2023-02-11 09:00:14 来源 : 陈昊律师聊破产
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先说两个群体之间的共性：1.人数众多。恒大的准业主据说有上百万，理财债权人不下10万人。2.债权数额巨大。上百万购房户假设一户首付款算30万，都是3000亿元。理财债权也在400亿元左右。3.弱势群体占比不少。投资型购房不算，刚需、刚改们，很多都是省吃俭用、东拼西凑才交上首付，还要当20年的房奴。理财债权人，听起来有钱投资，不算弱势吧。但由于恒大之前的信用好，利息给的比银行高，很多平常老百姓其实是把购买恒大理财，当银行存钱的。其中不乏把养老钱、结婚钱、治病钱拿去买理财的。不能简单把他们和股民等高风险投资群体相提并论。
购房户债权人的情况是，政府实施保交楼行动（不是专门针对恒大的），连续出台专项借款、贷款支持计划等政策，包括恒大在内的各地烂尾楼陆续复工，有了资金保障，购房户债权人群体心里逐步踏实了。
理财债权人的情况是，现金兑付从每月8000到2000，以房抵债要求没有得到恒大响应，下一步解决方案迟迟未见踪影。小额的理财债权人好歹还有个盼头，中额和大额的理财债权人则看不到希望。
如果恒大能实现自救，两个群体的问题相信都能得到解决。可现实的问题是，政府的保交楼资金不足以支撑恒大完成已售房屋的交付，况且保交楼资金是要优先归还的。恒大需要用变卖资产的资金，或者通过滚动开发，将可售房屋尽快销售回笼的资金，支付保交楼的工程款和偿债。但土地等抵押权人、施工单位、理财债权人、商票债权人、供应商债权人、职工都在等着这些钱。僧多粥少，该怎么分这些钱呢？
一起来了解下法律规定。假设一个开发商楼盘烂尾，资不抵债，其有购房户债权人、抵押权人、施工单位和民间借款等债权人。《企业破产法》规定债务人企业清偿的顺序是购房户债权>抵押债权>工程款>破产费用>职工债权>税款债权>民间借贷。
原理是购房涉及到公民的居住权、生存权，位阶上要高于债权等财产权。举个例子，开发商拖欠银行抵押贷款、施工单位的工程款和民间借贷的借款，银行和施工单位都把开发商告了，拍卖其开发的房屋，拍卖款由施工单位先分（为了保障农民工生存权），然后是银行，有剩下的给民间借贷债权人。
还有一个不良开发商把抵押给银行的房屋私自销售了，购房户交了首付，然后同样欠了银行、施工单位和民间借贷的借款。如果购房户要房子，是不能拍卖这套房屋用于还款的，施工单位和银行只能分购房户应继续支付给开发商的购房尾款。如果购房户不要房子，那就拍卖房屋，拍卖款按购房户、施工单位、银行、民间借贷债权人的顺序分配。
所以，理财债权人要掌握法律、认清形势、分析对策、组织应对，才能最大程度争取自己的的权利。当然，难就难在人太多、分散各地，加之债权金额大小不一，搭便车心理盛行，给了对手太多空隙可钻。在初期的群情激愤后，陷入渐渐无声的困难境地。怎么有效地组织起来，自媒体、微信群等链接手段是不缺乏的，缺的是牵头人和制度规则。
