就有了：
根据报道试点最早是在2007年，江苏省淮安市最先在全国提出共有产权房。随后到2009年底，上海也开始在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点。2023年北京大兴区住兴宏雅苑共有产权住房项目已经是第三次申购登记，据悉，此次配售房源共187套，均价为3万元/平方米。
其中90年代时也有类似房子，只是当时没有这个名字，其原文是上海卖公房，卖国有职工，其就是卖部分产权。那么，共有产权房并非是新鲜事物了，大家一定很想知道，共有产权房能否解决刚需购房的强心剂呢？
我先以北京大兴的兴宏雅苑为例，2019年7月份推出的360套共有产权房，到2023年4月份还剩187套，3年多的时间，只出售了173套，可见其受欢迎程度一般。
相比北京反应平淡，上海似乎略有不同。下图我们可以对比上海的正常房价和共有产权房价格，感受下。
可以看出，共有产权房的单价真不高，但像上海的共有产权房，针对低收入家庭，大部分沪漂年轻人应该达不到这个标准。
一种是上海户籍，一种是外地人（需要已婚且居住证积分满120分），外地单身不可申请。对很多人而言，收入和财产这个门槛，应该就卡住了。
A、收入有规定：3人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）；2人及以下家庭人均年可支配收入标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于8.64万元（含8.64万元）。B、财产设限额：3人及以上家庭人均财产低于18万元（含18万元）；2人及以下家庭人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均财产低于21.6万元（含21.6万元）。但是上海的共有产权房5年禁售，满5年后可以买断，过户后房屋性质会跟着变更为商品房。因此，很多人盯着低价优势，拿到房子后指望未来升值转卖。但如果真正符合低收入家庭标准，就凭5年间的收入，其实也不可能有能力买断，门槛就摆在那里了。
那么，从北京上海的执行情况来看，显然还是没有解决刚需购房。那么，它们为什么都没有受到刚需者的青睐呢？
首先，共有产权房即使5年后交易也只能交易给其他符合共有产权房条件的人群，这就大大缩减它的出售人群。需求会被严重压制。这就意味着共有产权房大概率只有居住属性，而没有投资属性。因为它既不能贷款，关键的时候还不一定卖的出去。
而中国人普遍认为房子是投资品，而不是消费品。尤其是自己还是要付出较高的成本。我就以深圳为例。共有产权房是市场价格的5折。
但是深圳最便宜区域房价也基本在4万左右。那么付出2万元每平方，按照一个90平米的住房来计算，那也是180万的巨款。花一个180万消费一个居住属性，那么为啥不租房住呢。
深圳4万房价的地区，5000元每月已经可以租不错的房子了。一年也才6万，如果有机会争取到公租房，每月不到1000元，那不是更香吗？
所以，共有产权房很尴尬的处在了商品房和公租房的中间。但是同样的，如果价格更为合适，共有产权房不见是个坏事。
比如还是按照刚才的逻辑，如果共有产权房更便宜一点，比如1万元每平方，那么90万元的房价，和每年6万的房租支出，那么老百姓就会思考到底是租房划算还是买房划算了。
因此，最终是不是强心针，又回到了价格，或者简单来说就是租售比。共有产权房的租售比越高，那么价值就越大。租金是市场决定的，而共有产权房销售价格其实也是市场决定的。
因此，如果按照这个逻辑，商品房的风险，共有产权房一样都有，只不过风险小点。但是商品房可以抵押贷款的属性，共有产权房却一个没有，这就是一个绝大的bug了。一个残缺品，一个正品，你觉得消费者会选哪个?
当然，这是我所知道深圳最新出版的共有产权交易法规，如果没有上面的限制，仅仅是锁定禁售期，禁售期结束后完全可以自由交易，那我觉得还是是值得购买的。这么说来，共有产权房能否解决刚需问题，其实是有待观察的。
二、分析：共有产权房是否有升值空间？毕竟大家对房子的投资属性仍有所期望的
有人说，共有产权房既没有金融属性，又没有升值空间，位置偏远，纯属鸡肋，其实这是错误的。你知道为什么吗？其实是因为“升值空间”面临一个悖论。
地产是百业之母，既来于土地出让金的融资属性（给政府提供撬动经济杠杆的启动资金），也来自于强大的上下游产业链带动能力，也来自于其抵押品价值。当年某领导说“房价下跌受害的是老百姓”，招致骂声一片，实际上话糙理不糙。
既然提及了“升值空间”问题，说明大家还是对房子的投资属性有所期望的，至少也是“投资兼自住”。而投资的生命在于流动性。流动性好的资产，甚至有“流动性溢价”。流动性差的资产，则普遍折价。A股市场相和港股市场港股市场的估值水平对比，就是一个鲜明的范例。
