2023-06-30 09:56:21 来源 : 天津365淘房
万万没想到，最有悬念的，反成了最大的冷门。
(资料图片)
6月27日，天津迎来上半年最大规模卖地潮，一天9宗地块出让，比5月底的那次还多3宗。
其中关注度最高的，当属南开中医药大学地块。
一是因为，南开盛产地王。
南开区号称“地王窝”，从2012年天塔地块开始，基本上“逢出地必地王”。
不是总价地王，就是单价地王。
近两年仍威力不减。
前年是新裕里地块（绿城凤起悦鸣），去年是昌源里地块（建投誉山院）。
以致于现在南开的地都自带“流量”。
二是因为，这地块质素不错。
地处南开区西湖道南侧，属于南开核心区。
地块位置
又有地铁，有学校。
目前地铁8号线南丰路站已经在建。
地块内还配建一个建面约2415平米的幼儿园。
另在年初《公仆走进直播间》栏目中，南开区教育局局长透露——
南开中片，随着中医药大学地块搬迁，拆建完成，将建一所小学，以缓解中片学位紧张的情况。
地块距离天津大学、南开大学，也近。
周边商业、医疗更不缺。
还有一点，南开区的地块普遍都是“插花地”，地块很小。
中医药大学地块却是罕见的大体量。
占地约5.6万平米，整体地上建面超12万平米。
是南开近四年成交地块中最大的一宗。
地块现状
尤其在卖地越来越“袖珍化”的当下，着实少见。
所以中医药大学地块一挂出来，就已被不少业内认定为本年度“准地王”。
虽总价拼不过河西体院西地块，但单价赶超不是难事。
而且，已有多家房企去实地调研过地块，并表示出要拿的意向。甚至鲁能已经报名了。
但没想到，结果超出所有人预料。
只有中海一家到场！
最终以31亿，底价摘得！成交楼面价25963元/平米！
令人大跌眼镜。
溢价，没有出现。地王，也落空了。
今年上半年天津卖出的25宗地中，中医药大学地块，单价排第二，总价排第三。
地价比去年成交的昌源里地块一平米便宜了2000元。
比前年成交的铂悦融御一平米便宜4000多，比绿城凤起悦鸣便宜近万元……
简而言之，一句话，这地价太合适了。
中海，赚到了。
当然，对于咱买房人来说，更关心的还是，做什么产品、卖什么价格？
1）毫无疑问，这块地会做高端改善。
中海拿地的当天就已发海报，要落地峰境系。
这也是中海的最高产品系。
目前在天津，仅有中海峰境梅江一个项目是峰境系。
2）肯定是新产品，百分百。
中海是天津市场最早开始做新产品的。
从中海天空之镜打响“第一枪”后，之后的中海时光之镜、中海峰境梅江，也都是新产品。
尤其今年新出来的盘，几乎个个都是新产品。
更别说是中海了。
有标签，又有经验。
所以中海做改善，肯定会“标配”新产品，不用想。
3）产品大概率会是高层。
参照中海天空之镜、中海时光之镜的产品规划，一个容积率1.9，一个容积率2.0，完全能够做出洋房来，但实际上，最终产品全是“一水儿”的小高。
由此不难看出，中海做改善，更讲究均好性。
中医药大学地块容积率为2.3，比中海天空之镜、时光之镜更高些。
所以估计产品基本是高层。
大胆猜测，主力户型会在120、140、160平米左右。
一方面，120平米是改善的分水岭。
另一方面，中海是市场化房企，对流速有要求。
4）房价至少5万+。
地段决定价格。
现在天津老城房价5万+，已经固化。
尤其南开区红旗路以内的核心区，房价已站稳5万+，像金地阅千峯、绿城凤起悦鸣更是站上6万+。
中海中医药大学地块，至少会卖5万多。
甚至可能奔6万。
不过要是6万+，流速会受影响。按照中海的操盘风格，可能接受不了。
但5万+，是铁定的。
需求决定价格。
这地块最大优势的是，可以“卖和平”。
示意图
沿着鞍山西道，走鞍山道，到总医院特别近。
包括滨江道、小白楼等都能辐射到。
地铁更快，待地铁8号线开通后，一站地铁即到和平。
所以这块地能吸纳和平的购买力。
无论是在和平上班，还是孩子在和平上学，都能照顾到。
加之和平又基本没有改善盘，甚至现在连个在售的新房都没有。
若这块地出来，妥妥的环和平改善优选。
按照中海的速度，估计不会等太久。
中海峰境梅江，去年10月17日拿地，今年2月28日正式开盘，拢共才4个多月。
中海时光之镜是5个多月。
由此推测，中医药大学地块，今年年底前能入市。
不难预见，南开区楼市格局，马上要变了。
“F4”将变“F5”！
现在南开F4（金地阅千峯、绿城凤起悦鸣、铂悦融御、铂悦公望），已经没有600万以下的房子了。
这对于中海中医药大学地块来说，是个“机会点”。
