2023-03-23 23:13:05 来源 : 楼市前线
终于！今年首批集中供地的第一场土拍，今天正式拉开了帷幕。
8宗集中供应的住宅用地分5场次（5个不同日期）出让，是今年土拍的新玩法，而今天率先出让的天河智慧城、增城宁西地块火速以底价成交，由广州城投和增城城投以总计约63.4亿分食。
虽然今年至今挂牌地块不多，而且作为“前菜”的两宗地成交也未激起较大的波澜，但土拍这个事贵精不贵多，还有更能打的“硬菜”在后头。
(资料图片)
01
土拍新"玩法"释放积极信号
兔年的宅地出让有点特别，虽然地块集中挂牌，但却分散在3月23日至4月21日期间5个日期竞价，颇有恢复往日常态化土拍模式的意味，说明广州宅地出让政策在不断优化调整。
过去两年，广州共计完成了7轮集中供地，从一开始的“铺网式挂地”到减量提质、贵精不贵多，再到部分地价下调、取消限价……
多次调整规则后，虽然地块数量较起初大幅下降，但中心区或优质地块占比明显提升，同时通过增加土拍次数、下调地价等方式，一定程度减轻房企短时间准备大量资金的压力，有利于刺激房企拿地的积极性，提高地块成交率。
再到今年集中供地+“散装”竞价的新模式，整体土拍逻辑已发生改变，有更多时间和精力慢慢考察，优中选优，同时也有助于相关部门根据市场变化及时调整，稳定土地供应端。
对于今年土拍市场情况，业内专家也有自己的看法。
邓浩志
广州市房协专家
当前的楼市开始出现边际回暖，而此前多轮未挂地的部分外围区域开始挂地也说明土地市场的信心也正在修复。
但与此同时，邓浩志也指出房企拿地的热情尚未完全恢复，多数地块溢价预期并不高，土地市场还需要较长的企稳过程。
肖文晓
克而瑞广佛区域首席分析师
过往“中心城区产品有较高溢价”的认知已经开始逐渐打破，同时外围区域的库存压力也尚未解除。
无论是针对改善或是刚需，开发商所面临的竞争压力都越来越大，所以更加青睐成熟的、确定性高的区域地块。
02
天河地块也无人争？
按照原定计划，今天共有3宗宅地出让，但在正式开拍前的3月20日，增城派潭A23001地块突然延期至4月21日竞价，最终只剩下天河智慧城027、028地块，以及增城宁西沙宁路东侧地块。
先看看天河智慧城地块，占地约7万㎡，计容建面约27.8万㎡，位于云溪路/华观路以南，高普路以东、大观中路以西，周边还有在建的机场第二高速。
这个地段，实际就是天河智慧城和黄埔科学城的交界地带，44.39亿元总价、折合楼面地价约2.18万元/㎡（扣除配建）的水平，还不算太高。
从航拍可见，地块内部长满杂草，部分区域有驾考培训场地痕迹，但整体尚算平整。
现状来看，地块北面为天河软件园、西侧为天河智慧城核心区，写字楼、公寓等物业林立，商办氛围浓厚，开发住宅项目可为当地工作人士提供就近安居选择。
△地块周边航拍
按照出让条件，地块须配建12班幼儿园+托儿所、公交首末站以及社区卫生服务站等部分公建设施，其它配套须靠外部解决。
距离地块约600米有万科广场，包含餐饮、电影院、银行、药房等业态，人气不低，算是一个加分项。
到地铁天河智慧城站的距离稍远，步程约900米，要稍加接驳。
与地块直线距离约2公里以外，有地价32373元/㎡的中建育新街南侧项目，也就是名称已曝光的中建天河精诚壹号，以2.5容积率的低密社区为卖点，产品为78-89-118-140㎡三四房。
△中建天河精诚壹号周边航拍
值得一提的是，项目前身育新街南侧地块曾在去年第三轮土拍不成交，再同年第四轮总价下调3亿、减去6384㎡配建保障房后才由中建联合体以底价拿下。
和育新街地块纯居住用途不同的是，本次出让智慧城地块兼容了商业/商务用途，实际可售居住建面比计容建面要少，且须无偿配建75000㎡政策性住房，实际开发成本不低，或因此未引来争抢。
△天河智慧城地块出让条件（局部）
至于增城宁西沙宁路东侧地块，占地超17万㎡在8宗地中排第二，但以计容建面超44万㎡居于首位。
吸引人关注的是4308元/㎡的楼面地价，这放在增城也是多年难得一见的低价。主要是地块所在的宁西目前还是楼市较真空地带，居住氛围还需要时间去形成。
和其它地块不同的是，该地块实际还是一宗旧村改造用地，主要涉及湖中村竹山、社排两个经济社的旧村改造，用地范围原有村屋已拆得7788，是通过政府收储用地推进旧村改造的新模式。
按照规划，地块属于增城开发区东拓的一部分，包含二类居住、商住、中小学等用途，配置18班幼儿园、36班小学、农贸市场、社区养老服务机构等。
△增城宁西湖中、百湖、互动片区控规附图(局部)
关于该地块的详情，小前线在本月初曾做过详细报道，有兴趣了解的可猛戳以下文章回顾。
03
番禺、荔湾地块可能要摇号？
说完今天先拍为敬的“前菜”，再来看看静待后续竞价的“硬菜”。
剩余6个地块中，除了增城派潭地块关注度较低之外，其余地块都来自较火热的荔湾白鹅潭、番禺长隆-万博等地。
虽说关注度最高的是番禺长隆巨无霸宅地，但因为住宅监管商业地块协议，且商业地块设置严格的准入门槛，疑似定向出让，不会引起“拉锯战”。
真正有机会火起来的，是日前网上有传言流出，有可能被房企争夺至摇号的番禺迎宾路地块、荔湾羊城食品厂地块。
羊城食品厂地块，位于芳村大道中以南，直线往石围塘站（在建）约300米，北侧还有花地河经过，环境不差。
在地块1公里范围内，还有醉观公园、黄大仙祠等老广熟悉的地标，以及花地中学南校区、康有为纪念小学、省中医院芳村医院等配套，有一定的生活气息。
和荔湾另一宗地桥梓大街地块相比，羊城食品厂地块更靠近白鹅潭核心区“三馆合一”、白鹅潭国际金融中心、华润万象城、4轨交汇芳村枢纽等，地段优势更明显。
△白鹅潭商务区地标“三馆合一”工程
至于番禺迎宾路地块，距离万博商务区约2公里，前身部分是香江大酒店，就有建筑已于去年9月开拆。
地块占地约3.22万㎡，规划建面约9.65万㎡，体量不算大。但东北向基本无遮挡望珠江支流三枝香水道，出让后有可能打造为江景品质小区。
至于两宗地块会不会真如网传预测般火热到摇号？敬请继续关注4月3日、13日的土拍竞价报道。