共有产权房的流动性，处于一个“不上不下”的水平，和完整产权的商品房肯定没法比，但相较于那些有很长禁售期、流动性要被长期冻结的房产类型（比如人才房），共有产权房还是有其优势的。
我以深圳为例。根据深圳的人才房政策规定，人才房的不动产权证书登记为安居型商品房，到手10年后才可绿转红本，同时还需按照《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》补交差额50%的增值收益后才能获取完全产权，像普通商品房一样交易。
在接受上述牺牲流动性的条件后，购房者获得的利益是可以按市场价的六折购房。当然，因为补交差额收益的要求，购房者是无法完全享有那剩余的40%利益的。
打个比方，市场价500万的房子，购房人可以用300万购入，然后十年内不能动。假设十年后房价涨到了800万，则差价500万，购房人可得一半，即250万。相当于十年封闭期、80%收益率的投资，谈不上很有吸引力。
上述计算还是建立在楼市行情好，房价预期看涨的基础上。假如房价十年不涨，则收益只有100万，考虑税费、利息，则净收益聊胜于无。这可是承受了十年内流动性为0的风险，一般家庭几百万的资产流动性为0是个很可怕的事情。
共有产权房则是另外的逻辑，彻底贯彻了“房住不炒”思想。虽然采取封闭流通，但相较于人才房的十年内不能动的规定，共有产权房在流动性上还是留了个口子，购房者购房后五年内可以向“有关部门”申请份额回购，五年后可以向符合条件者转让份额。
共有产权房的封闭性特征，当然会使其“升值空间”面临一个悖论：假如共有产权房不扩容，维持在一个很小的范围内，则流动性起不来，且覆盖群体普遍收入相对较低，接盘能力有限，则“升值空间”有限；而如果广泛铺开，像一般商品房那样达到一个比较高的覆盖面，则会瓦解“房产投资”的群众基础，成了彻底的“房住不炒”，那“升值空间”也无从谈起。
归根到底，共有产权房是“房住不炒”的政策工具，假如是抱有一定的投资目的，建议谨慎购买。
三、解惑：我到底该不该买共有产权房？它到底适合什么人群购买呢？
在我看里，如果考虑是年轻人的首套房，共有产权房是肯未必合适的，因为我的理解是"年轻人的首套房"，后面还会置换、改善，除非事业发展的特别顺利，否则怎么也得先卖再买吧？
共有产权房交易起来会比较复杂，建议纯自住家庭考虑，因为共有产权房没有太大的升值空间。现在的地产行情除了北上广深南苏杭等城市主城区繁华地段以外，商品房都在逐渐失去升值空间，更何况共有产权房乎？同时大多数的共有产权房选址非常偏。
除此之外，共有产权房不仅有共有产权的问题，如果一对夫妻的婚姻有些不那么顺利，发生离婚后分割财产，这个处理起来也非常复杂。
即使是纯自住，我觉得如果条件允许也不要选共有产权房，有人说"如果一套房是纯自住,所以涨跌不需要关注"，这句话错了一半,正确的说法是"如果你名下不止一套房，你自住的那套房涨跌确实无关紧要"。
为什么？因为对于唯一住房的家庭来说，房子还扮演了关键时刻救急的角色，很多普通民众都有"天塌了就把房子卖了"的说法，如果一套房子在你的手中套现难、难升值，那么谁敢保证自己没有重疾、意外等急用钱的时候呢？我认为共有产权房有其特定的场景，就是只适合"真自住"的群体，因为共有产权房是你少出钱不是不出钱，目前这种形势凡是大额资金支出都要经过深思熟虑。尤其是那些条件本就一般的家庭。
筹码越多的人越不怕输反而有时候能利用这点获利，就是这个道理。所以我建议大家都要先想想你买房是用来干嘛的？
未来卖不卖？如果你说我买来的是家，永远不卖，那你确实是可以闭眼买！如果有需要卖出的一天，它现在对你的门槛也是对未来所有想接走你手里房子人的门槛一毛一样，既然一毛一样我为什么不买新的？当然，这一切都是在你会认为未来房价永涨的预期中！如果一个国家蓄水池永远只限制在一个债融资属性的房地产中，那它注定不能跨越中等收入陷阱！
不论你有什么手段，股权融资的一级市场、二级市场的股市，与养老账户绑定！这些的繁荣，才会让所有人雨露均沾。
最后的话：如果你真的只是想着住，不是想着卖，我个人认为是不错的选择！
总之，我们可以预测，我们国家未来的房产会更多元的分级，就比如现在已经凑齐的5块分区，廉租房、公租房、共产房、商品房、豪宅等，其实这些都是定向阶级而制定稳市场、稳经济的工具。这就像买包一样，有LV也有很实用的品牌。而购房也同理，适合自己才是最好的。
那么，对于有足够多钱的年轻人，自然是考虑工作生活地点附近的商品房。但对于没有那么多钱的年轻人，在高高房价面前，确实可以看看当前共有产权房自己是否能够自住，因为它是当前房价“双轨制”下，给到普通人的保障性住房。
而且对收入不是太高的，绝对是福音，这个共有产权房本来就是有点打压楼价的味道，就拿商品房来说吧，只有中心核区楼价坚挺，而且你买商品房收入不是太高的话，压力会很大的，商品房的确有投资的味道。不过你敢保证你买的时候是最低，不会出现更低吗？升了当然开心，跌了呢？你是否这样想的，如果你这样想，其实都根本不用想共有产权了。
