2023-05-30 13:14:47 来源 : 克而瑞苏州房产测评
今天，随着园区3宗、姑苏区3宗和相城1宗（共7宗地块）的成功出让，2023年苏州二批次集中土拍圆满落幕。
二批次成功出让的9宗地块分别位于姑苏区沧浪新城、平江新城，园区月亮湾、斜塘、跨塘，相城渭塘，吴江太湖新城、平望，成交总价为97.73亿元，总出让面积27.8万㎡，最高成交楼面价为园区月亮湾地块36800元/㎡，最低成交楼面价为吴江平望地块5004元/㎡。
(资料图片)
苏地网挂【2023】5号公告土拍成交结果如下：
9宗涉宅地块3宗触顶摇号，4宗产生溢价，2宗底价成交。
苏州二批次土拍地块成交详情
姑苏沧浪新城地块竞价31轮后，进入摇号环节， 成交总价162576万元，成交楼面价19969元/㎡，溢价率15%。
姑苏平江新城13号地块经过 5轮报价，由绿城竞得 ，成交总价83566 万元，成交楼面价为18670元/㎡，溢价率3.72%。
姑苏平江新城14号地块经过19轮报价，被华润置地竞得，成交总价为144967 万元，成交楼面价为19192元/㎡，溢价率6.62%。
相城渭塘地块经过1轮报价，被中惠房地产竞得，成交总价为31900万元，成交楼面价为10100元/㎡，溢价率0%。
园区月亮湾地块开拍不 到1分钟就 进入摇号环节， 成交总价137724万元，成交楼面价36800元/㎡，溢价率15%。
园区斜塘地块竞价41轮后，进入摇号环节，成交总价162717万元，成交楼面价28175元/㎡，溢价率15%。
园区跨塘地块经过14轮报价，被保利发展竞得，成交总价为94744万元，成交楼面价为22262元/㎡，溢价率8.6%。
吴江太湖新城地块经过9轮报价，被中建三局和吴江城投竞得，成交总价为156246万元，成交楼面价为17681元/㎡，溢价率1.03%。
吴江平望地块经过1轮报价，被吴江城市建设开发有限公司竞得，成交总价为2875万元，成交楼面价为5004元/㎡，溢价率0%。
二批次的地块整体素质较优，所以本轮土拍延续了首批次的“整体持稳、局部火热”的态势，并持续分化。
1.核心、优质地块毫无悬念地触顶摇号，而地段一般的地块仍底价成交。
园区月亮湾、斜塘和姑苏沧浪新城3宗地块触顶摇号。
姑苏沧浪新城地块在5月29日开拍7分钟就加价30轮，后因系统故障中止出让，于今天上午9:00再次开槌，在30轮竞价基础上一轮加价直接触顶摇号。
园区月亮湾地块经过33轮拉锯战冲破最高限价进入摇号环节。
园区斜塘地块经过14轮竞价进入摇号环节。
平江新城两宗地、园区跨塘地块、吴江太湖新城地块得益于优越的素质条件，也呈现一定的热度，均实现了溢价成交。
而外围板块素质一般的地块则底价成交，比如说吴江平望地块、相城渭塘地块。
2.央国企激烈抢地，民企拿地动力恢复
近期苏州昆山、太仓、杭州、南京的核心区土拍热度相继走高，频繁出现触顶、摇号等现象，给与房企一定的信心和预期。
苏州本场土拍和杭州5月23日的四批次集中土拍较像，热门置业板块的优质地块受到房企的密切关注，比如说园区月亮湾地块共有31家意向房企，园区斜塘和姑苏沧浪新城各有11家意向房企报名参拍，其中不乏一些实力民企。
从拿地房企来看，大部分是资金实力较强的央国企，比如说中建三局、华润置地，并且在近两年的土拍中都积极出手，且成功布局，可见其对苏州市场的深度看好。
以下为地块详情解读：
No.1
园区三宗
独墅湖润月雅筑南地块
园区月亮湾地块，1分钟破中止价进入了摇号环节，成交楼面价为36800元/㎡，成交总价为137724万元，溢价率为15.3%，园区楼面单价再次被刷新。
地块位于工业园区万寿街东、若水路北 ，占地面积约31187.48㎡，容积率1.2，起拍楼面价32000元/㎡。
地块就位于华润润月雅筑的南侧，是园区不可多得的“绝版”临湖地块。
地块毗邻2号线独墅湖邻里中心站、独墅湖和独墅湖公园，可以享受独墅湖的湖景资源，独墅湖邻里中心、独墅湖幼儿园、独墅湖学校皆在附近，生活便利度较高。
