2023-05-23 11:57:40 来源 : 易眼看房
上海一批次的土拍结束不到一个月，10幅地块以迅雷不及掩耳之势，已经完成了地块的规划公示，预计最快会在下半年就入市，下面不妨来看下这些地块的最新规划及看点。
（1）金地菊园地块
(资料图片仅供参考)
上海2023首轮土拍第三日，金地以总价291330万元价格，竞得嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块，地块占地面积60590.5平，容积率2.0，楼板价24041元/平，溢价率9.28%，房地联动价4.6万/平。
规划方案显示，项目分为2个地块，其中06-01地块总用地面积20432.6平，06-03地块总用地面积40157.9平。根据项目规划设计方案，项目06-01地块拟建9栋住宅、配套用房及设施，06-03地块拟建15栋住宅、配套用房及设施。
06-01地块总建筑面积为61658.26平，其中住宅面积39420.4平，住宅共有388套。
06-03地块总建筑面积：125658.09平，其中住宅面积78318.68平，住宅共803套
解读：社区由5层低密产品和17-18层的高层组成。从位置来看，地块毗邻金地峯范项目，金地峯范此前推出了四期，几乎每期都开盘即售罄。尽管项目地处嘉定新城北部区域，不过拥有11号线、嘉闵线2条轨交的始发站，前往上海市区和大虹桥都较为便利，周边也有商业和医疗的布局，加上4.6万/平这一极具性价比的价格，很适合刚需购房者上车。
（2）金地徐行地块
嘉定北的另一幅地块同样由金地操盘，金地&南通国资委以总价10.88亿元竞得徐行镇新市镇镇区17-01地块，房地联动价3.75万/平。
根据项目规划设计方案，项目拟建3栋18层+2栋14层高层住宅，另有8栋低密度的5层住宅，产品和金地峯范类似。
地块总建筑面积：89206.39平，容积率：1.8，住宅户数：558套。
解读：该地块位于徐行、菊园、新成路的交界附近，附近有佳兆业、绿洲、禹州等社区。距离建设中的嘉闵线新成路站直线距离约1公里左右。
徐行板块此前的发展较慢，片区内近些年建成了大量的商品住宅，但由于没有轨交覆盖，周边商业配套也较为薄弱。值得一提的是，嘉闵线规划时速比11号线更快，大站车预计全程33分钟，能方便前往南翔、大虹桥、莘庄等成熟板块，这也让原本交通不便的徐行未来有翻身的机会，加上3.75万/平的均价，比嘉定北要便宜了近1万/平，同样的预算下可以买到更大户型。
（3）龙湖江桥地块
首轮供地首日，江桥镇JDPO-0402单元42-07、43-02地块被龙湖以底价摘得，43-02住宅地块拟建12栋13-14F高层住宅1栋14F保障房，可售商品房644套，保障性住房56套，房地联动价6.2万/平。
解读：该幅地块为商住办综合用地，另有6万多方的商办用地，据知情人士透露，不排除会打造龙湖冠寓等产品。龙湖作为当地深耕房企之一，龙湖的产品力在市场上是有一定的认可度，况且本项目距离地铁站较近，但由于江桥近些年新房价格一直没有变动，而本次房地联动价大幅上涨近5千/平，或成为左右刚需购房者买房的因素之一。
一大优势是距离地铁站近，地块离14号线、嘉闵线（在建）乐秀路仅约600米，不远处有第一人民医院江桥分院和南山江桥维乐城。
江桥作为北虹桥区域，拥有距离市区近、交通便利，发展潜力大等优点，不足在于曹安公路集卡较多，南侧还遍布了不少工厂，因此南北区域的城市界面天差地别。
（4）华润徐泾小涞港地块
上海2023首轮土拍第四天，华润置地以总价301520万元价格，竞得青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块，地块占地面积63182.3平，容积率1.2，楼板价39769元/平，溢价率8.95%，房地联动价6.95万/平。
根据项目规划设计方案，项目拟建22栋6-7层低密住宅和保障房、配套用房。
解读：作为大虹桥范围内比较少见的低密度产品，预计会有较高的关注度。地块位于久事西郊花园南侧，该片区属于徐泾老牌的别墅区，距离虹桥火车站和国家会展中心都比较近，所以居住舒适度和生活配套还算可圈可点。
