2023-03-02 16:02:44 来源 : 克而瑞
导 读
1、成交规模仍延续低位，北京、杭州、苏州点状回暖
2、投资百强门槛回升，总投资额仍同比下降20%
(资料图)
3、两成百强房企拿地，国央企仍是领头羊
4、京、苏、杭集中供地热度高，民企投资弱恢复
5、地块优质或吸引更多企业参与，土地市场热度将惯性延续
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：2月份土地市场在核心城市集中供地优质地块的带动下点状回暖，但投资仍难言全面复苏。百强的门槛回到去年同期水平，总投资规模同比仍下滑20%左右。
企业端来看，仅有两成百强房企纳储，以国央企、部分优质区域型房企为主，值得注意的是，在苏、杭土拍之中，民企投资在逐渐恢复。三四线城市中，拿地则多以城投为主。
在政策宽松、销售回暖以及优质地块的加持下，预计集中供地土拍热度仍能延续。但上半年投资压力依旧不然小觑，民企能否恢复投资，需要“金三银四”市场作为支撑。
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成交规模仍延续低位，北京、杭州、苏州点状回暖
截至 2月23日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为4183万平方米，同比下降2%，环比下降4%。成交总价1280亿元，受杭州、苏州优质地块成交占比上升影响，平均楼板价上升至3060元/平方米，但仍低于近一年平均水平。
月内北京、杭州、苏州等热点城市举行了四场土拍，受益于土拍质量的回升，均取得了不错的市场热度。整体溢价率水平回升至5.38%，但封顶、溢价的只是少数优质地块，多数普通地块仍是底价成交，冷热分化依旧明显。
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投资百强门槛回升，总投资额仍同比下降20%
截止 2月末，在部分核心城市集中供地的影响下，企业投资表现较一月末有显著提升，体现在投资百强门槛回升：二月末新增土储货值为15.5亿元，同比仍微跌4%，但总价、建面百强门槛分别为4亿元和15.3万平方米，同比上涨25%和4%。但与2021年、2020年同期相比，百强投资的各项门槛值仍呈现明显下降。
从百强投资总量上看，与2020年-2021年存在较大落差，也并未回到2022年同期水平：截至二月末的新增土储货值、投资金额和建面百强合计分别为3594亿、1358亿元和2694万平方米，同比降幅在15-20%之间。
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两成百强房企拿地，国央企仍是领头羊
随着北京、杭州 、苏州等城市推出优质地块，房企投资积极性略有回升。前两月超 过两成百强房企在土地市场纳储，与一月仅零星百强拿地形成鲜明对比。但值得注意的是，万科、龙湖、中海、金地等集中供地常客前两月仍未有斩获，一方面是自身的投拓节奏、城市选择的差异，另一方面，在核心城市土拍火热下，竞拍摇号 “运气不佳”。
就拿地企业而言，仍是头部国央企、优质区域型民企等老面孔。其中越秀、中国铁建等拿地金额同比涨幅超100%，建发金额同比增长70%，且拿地销售比显著高于行业平均。此外，民企投资呈现弱复苏状态，除新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍，而伟星、中天美好集团等区域型民企依旧表现强势，且投资聚焦在核心集中供地城市，两者拿地销售比均超过0.4。
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京、苏、杭集中供地热度高，民企投资弱恢复
月内四个进行了集中供地出让的城市土地市场的热度呈现明显差异，杭州、北京、苏州溢价率均高达7%以上，其中杭州连续进行了2022年第五批、2023年首批集中供地，两次均维持了非常高的市场热度，萧山市北地块甚至有60家房企参与摇号；反之，郑州地市表现冷清，是四个城市中唯一有流拍发生的城市，且所有地块均底价成交。
在苏州、杭州的三次土拍中，本地民企投资有所恢复。尤其是浙系民企滨江、伟星、中豪等在杭州土地市场表现较为突出。相较之下，三四线城市则更多以城投为主。
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地块优质或吸引更多企业参与土地市场热度将惯性延续
我们认为，在政策宽松、销售回暖以及优质地块的加持下，接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升，但上半年投资压力依旧不然小觑，需要“金三银四”市场进一步回暖做强有力的支撑。
综合而言，我们认为判断投资回暖有三个信号，一是城投托底的减少与退出，二是参与拿地的企业数量增多，溢价率持续走高，三则是规模民企的投资复苏。从2月的集中供地来看来看，城投拿地比例确实降低，但多数是建立在地块供应减少、优质地块比例提升的条件之上的，虽然许多深耕型杭州民企拿地，但是全国化规模民企仍深陷泥潭。所以市场端来看，虽然核心城市、优质地块持续高热，但企业端投资全面回暖仍难度颇大，市场仍是高度集中。
值得注意的是，部分民企参与到土拍中并有所斩获无疑释放了积极的信号，后续能否延续取决于自身的经营状况，未来的土地市场大概率还是会呈现点状回暖的趋势，城市内部板块也将愈发分化。
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