与该地块一路之隔的华润润月雅筑成交楼面价为34500元/㎡，首批次房源共881组客户参加摇号，中签率约17%。今天，项目二期认筹结果出炉，共741组客户抢83套房源，中签率低至11%。 52500元/ ㎡的 备案均价 是苏州备案均价天花板。
今年年初售罄的招商文禧花园，项目当初的成交楼面价为31621元/㎡，备案均价为48500元/㎡。
板块内二手房均价已达6.5-8.3万元/㎡。
地块规划条件：
1.住宅装修价格不低于3000元/平方米且不高于 6000 元/平方米
2.有人才优购房
在优越的地理位置赋能下，该地块出让时预计将引得多家房企竞争。
斜塘金堰路西地块
园区斜塘地块，经过41轮竞价破中止价进入了摇号环节，成交楼面价为28175元/㎡，成交总价为162717万元，溢价率为15%。
相较于象屿天悦东方（26456元/㎡）、保利天珺（24823元/㎡）、河滨雅苑（27592元/㎡），园区斜塘楼面单价被刷新。
地块位于工业园区金堰路西、东宏路北，占地面积约28875.97㎡，容积率2，起拍楼面价24500元/㎡。
地块位于斜塘金堰路西、东宏路北，是《斜塘河南退二进三规划公示文件》中规划调整的地块之一。
板块位置也非常不错，就在在建轨交6号线金家堰站西侧，片区内还规划了2所幼儿园、1所九年一贯制学校、1宗商业用地和1个轨交站点，未来教育、商业配套齐全，生活与出行都十分便利。
新房市场竞争较为激烈，目前板块内在售三个楼盘，华发仁恒·河滨雅苑备案均价44750元/㎡；保利天珺备案均价43650元/㎡，象屿天悦东方备案均价45450元/㎡，斜塘板块房价格局也重新确立。
地块规划条件：
1.住宅装修价格不低于3000元/平方米且不高于 6000 元/平方米
2.有人才优购房
跨塘方湾街西地块
园区跨塘地块经过14轮报价被保利发展竞得，成交楼面价为22262元/㎡，成交总价为94744万元，溢价率为8.6%，这是保利发展继保利天汇后布局跨塘第二个项目。
地块位于葑亭大道、方湾街西以北，属于园区北部副中心阳澄南岸创新城内。
地块体量也不大，占地21279.03万㎡，容积率2.0，起拍楼面价20500元/㎡。
地块整体位置也不错，毗邻轨交3号线方湾街站，同时距园区火车站仅1公里左右，出行相当便利。
东侧靠近新娄幼儿园与园区至和实验学校，周边还有悦澜湾小学、跨塘实验小学虹桥小区等教育资源。
商业方面，青剑湖商圈也可满足日常需要。
目前，周边二手房挂牌均价为2.5-3.1万元/㎡。
新房市场方面，阳澄湖南岸创新城核心居住区开发成熟，仅保利天汇在售。
地块规划条件：
1.住宅装修价格不低于2000元/平方米且不高于5000 元/平方米
2.有人才优购房
No.2
姑苏三宗
平江新城日益路北、广济路东/文陵路西双地块
平江新城广济路东地块经过5轮报价，被绿城竞得，成交总价为8.36亿元，成交楼面价为18670元/㎡，溢价率为3.72%，这是绿城首入姑苏平江新城。
地块位于姑苏区日益路北、广济路东，占地面积20345㎡，容积率2，起拍楼面价为18000元/㎡。
平江新城文陵路西地块经过19轮报价，被华润置地竞得，成交总价为144967万元，成交楼面价为19192元/㎡，溢价率6.62%。
继2006年，华润拿下平江新城人民路东、平齐路以南地块打造平门府后，时隔17年，华润再次布局姑苏区平江新城。
地块位于姑苏区日益路北、文陵路西，占地面积34335㎡，容积率2.2，起拍楼面价为18000元/㎡。
两宗地块位于姑苏区平江新城板块，周边配套十分成熟。
距轨交4号线与在建轨交8号线换乘站孙武纪念园站约1公里距离，距轨交2号线平泷路东站约1.7公里。平江万达等商业都在附近，南侧还有苏州大学附属第一医院，周边还规划了两座小学在建。
