2023-02-09 16:04:27 来源 : 南方房地产
随着“还贷潮”卷席全国，近日提前还房贷难、排队还房贷、抢还贷额度等话题引起热议……
为何会出现“还贷潮”?又是何人群适合提前还贷？
01 出现“还贷潮”的原因
【资料图】
近期出现“还贷潮”的一个重要原因是理财产品的收益不如从前，目前大部分理财产品的年利率跌破3%，但是房贷利率整体来说大于理财利率，居民找不到更好的投资渠道，目前的最佳选择就是将存款用于提前还贷，充当投资理财。而且年前有不少居民收到年终奖或公司分红，在投资理财市场不景气的情况下，也会选择把这部分的钱用于还房贷。
另外，贷款利率下调也是一个非常重要的因素。去年12月，全国103个重点城市首套房贷和二套房贷利率平均为4.09%和4.91%，同比分别下降155个基点和100个基点，降幅达27.5% 和16.9%。至于公积金贷款方面，自去年10月起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，贷款利率创下了历史新低。
加上年后郑州率先打响下调“第一枪”，当地部分银行宣布，首套房贷款利率从4.1%下调至3.8%。随后，各城市迎来降贷潮，截至目前，春节后包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等地下调首套房贷利率。从2023年开始统计已有近20个城市，最低降至3.7%。
有业内人士认为，按照这个趋势，未来全国绝大多数城市的首套房贷利率将会取消下限。这对存量房贷来说，高利率的弊端将会更加明显。想要减少损失要么还贷款，要么还款后卖房，再买房，转换为低利率房贷，减少月供。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机就一直会存在。这也是为何，去年以来，大家加杠杆买房的积极性迅速走低，房地产贷款占新增贷款的比例降至5%，成为历史最低，接贷款买房已经不再划算。
此外，经历了疫情等原因影响，目前部分居民对整体的经济发展没有持乐观的态度，降负债能给居民带来更高的安全感。
综上的种种原因导致出现卷席全国的“还贷潮”，随即而来居民面临的却是“有钱也还不上”，“还贷难”成为居民新的困境……
02为何会还贷难？
还贷难到底难到什么地步？据报道，有个别银行提前还贷业务已经排到了今年十月份。为何会出现还贷难？
有金融分析人士指出，对银行而言，相比起小微企业信贷，房贷属于优质资产，因此，银行并不希望过多的用户选择提前还贷。
穆迪金融机构部副总裁、高级信用评级主任诸蜀宁认为，2022年下半年开始各个银行按揭提前还款的速度在加快，按揭借款人提前还本不是信用风险问题，因为本金提前还给银行了，但银行面临再投资的风险，现在利率下降大环境下，如果借款人把本还了，银行需要考虑把怎么把资金再投放出去。这可能面临优质资产挑选困难，即是资产荒问题，这虽然不会直接对资产质量有影响，但对资产盈利存在影响。
另外，还贷难会对楼市造成一定的影响，其中最直接的就是延长了二手房的成交周期，尤其是对有抵押房源。对于不允许带押过户的城市的换房群体想要换房必须先解押，如果提前还款预约4个月，那么居民换房周期就要为6个月左右。因此对于换房购房者来说，降低了换房效率，对于整体楼市来说，会延长二手房的成交周期。因此银行应出台相关措施，合理改善提前还贷难的现象。
03 合理提前还贷
虽然目前提前还贷的居民很多，但实际上并不是所有人都适合提前还贷。不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到还款中期、等额本金还款期已过三分之一等。
另外有金融领域从业者认为，盲目跟风提前还贷并不可取。如何评估自己是要减低负债还是保留流动性，需要结合个人具体资金情况，谨慎做出选择。如果目前手上有足够的现金储备，并希望尽快获得资产自由，那么提前还清房贷可能是一个合理的选择。如若目前需要现金储备来应对意外费用或未来的投资机会，那么保留部分现金可能是更明智的决策。
而随着2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。
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