2023-04-18 18:55:23 来源 : 21世纪经济报道
21世纪经济报道记者李莎 北京报道4月18日，国家统计局发布一季度房地产销售和开发数据。
(相关资料图)
一季度房地产销售回暖，商品房销售额同比增幅由负转正。1-3月全国商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售面积和销售额分别增长1.4%和7.1%。
随着“保交楼”持续推进，一季度房屋竣工面积持续增长，其中住宅竣工面积14396万平方米，增长16.8%。但房地产仍在调整和修复过程中，一季度房地产开发投资同比降幅略有扩大。1-3月全国开发投资25974亿元，同比下降5.8%，其中住宅投资19767亿元，下降4.1%。
一季度稳房地产政策加速落地，各地推出优化政策超百条，在政策加持以及前期积压需求释放带动下，全国商品房销售规模加快回升，3月房价上涨城市明显增加。当前房企仍处于“保交楼”、去库存的关键阶段，房企到位资金降幅收窄，房企拿地开工积极性还有待改善。
综合机构数据和观点，前期积压需求释放后，4月至今销售数据有所回落，房地产修复节奏或放缓，但各项指标较去年同期或好转，后续市场恢复还有待政策进一步支持。
销售明显回暖
一季度商品房市场加速回暖，销售指标明显改善。
1-3月商品房销售面积29946万平方米，同比降幅收窄至1.8%，商品房销售额30545亿元，实现由负转正，增长4.1%。其中住宅销售面积和销售额分别增长1.4%和7.1%。
贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，1-3月，全国商品住宅销售面积出现了自去年年初以来的首次同比增长。对比历史数据，今年一季度新建商品住宅销售规模仅次于2021年峰值水平。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，全国商品房销售面积明显改善，主要是3月热点城市商品房销售回暖明显，部分城市销售面积创下近几年一季度新高。在滞后的刚需、换房需求和预期改善带动的需求叠加下，一季度住房需求释放强劲。
3月各线城市商品住宅销售价格环比也呈现上涨特征，新房和二手房价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。
刘丽杰表示，销售市场的修复背后，是宏观经济环境改善和住房支持政策成效释放。
从宏观经济环境看，一季度国内生产总值284997亿元，按不变价格计算，同比增长4.5%，比上年四季度环比增长2.2%，工业生产逐步恢复，服务业明显回升，经济运行开局良好。
从住房政策支持来看，各部门积极响应有效防范化解优质头部房企风险，促进房地产业平稳发展，支持刚性和改善性住房需求等要求，如证监会发文推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行，央行年内首次全面降准0.25个百分点等，提振市场信心。各地因城施策政策持续跟进，根据中指监测，一季度全国各地优化政策超百条。
需要注意的是，不同地区之间销售恢复情况存在差异。1-3月东北地区销售回暖势头更盛，商品房销售面积和销售额分别为856万平方米和650亿元，同比分别增长22.6%和18.4%。东部地区商品房销售增速也开始回正，销售面积和销售额分别为12439万平方米和18013亿元，同比分别增长2.4%和9.3%。中部地区和西部地区销售仍未扭转降势，仍面临一定压力。
刘丽杰表示，一季度市场销售量价的修复有助于改善居民住房消费信心，特别是一季度房价的筑底企稳促进观望的客群入市，对于市场去库存和“保交楼”具有积极作用。
随着“保交楼”继续推进，一季度房屋竣工数据表现亮眼。1-3月房屋竣工面积19422万平方米，同比增长14.7%，增幅较1-2月扩大6.7个百分点。其中住宅竣工面积14396万平方米，增长16.8%，增幅较1-2月扩大7.1个百分点。
中指数据显示，重点50城销售数据在一季度末市场冲高后，4月上半月新建商品住宅周度成交规模整体有所回落，市场活跃度已出现下滑。
短期来看，中指研究院市场研究总监陈文静认为，前期积压需求进一步释放后，需求释放动能整体弱化，预计市场销售规模或出现环比回落行情，城市分化行情加剧。从全国市场来看，4-5月全国商品房销售规模或低于2-3月，但在去年同期低基数下，单月同比数据或大概率为正增长。
开发投资有待改善
刘丽杰表示，当前房企处于保交楼、去库存的关键阶段。一方面新房市场销售修复，房价出现止跌企稳态势，房企加大施工，竣工情况转好；但另一方面库存仍在上升，房企拿地开发需求较弱。
1-3月全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%，降幅较1-2月扩大0.1个百分点。其中住宅投资19767亿元，下降4.1%。
尽管春节后北京、杭州、成都等重点城市出现房企抢地现象，但土地市场仅是点状恢复，三四线城市表现不佳，整体看房企拿地开发需求仍然较弱。
克而瑞数据显示，一季度全国300城经营性土地成交建筑面积1亿平方米，环比下跌84%，同比下降32%，创2010年以来全国土地交易规模的新低。
该机构认为，这一方面受供地新规影响，今年年初大部分城市供地时段有所延迟，一季度实际入市地块数量大幅减少。另一方面，房企投资仍然低迷，民企受制于资金压力，仅有少数企业在核心城市有所纳储，百强房企中仅有2成在1-2月进行了土地投资，规模化国央企、城投和优质区域型民企仍是拿地主力。
1-3月房企到位资金34708亿元，同比下降9.0%，降幅较1-2月明显收窄，房企资金情况有所改善，但仍未转正。从资金来源看，各渠道到位资金同比降幅均收窄。受销售改善影响，个人按揭贷款6188亿元，降幅由15.3%缩小至2.9%，降幅收窄最明显。
克而瑞分析认为，受民营房企资金压力影响，部分房企竞得宅地后无力开发；受新房市场形势影响，房企重点聚焦“保交楼”和销售端，盘活停工项目，主动延缓开发进度，避免楼市供应过剩。
该机构指出，核心城市由于市场相对较热，新开工进度并未受到较大影响，甚至略有提升。但对于大部分四五线城市，市场持续走弱影响企业开工意愿。
国家统计局数据显示，今年1-3月，房屋新开工面积24121万平方米，同比下降19.2%，降幅较1-2月扩大9.8个百分点。其中住宅新开工面积17719万平方米，下降17.8%，同比降幅较1-2月扩大9.1个百分点。
房地产开发投资也对固定投资增速带来一定影响。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向21世纪报道记者表示，近三年房地产投资完成额占全社会固定资产投资总额约24.8%，再加上房地产相关联上下游产业链投资，房地产对固定资产投资拉动预计超过30%。
仅就民间投资而言，一季度民间投资增长0.6%。4月18日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上表示，一季度房地产开发民间投资下降13.8%，下拉民间投资增速5个百分点。
陈文静认为，房企开工积极性受销售市场恢复节奏、库存压力、企业资金情况和土地供应规模等多种因素影响，当前这些因素未出现明显好转，短期新开工面积下行态势或延续。在部分销售热度较高的城市，房企为增加供货有望加快开工。而受企业新开工、拿地意愿均偏弱等因素影响，房地产开发投资额同比亦较难转正。在“保交楼”要求下，竣工逐渐修复对投资的带动作用或进一步显现。
