2023-03-10 08:06:25 来源 : 明源地产研究
本周要点
（1）温和的销售修复是防范化解房地产风险的重要保障
■ 1~2月TOP50房企销售额同比上涨2%
(资料图片仅供参考)
■ 35家房企销售额同比上涨
■ 22家房企销售额同比上涨超100%
（2）全面扩大内需，带来不动产建设新需求
■ 从全量土地供应来看2023新机会
前言
在当前特殊的国内外环境下，两会作为全年政策重要的指导窗口，吸引了全社会的广泛关注。
尤其是对当前国央企力量占比上升，政府财政大量投入，行业波动剧烈的不动产行业，更是需要紧跟政策方向，才能在大变局下实现平稳发展。
在本次政策蓝图中，不论是对过去一年和过去五年的总结，还是对2023的发展建议都是稳健且务实的。
房地产行业的相关重点内容并未超越原本的政策导向，依然集中在供给侧防范化解风险，需求侧加快保障性体系构建两大方面。
2023年地产行业发展的理想状态应该是温和修复，避免大起大落，继续推进新发展模式的构建。
而跳出地产行业，不动产领域增量机会依然令人瞩目，以基建投资为代表的建造业依然是国民经济发展动力的重要源泉。
温和的销售修复是
防范化解房地产风险的重要保障
■两会-2023年工作建议：有效防范化解重大经济金融风险。深化金融体制改革，完善金融监管，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。
洞察
从本质上，房企风险的化解一定是建立在需求端回暖的基础之上。
2023年是中国房企债务到期的重要年份，今年部分房企一定会出现更大的偿债压力。但只要需求端回暖预期落地，即便存在部分债务缺口，也可通过金融手段度过危机。
只要市场相信房企今后的偿债能力，不论是借新还旧还是债务展期都将具有操作空间，债务问题自然就会“大事化小，小事化了”。
自开年以来，楼市回暖的声音不断，但质疑也从未停止。市场分化之下，看涨看跌的声音异常嘈杂。
一方面，以一二线城市为代表的新房/二手房成交量、到访量、带看量都呈现上升趋势。例如克尔瑞数据显示，2月南京重点项目到访量量由每周平均1.5万组飙升至1.76万组，较去年年末的1.2万组显著提升，济南、青岛、长沙、重庆等城市也出现了明显的数据回暖。
另一方面，部分分析认为二手房市场火热是源自投资者利率置换需求，通过“左手倒右手”将房贷利率调整为当前的更低的利率状态，并非市场真实回暖，又或者认为2022年2月份新年压低市场成交量，导致2023年2月成交量的涨幅无参考性。
任何统计数据都带有杂音，比起市场数据，各大房企销售数据更能体现当前新房市场现状。
头部优质房企销售出现实质性回暖。根据克尔瑞的相关数据，2023年1~2月，top50房企实现权益销售额5596.7亿元，同比上涨2.0%；TOP50房企中35家销售额同比上涨，22家销售额同比上涨超100%，相关数据见下表：
1~2月的综合数值规避了新年时间节点对销售额基数的影响，头部优质房企销售额增长明显，是新房市场修复最直接明了的信号。
表：2023年1~2月 TOP50房企销售额
数据来源：克尔瑞，明源供应链研究院整理
当前市场格局的分化正在进一步加剧。消费者对于保交楼的顾虑助推了二手房市场的回暖，也导致房企销售出现严重分化。
TOP50房企除35家销售额同比上涨，一家销售额不变以外，仍有包括中国恒大在内的14家房企销售额同比下滑，负面信息带来的后续影响仍在持续发酵。
房地产行业将会迎来新一轮出清。政府工作报告中明确提到，对于金融风险会“压实各方责任”，对于货币政策要“精准有力”。
2023年大水漫灌不会来临，市场货币环境进一步宽松的可能性较低。
房地产仍是中国的支持行业，但政府也不会进行无条件的全面救市，随着上一轮融资窗口期结束与2023年偿债潮的到来，部分房企将会迎来一波并购与破产潮，并在此之后形成新的市场格局体系。
金融工具存在感明显增强
优质存量资产竞争或将加剧
■两会-2023年工作建议：
（1）着力扩大国内需求。政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元，加快实施“十四五”重大工程，实施城市更新行动...
