2021-02-22 08:40:23 来源 : 第一财经
尽管消息显示，蛋壳或有被接盘的可能，但市场的担忧情绪并未化解。
此外，我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”已覆盖国内15座城市，住宅管理规模较大的城市主要集中在京津冀、长三角地区，上半年该板块收入7.3亿元，同比下降15.05%，截至6月30日，全国在管房源规模25.3万套。
“目前蛋壳肯定是在找接盘方，不然不会出现股价反弹的情况。”有业内人士表示，但蛋壳业务涉及的城市、房源数量多，资金缺口较大，一旦接手也并不容易消化。
蛋壳公寓财报显示，2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，公司营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元，亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元。2017年至今，三年时间已亏63.2亿元。
“蛋壳事件影响太大了，如果一个头部公司倒下，不仅代表它自身，而是牵连整个社会、政策、资本、市场、百姓。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。
今年，另一家长租企业青客同样被曝出资金危机。彼时，青客公寓为了维护租赁市场稳定，将部分房源转交建行旗下建融家园重新签订租房协议。有业内人士认为，蛋壳被全面接盘较为复杂，后续或许会参考青客此前案例。
长租公寓渡劫
自2016年开始，长租公寓行业进入快速发展期，但目前仍未找到可持续的盈利模式。今年的疫情黑天鹅，使众多长租公寓企业雪上加霜。据不完全统计，2020年至8月底，全国已有30余家长租公寓企业出现危机。
头部玩家自如也难以独善其身。据业主透露，自如近期在跟房东协商降房租，降低托管费用，降幅大约10%;如果房东不同意，自如就单方选择违约，赔偿房东两个月房租，或者把装修配备的电器送给后者。
疫情固然加重了企业承受的压力，但这背后也反映出，长租行业目前的发展和盈利模式仍存隐患。“长租公寓的商业模式天然存在缺陷，表现为高进低出、长收短付、短钱长投。”景晖智库首席经济学家胡景晖认为。
在他看来，很多长租企业默认一线城市和强二线城市每年房租是两位数上涨，但租客对租金的支付能力有限，存在租金天花板。一旦没有新投资人提供资金，通过租金贷方式超付房租，企业现金流容易断裂，进而出现爆仓、跑路等问题。
空白研究院也认为，长租公寓行业本质上是资本密集型行业，但是行业净利润率不足5%，投资回收期通常要在8年以上。这意味着， 一个长租公寓企业的规模扩张靠自身造血难以维系，难免走向金融化。
2019年底，住建部等六部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确指出“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%，对长租公寓企业借助“租金贷”扩张的模式进行遏制。
“如果任凭头部长租品牌倒闭，会出现行业整体性的硬着陆，因此一定要靠政策稳定市场预期。”李宇嘉告诉记者，蛋壳的问题在于扩张速度太快，杠杆太大，没有持续认真地做运营。目前，蛋壳事件已经演化成一个公共性问题。
不过李宇嘉认为，蛋壳危机背后，并不代表整个长租行业都会出现问题。对相关企业来说，首先要降低扩张速度，沉下心做公寓经营。互联网“唯快不破”的资本运作模式，并不适合长租公寓。今年受疫情冲击，居民收入和出租率都出现下降，这对蛋壳此前的模式带来巨大冲击，需要整个行业去反思。(孙梦凡)
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