附近此前开盘的新房有金地虹悦湾，此前去化也不错。当然不足之处一方面是小涞港东侧挨着嘉闵高架，此外西侧不远处是卫家角，对此介意的购房者慎选。
（5）华发&江苏海润蟠龙地块
华发&江苏海润西虹桥项目上海2023首轮土拍第四天，华发&江苏海润联合体以总价191940万元价格，竞得青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块，地块占地面积24805.2平，容积率2.0，楼板价38689元/平，溢价率8.98%，房地联动价6.4万/平。
根据项目规划设计方案，项目拟建7栋14层住宅、1栋配套用房及商业设施。
解读：华发项目所在的地块是今年一批次土拍最抢手的地块之一，项目坐落大虹桥的核心位置。项目靠近17号线蟠龙路站直线约800米，2站到达虹桥火车站，未来可换乘多条轨交线路，而崧泽高架西延伸已通车，整体来看自驾出行是较为便利的。
商业方面是一大看点，项目西侧就是新晋的“网红打卡点”蟠龙古镇商业，周边有多所国际学校。除了社区门口的配套，虹桥交通枢纽还有虹桥天地和龙湖虹桥天街等中大型的商业中心。
蟠龙天地此前的热销，加上综合体开发逐步兑现，该项目不排除会取得不错的成交表现。需要注意的是，随着蟠龙天地的大量交付，出现了供需不平衡的情况，导致该片区二手房和租金价格都出现了下滑趋势，当然大虹桥的价值依然存在，但想以此来投机的话要慎重。
（6）中铁建&万科梅陇项目
上海2023一批次土地出让最后一天，梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，万科与中国铁建组成的联合体以75.486亿元竞得该地块，四幅地块共计提供约1716套住宅。
据了解，楼间距30米起步，最大有49米，项目主力户型为建面约85-95平刚需3房，搭配少量改善大户型，暂定116平和133平户型。
解读：对比此前入市的天樾园和，虽然本地块在价格上有小幅度提升，但该项目距离地铁站更近，距离15号线虹梅南路站约600米左右，地块属于梅陇新中心的首发住宅地块，美中不足的是，东侧有益善山庄，而对于部分客户来说可能会比较在意。
另外，项目东侧靠近虹梅高架，可能会有一定噪音，不过项目周边还有大片规划用地，而本次出让宅地是未来梅陇新中心TOD规划的一部分，总体量达到67万方。开发体量相当于半个金桥副中心核心区的开发规模，整个综合体由中信泰富开发，包含一个体验式购物公园，目前还处于早期阶段，完全开发完毕还尚需时日。
梅陇新中心效果图
闵行2035总规将梅陇中部地区提升为闵行的地区中心，随着周边轨道交通15号线、机场联络线和19号线的规划建设，地区区位和交通优势进一步凸显。所以，该盘或是一个极具潜力的项目，只是未来商业的开发能否如期兑现或是一大未知数。
（7）保利&上海建工莘庄地块
同样是上海2023首轮土拍最后一天，上海建工&保利发展联合体以总价130900万元价格，竞得闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块，房地联动价也是80000元/平。
根据项目规划设计方案，其中2栋26层住宅，建筑高度79.55m，1栋8层公租房住宅，建筑规划高度24.95米。可以看出部分信息：看上去全是小户型产品，共254套，北面104套；南侧首层架空150套，层高3米。
解读：地块体量不算大，属于较为小型的社区，户数也不算多，如果不喜欢人口较为密集的大型社区，小型社区相对人口流动较少，也是不错的选择。另外，最近的住宅地块距离12号线七莘路站约800米；商业方面，有12号线地铁上盖的莘庄维璟印象城，七莘红点城等，整体的城市界面是比较新的。小户型偏多也对预算比较有限的购房者比较友好。
（8）保利南大地块
保利宝山大场地块4月19日，保利发展以总价48.874亿元竞得大场镇W12-1301单元05-04地块，成交楼板价32841元/平，溢价率9.47%，房地联动价6.3万/平。
