2023-04-09 13:16:03 来源 : 太原楼评参考
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太原楼评☞| 业内视角
413篇/文3996字/阅读20分
(资料图片)
导读
太原楼市房企分化持续！
上岸春暖墙外夜冷风催！
察势者明趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
太原的楼市，曾经创造了很多传奇的故事，其中还不乏全国性的轰动，如2010年星河湾开盘49.6亿，2018年晋阳湖畔的泰禾金尊府42.9亿，2019年综改区恒大金碧天下开盘20亿...
如此强劲的楼市号召力成绩，引得房企陆续进入太原淘金，除最早的万达、恒大、富力、绿地、万科外，太原2015年城改后陆续进入更多的百强房企总量超过三十家！
于是看到了土地市场的抢夺大战，2016年华润34.6亿抢得南内环师大，2017年恒大41亿抢得小马，中国铁建24.7亿抢得省警校地块...这些亩价都是接近二千万！
很多地产明星经理人都希望来太原来刷经验值，毕竟楼市奇迹多，面对各种考核，总是能表现突出且遥遥领先，如山西恒大利润率居高，山西富力的业绩贡献很强...
不仅如此，太原的富商充裕，社会融资活跃，关键时刻还能给集团输送稳定的融资支持！这样不少人在太原混的可谓是面子，里子都有了，成为集团的接班人都有希望！
如果发展故事是互相成就，价值共生，那么太原楼市即便历经风雨，也能稳定前行，然而太原成就了不少房企的掘金之路，但是有些房企可谓是能同富贵不能共患难！
于是我们看到了太原楼市的分化格局，一半火焰，一半海水，有些房企甘愿把最初的红利让渡出来保障如今的发展，有些房企本就是受命于危难之间，依旧与之前行！
面对楼市萎靡，2022年太原出台36条措施稳楼市降首付，2023年太原首套房利息仅为3.8%，加上购房补贴和契税减免等多重宽松举措下，房企表现依旧差异明显！
国央企和优秀民企托举！
楼市如铁人三项运动，有些房企选手适合在驭车前行，有些房企选手习惯了潜水游泳，在田径长跑中，逐步让国央企属性的均衡性优势发挥出来！
太原楼市中保利，中海，华润，金茂成为领跑者，山西建投，中国铁建，国投龙投积极向前，招商蛇口，华侨城，山钢稳定前行，万科和龙湖也是楼市托举的重要力量！
从土地市场来看，曾经争抢不休的场面不见了，地方性国企、央企，为行业提振信心起到积极作用，时至今日这些房企仍然保持地块研判，可行性分析，产品优化提升！
作为土地开发前端的咨询服务工作者，楼评君始终认为太原楼市需求规模韧性存在的，改善需求是可逐批次激发出来的，行业发展压力更多来自内部的发展期望值！
2023年太原土地成交偏低，仅有金茂和汾东房地产，楼评君土地咨询中太原比例在大幅降低，但也有新趋势——核心地段的土地开发关注度在增加，有托举！
2021年山西省国资运营公司出台《关于规范省属企业房地产业发展的意见》，明确省属从事房地主体企业为：山西建投、文旅集团、华舰体育、华远陆港及交控集团。
除了5家主体企业外的省属企业，不得对未纳入整合重组范围的存量项目追加投资，有关房地产企业及存量商业用地资源，原则上应在一年内通过市场化方式出清。
在此契机下，山西建投开始崭露头角，在全省开花，并有全国性布局发展，先后布局天津，海口等城市，省内开花省外香的味道，尤其是交付速度上，可谓是一骑绝尘！
在民企中，太原龙湖表现优异，作为半路接手的天钜，以肉眼可见的速度赶超了区域内众多项目，在市场下行中依旧保持交付品质和服务，实现首个项目龙湖天钜按期交房，房证同交，稳居西环板块领跑梯队！
部分民企逾期扎堆扯后腿！
与以上优秀的房企不同，不少民企存在掩耳盗铃，弄虚作假，延期常态，降标坦然，毫无诚意！譬如号称五星级家的某品牌，价格跳水，交房差劲，精装令人瞠目结舌。
某力房企，也是各种幺蛾子不断，多个项目延期交付，表演式复工，叙利亚式交工，管前不顾后式的延期开发配套用地，在售热销项目也积极靠拢保交楼政策等等...