板块二手房市场方面，由于平江新城占据姑苏区核心地段，享有姑苏的醇熟配套与优质的教育资源，板块次新二手房成交单价大多在3.5万元/㎡以上，部分项目如仁恒浅棠平江、万科金域平江，二手房成交价格均在4万元/㎡以上。
新房市场方面，平江新城近年来一直是姑苏区新房供应主力，板块项目璀璨平江、天地源平江观棠等去化表现皆较好，板块均价到达3.3万元/㎡。
目前板块内待售新盘仅有苏地2022-WG-3号地块。平江新城日益路以北两宗地块出让后，届时也会缓解板块供应不足的情况。
地块规划条件：
住宅装修标准不低于 2000 元/平方米。
沧浪新城宝带西路南地块
姑苏沧浪新城在昨天加价30轮的基础上继续竞价，1分钟破中止价进入了摇号环节，成交楼面价为19969元/㎡，溢价率为15%。
地块位于姑苏区宝带西路南、福运路西，占地面积40707㎡，容积率2，起拍楼面价为17364元/㎡。
该宗地块原本为娱乐康体用地，在今年年初发布的《苏州市沧浪新城控制性详细规划02基本控制单元调整公示》中，显示调整为了商住用地。
具体位置上来看，地块可以享受运河景观，周边有3号线新郭路站和世茂生活广场，配套也较为丰富。
地块周边无在售项目与新地块，周边二手房小区房龄均在十年左右，整体二手房价格在36000元/㎡左右。板块多年未供地，存在一定改善需求。
未来这块地出让后，将补仓沧浪新城板块，同时在限价放开的背景下，或将重新定义板块新房价格。
地块规划条件：
No.3
相城1宗
渭塘镇玉环路东地块
相城渭塘经过1轮竞价由中惠房地产竞得，成交总价为31900元/㎡，成交楼面价为10100元/㎡，溢价率为0%。
地块位于相城区渭塘镇玉环路东、经四路北，占地面积30080㎡，容积率1.05，起拍楼面价为10100元/㎡。
地块距2号线延长线渭中路站约800m，距相城核心高铁新城约5km左右，出行较为便捷。渭塘镇发展相对成熟，并且拥有珍珠湖等优质生态资源，商业配套相对欠缺。
目前板块内主力在售项目有湖畔春晓、星遇光年等，产品以高层与小高层户型为主，成交均价1.7-1.8万元/㎡。待售项目有绿城紫薇花开与和恒14号项目，预计都将于今年入市，板块未来竞争将较为激烈。
地块规划条件：住宅装修标准不低于 1500 元/平方米。
No.4
吴江2宗
吴江太湖新城地块
吴江太湖新城地块经过9轮报价，被中建三局和吴江城投竞得，成交总价为156246万元，成交楼面价为17681元/㎡，溢价率1.03%。
地块位于吴江区东太湖度假区（太湖新城）笠泽西路南侧、夏蓉街西侧，占地面积67976.38㎡，容积率1.3，起拍楼面价为17500元/㎡。
地块西侧就太湖，拥有一线湖景，周边配套也较为齐全。
交通上，地块东侧500m即是轨交4号线笠泽路站；商业上，近吴江万象汇、吾悦广场等大型商业综合体；教育上，周边有吴江中学、苏州湾实验小学等优质教育资源。
板块内多个项目在售，与地块相近的中建|吴江城投·笠泽之星的备案均价达34050元/㎡，华润润樾江南备案价也达31436元/㎡，板块房价体系重新定义，站上3万元/㎡+。
吴江平望运河路西地块
吴江平望地块经过1轮报价，被吴江城市建设开发有限公司竞得，成交总价为2875万元，成交楼面价为5004元/㎡，溢价率0%。
地块位于吴江区平望镇运河路西侧建设东路北侧，占地面积3192㎡，容积率1.8，起拍楼面价为5004元/㎡。
吴江平望去年出让了一宗宅地，平望镇平梅支路南侧、平西路西侧地块，上海中鹰置业、苏州中鲈房地产开发、江苏盛泽投资有限公司三家开发商联合开发。
土地市场向来是楼市的晴雨表。
虽然5月以来，苏州楼市非但没有延续市场热度反而持续走冷，供求量呈现双双下行趋势，尽管吴中、吴江、相城、新区（除狮山横塘街道外）陆续推出了契税补贴政策，但政策效应还需要时间。
目前市场整体仍旧呈现下行的趋势，苏州二批次土拍局部热度明显，一定程度上振奋了市场信心，毕竟当下的苏州楼市的信心太需要提振了。
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