（2）加快建设现代化产业体系。加快传统产业和中小企业数字化转型，着力提升高端化、智能化、绿色化水平；完善现代物流体系。
（3）保障基本民生和发展社会事业。“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。
洞察
制造业与基建投资成为当下中国经济启动的发动机。房市仍未走出低迷通道，救市力度逐步升级
从经济增长的三辆马车，出口、消费、投资来看：
出口方面，在美国暴力加息缩表之下，世界经济正难以扭转的走向衰退，随着美联储宣布加息进程仍将持续，全球商品需求大幅收缩，中国也难以独善其身，2022年以来出口贸易额全面回落。
消费方面，1~2月社会消费品零售总额同比增长6.7%，出现明显反弹，但由于当前各类资产增速放缓（住房与股权等），社会就业局势复杂，居民消费是否能长期维持高速增长仍是未知数。
投资方面，在出口与消费皆存在增长压力的情况下，投资成为了当下最稳定最快速的关键推力。地产、基建、制造三大投资板块中，地产由于 “大病初愈”，当前仍以缓慢复苏和回稳为主，那稳增长的任务重心自然就落到了制造业与基建投资。
从2022年各类土地新增面积即可看出端倪。
明源云采购市场洞察观测范围，2022年新增公建供地6.1w块，新增面积33.46亿平方米，同比上涨5.08%；新增工业用地2.8w块，新增面积13.43亿平方米，同比下滑1.45%；新增住宅用地1.4w块，新增面积4.6亿平方米，同比下降38.04%。
2022年的新增地块中的很大部分都将会成为2023年的生产需求来源
表：2022年各类型土地新增数量
数据来源：明源云采购市场洞察数据库
五大基建方向，仍是不动产行业重要增长点。在以往的文章中，洞察君曾提到的现代化基础设施的五大方向。
其中既有交通（公路、铁路、机场、港口航道、物流园）、水利建设等传统基建；也有信息、科技、物流等新基建；还包括城市基础设施、农村基础设施以及国家安全基础设施。
以交通基础设施为例，2022年武汉城市建设集团有限公司共摘得32宗地块，其中18宗为公共建设用地，14宗为涉宅地块，时至2023年武汉城建已发布26条采购招标公告。
“绿色+智慧”园区建设推动现代化产业体系加快建立。产业想要发展，园区便需先行。
“数字化、高端化、智能化、绿色化”的产业转型目标是当前人口年龄结构、经济发展阶段的必要要求。产业园作为产业发展的主要载体，同样肩负着完善相关配套设施的重要职责。
保障性和租赁住房成为住宅市场蓝海。十四五期间，40个重点城市初步规划新增650万套保障性租赁住房。
以上海为例，十四五期间，计划新增保障性租赁住房47万套以上，占新房供应总量的45%左右。除此之外，北京、广州、深圳的保障性租赁住房新增数量皆占到新房供应总量的40%~50%。
保障性租赁住房供应量大幅提升，将会承接大量中低收入刚性需求，商品住宅重点将逐步向改善性方向不断倾斜。
结语
2023年，是经济重启的一年，是改革深化的一年，也是稳健、务实、极具韧性的一年。
在1月新增贷款数据亮眼和2月建造业PMI超60的开门红加持下，市场对2023年宏观经济的预期普遍转好。
作为国民经济的支柱行业，2023年地产领域的工作重心仍是防范化解风险，打赢保交楼攻坚战，推动房地产新模式全面落地，最终实现市场整体温和修复。