拿地还未满月，保利大场项目的规划也迅速出炉。公告图纸显示，保利大场项目南至丰皓路，西至大场路，北至丰翔路公共绿地，东至规划教育用地，规划建设13栋17-26F高层住宅，共1446户。
项目容积率约2.6，限高80米，机动车位1672个，南面布局17-21F，北面布局最高26F。配建5%以上的保障性住房，中小套户型不得低于70%，精装修交付。
解读：整体来看社区的建筑密度还是比较大的，项目所在的南大板块是宝山目前正在大力发展的区域，南大智慧城的建设也是和桃浦智慧城相呼应。地块数百米就有15号线，出行还算便利，只不过商业配套大都集中在北侧的上大区域。另一大不利因素是西侧的暝园。
对于保利而言，此前也开发过保利熙悦项目，因此对于新项目的开发也更驾轻就熟。价格方面，保利熙悦2017年开盘价格5.1万/平，6年后这里新房价格6.3万/平，与周边二手房有微弱倒挂，但优势不算十分明显。
（9）万科松江新城广富林地块
今年4月18日，万科以底价378265万元竞得松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01（住宅）、25-01号地块（商业）及人民北路地下连通道，楼板价15200元/平，房地联动价59500元/平。
25-01地块：商业用地，预计将打造印象城二期；19-01地块：普通商品房用地。
19-01地块（住宅），根据出让合同显示，项目住宅套数下限850套，需配建5%以上保障性住房，全装修比例50%以上，中下套户型仅要求40%以上。
根据项目规划设计方案，项目拟建15栋13-18F高层住宅、1栋保障房以及若干配套用房，规划可售商品房851户，保障房69户。其中，小区南面设计了跨越银河的桥梁，可以直达印象城二期，这与徐泾万科天空之城的设计颇有相似之处。
地块以大户型为主，网传资料显示，住宅产品方面，预计将推约100平3房、125平3+1房、145平4房3个户型。
解读：广富林片区是松江新城另一个聚焦发展的区域，在松江“十四五”规划中，该片区将打造形成昔日繁华热闹的“十里长街”，未来，公共建筑沿河道两岸布置，会聚集教育、医疗、商业、体育等设施。印象城二期的建设，将再次提升商业能级，附近生态环境也很好，唯一不足之处就是离地铁站稍远，往返市区通勤时间也较长。
由于这里新房价格接近6万/平，此前几年片区内入市的刚改型楼盘中骏和首创项目的去化都平平，今年以来，反倒主打高端产品系的龙湖御湖境认购效果更好。
（10）中铁建奉贤西渡地块
4月20日，奉贤西渡街道D-01-11区域地块开拍，共吸引了9家竞买人报名，分别为奉发、天安&象屿、华润、建发&联发、华发&越秀、中铁建、保利发展、招商、大家。
最终中铁建以总价23.472亿元成功竞得该地块，成交楼板价19740元/平，溢价率9.66%。房地联动价4.285万元/平方米，这和此前香榭国际的整盘均价比较接近（别墅4.98万/平，高层3.6万/平），地块距离5号线西渡站仅约250米。
根据方案，项目规划了高低配社区，共计7幢18层高层住宅、1幢17层高层住宅、6幢14层高层住宅以及10幢叠加住宅，外加1幢20层保障房。其中，高层住宅的栋距基本以30米为主，社区中心的栋距略大，最高能达到67米。社区内部设置了中心景观和儿童游乐空间，叠加产品的5层住宅，预计为1复2的下叠，3层为大平层，4复5的上叠。
解读：尽管奉贤早早就有地铁5号线通车，也没有给西渡带来太多的发展利好，此前片区内唯一的新盘中铁建香榭国际也是去化了多年才售罄。尽管项目的联动价在4万出头，与南桥新房价格接近，不过社区内包含别墅和高层，未来高层价格预计依旧是3字头。
此外，周边的配套一直是短板，附近唯一的社区商业体连城商业中心能级较弱，不过最近引入了盒马奥莱生鲜超市，对于南郊区域的西渡来说算是不错的商业资源。
随着奉贤新城的扩容，西渡也被划入奉贤新城版图，规划显示，这里将重点围绕黄浦江岸线资源，如果能更好地利用好滨江资源，与大零号湾区形成联动，对于西渡来说未尝也不是机会。毕竟奉贤新城的发展重心在南桥、金汇附近，西渡短期内能否投入更多资源发展还是未知数。
