2023-04-07 10:56:07 来源 : 老羊说楼市
独立观点，静观西安楼市。
(资料图)
板块分析，避免雾里看花。
品控“失控”的碧桂园！西安碧桂园云顶、云墅两盘“双响”齐开，能买吗？
西安航天基地的碧桂园云顶和高新CID的碧桂园云墅项目再次加推，受到了不少人的关注。
不过到底能不能买的问题，却也同样在所有购房者的脑海中久久萦绕，所以想着就用一篇文章来试着解答下，以供大家参考。
对于碧桂园一提起来首先让人想到的就是“债务”和“品控”，这两个问题在之前关于碧桂园的文章中也多有提到。
【1】断臂求生，战略之危
最近，碧桂园2022年的全年财报发布，全年营收4303.71亿元，同比下降17.72%；但碧桂园归母公司净利润同比却下滑122.58%，亏损60.52亿元，这也是碧桂园上市16年来首次亏损。
截目2022年末，碧桂园净负债率下降至40%，剔除预收账款资产负债率下降至69.4%，现金短债比为1.6倍，可以看到碧桂园的“降债行动”已取一定得成效。
这应该也是碧桂园虽然外界传言风风雨雨，但仍被评为“优质房企”的一个原因，当然这背后付出的可谓是“血淋淋”的代价，为了缩减成本仅在2022年裁员达30000多人，裁减比例30.56%。
碧桂园有“三四线开发之王”的称号。截止2022年12月31日碧桂园在三、四线城市的土地储备仍旧高达61%，其三、四线城市合同销售额长期占比在60%以上；而三四线城市是“凉”的最早的区域。
2023年碧桂园“换帅”二代杨惠妍接手，公司高层表示“将重启拿地，将系统性调节土储结构，计划用3-5年的时间将公司“一二线”和“三四线”的货值比例提升到50%对50%。”
对于碧桂园，一方面坚持到了金融层面融资渠道的拓宽，降负债、保信用让其获得了银行授信、发融资票据、配售新股的机会；但另一方面，楼市的现状是否能支撑其完成战略转型还有待观察。
当然更不希望再出现像2022年11月份突然停工的事件。
【2】产品“失控”，品牌之危
提起碧桂园的产品，真的是让人非常失望的一件事情！
失望的原因并不是产品的设计不好，产品的品质时常“放飞自我”，关于房屋的交付质量表现处于“失控”状态，“品控”能力堪忧。
这种表现并不是某一个项目，而是具有普遍性；根据《艾普思舆情大数据》2022年房地产投诉量前五位为碧桂园、绿地、融创、万科、龙湖；其中碧桂园的质量问题投诉占比39%，服务投诉占比41%；在《黑猫投诉》碧桂园的投诉量多达1695条。
在西安碧桂园凤凰城、碧桂园珑悦、碧桂园阅江府、碧桂园文景府、碧桂园国湖等项目出现过渗水、漏水、墙面裂痕甚至出现象楼体沉降、墙体裂缝相当严重、存在重大安全隐患的现象。
而对出现的问题，根据业主投诉信息内容碧桂园的服务反应效率往往差强人意，推诿拖延、扯皮撩胯，最后问题往往难以得到根本性解决。
以上两点也是不给大家推荐碧桂园项目最大的原因，在此也希望碧桂园能够把产品质量真正地抓起来，重塑品牌口碑，这也是未来日趋激烈的房企竞争中的关键是所在。
【3】云顶&云墅，利弊权衡
航天基地的碧桂园云顶3期16号楼，总高26层148套房源，精装均价20488.06元/㎡。
高新CDI的碧桂园高新云墅2期8、11、12号楼26层的高层，总共312套房源，精装均价23846.5元/㎡。
不难看出两个项目在各自板块都有一定的价格优势。
碧桂园云顶三期地块的最后一栋楼，虽然在内侧位置，但仍距神舟四路和航天大道较近，噪音问题还需要考虑。
南侧的330千伏超高压线路、楼体东侧带有多层商业裙楼，北侧为项目东出入口，都是需要去关注的问题。
项目临近地铁4号线航天大道站点，有航天城第六小学和航天城第三初级中学的教育资源。
高新CID的碧桂园云墅二期项目，在位置上与一期已经是完全两个区域了，直线距离相差1.8公里左右，在这件事上千万不敢犯迷糊。
二期位于未来之瞳项目西侧，区域前景“逼格”拉满；目前的不足之处就是教育资源，附近的几块教育用地还都处于规划中；在交通方面不如一期项目便利，距离地铁6号线站点国际医学院要有近2公里的距离。
此次开盘户型有94㎡两室、121㎡三室、141㎡四室三种，偏向于刚需、刚改类型，所以需要提醒的还是教育配套的不确定性。
另外学籍问题也是老生常谈了！航天基地和高新三期行政都属于长安区管辖，不能报考城六区高中的学籍问题一直让购房者如鲠在喉，只能期待后续能够迎来大尺度调整。
每个人的购房需求不同，侧重点也不同，各自心里有数，但愿大家能够买到好房。