而诸如远大、红星、阳光城、当代、融创等品牌的依然难见起色，而房企的票据违约现象也自然也就存在了，这种问题如果不能妥善解决，必然对品牌价值有所反噬！
香港万得通讯社报道，根据上海票交所披露数据显示，截止2023年03月31日，山西多家企业出现票据违约，涉及地产、汽车、煤炭等行业，逾期余额多达5.8亿元。
一：太原融创系逾期！
山西中融银丰置业有限公司在中信银行股份有限公司太原高新支行开户的承兑票据累计逾期5697.71万元，逾期余额5665.51万元。
山西融创现代置业有限公司在中信银行股份有限公司太原高新支行开户的承兑票据累计逾期1.82亿元，逾期余额1.73亿元。
山西融创基业房地产开发有限公司在中信银行股份有限公司太原高新支行开户的承兑票据累计逾期1.57亿元，逾期余额1.28亿元。
山西中融银丰置业有限公司、山西融创现代置业有限公司、山西融创基业房地产开发有限公司均为融创房地产集团有限公司旗下子公司。即截止2023年03月31日，融创房地产集团在山西至少有3.5亿元的票据逾期余额。
另外山西融创恒基置业有限公司在中信银行太原分行营业部开户的承兑票据累计逾期5587.17万元，逾期余额4515.89万元，该公司大股东是中融国际信托有限公司旗下子公司，实际控股人为中国纺织机械集团，隶属于中国机械工业集团公司。
融创和中信总部在北京，故而中信成为大“冤种”！不过融创的资产相对较为优质。
二：太原当代系逾期！
山西当代沁鑫置业有限公司在中国民生银行太原亲贤北街支行开户的承兑票据累计逾期1470.0万元，逾期余额1470.0万元。
山西当代万兴置业有限公司在交通银行股份有限公司太原双喜支行开户的承兑票据累计逾期1673.8万元，逾期余额1673.8万元。
山西当代绿色置业有限公司在中国民生银行太原亲贤北街支行开户的承兑票据累计逾期5174.0万元，逾期余额5074.0万元。
山西当代沁鑫置业有限公司、山西当代万兴置业有限公司、山西当代绿色置业有限公司均为当代置业旗下子公司。即截止2023年03月31日，当代置业在山西至少有8217万元的票据逾期余额。
当代和民生总部也在北京，谢鑫作为当过老板秘书的人，其先知先觉能力应该有的！
三：太原恒大系逾期！
山西君合房地产开发有限公司在交通银行太原河西支行开户的承兑票据累计逾期13.08万元，逾期余额13.08万元。
晋中恒宾房地产开发有限公司在中国建设银行山西省晋中市榆次区支行开户的承兑票据累计逾期23.29万元，逾期余额23.29万元。
山西嘉盛房地产开发有限公司在华夏银行太原府西街支行开户的承兑票据累计逾期438.33万元，逾期余额438.33万元。
山西兰花康宇房地产开发有限公司在交通银行太原河西支行开户的承兑票据累计逾期106.85万元，逾期余额106.85万元。
山西君合房地产、晋中恒宾房地产、山西嘉盛房地产、山西兰花康宇房地产均为恒大集团旗下子公司。即截止2023年03月31日，恒大集团在山西至少有581万元的票据逾期余额。
恒大涉及金额较少，较为分散，建行和交行本身房贷规模较大！
四：太原远大系逾期！
山西远大置业有限责任公司在渤海银行股份有限公司太原分行开户的承兑票据累计逾期3623.09万元，逾期余额2451.52万元。
远大，你的购物广场地块五六，何时开动？
五：太原绿地系逾期！
山西盛高置地发展有限公司在交通银行股份有限公司太原双喜支行开户的承兑票据累计逾期450.0万元，逾期余额450.0万元。
六：太原融信系逾期！
山西融筑房地产开发有限公司在上海浦东发展银行股份有限公司太原高新技术产业开发区支行开户的承兑票据累计逾期2505.65万元，逾期余额566.18万元。
七：太原本土系逾期！
山西田森集团有限公司在中国建设银行晋中市分行营业部开户的承兑票据累计逾期8679.65万元，逾期余额238.27万元。
山西亿量房地产开发有限公司在中信银行股份有限公司太原迎西支行开户的承兑票据累计逾期519.14万元，逾期余额441.14万元。山西亿量房产成立于2014年，2016年由阳光城集团山西有限公司持股51%成为大股东，2022年阳光城集团退出，太原福满堂贸易有限公司成为大股东，为山西汇丰兴业集团旗下子公司。
山西龙峰房地产集团有限公司在上海浦东发展银行股份有限公司太原高新技术产业开发区支行开户的承兑票据累计逾期20.0万元，逾期余额20.0万元。
太原楼评房企分化观点：
观点一：国进民退存在的
目前太原楼市的格局，国央企存在更强优势，尤其是太原目前以刚需盘为主力的市场结构中，对工期保障性更高的中海、山西建投、中国铁建等优势会更明显！
观点二：民企也能有春天
太原楼市，虽有销量下跌，但城市的购房需求韧性仍在，只是部分房企摆烂后，购房需求被挤压到二手房市场中，优秀的民企依旧可领跑！且新晋民企，如鹏飞集团，东泰集团，汇丰集团轻装上阵，也有发展新机遇！
观点三：合作性项目风险高
很多项目，譬如明股实债的模式，比如合作代建的模式，以及大股东话语权优势不明显的项目，往往因其观局操盘的局限性，存在一定的撤资或出走的合作性风险！
这种半路夫妻，在市场上行周期时特别甜蜜，譬如太原不少本土房企基本放弃了开发的主业，集中于一级土地整理和融资领域，局限了在特殊时期的择机而动的可能！
观点四：地产商票融资限制
2021年6月央行将商票纳入房企债务监管，一定程度规范了房企商票的签发和承兑，加上企业频繁违约后，供应商对新票据的接受度下降，大规模的商票融资受到限制。
尽管房企商票规模开始下降，但是房企商票逾期给房地产关联企业带来的影响仍存在。针对商票违约，2022年11月央行、中国银行保险监督管理委员会出台《商业汇票承兑、贴现与再贴现管理办法》。新规将商票最长付款期限缩短至6个月。
未来房企内部信用不可避免地进一步分化，稳健房企仍有优势，而出险房企既无法新签发商票，有可能将面临加速出清，行业发展格局必将存在重塑！
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