2023-03-21 15:59:44 来源 : P先生的地产观
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购房者一次性付清和还贷三十年的区别在于财务杠杆的使用
【资料图】
一、了解杠杆
2021年央行贷款基准利率：1.商业贷款：一至五年（含5年）利率是4.75%，五年以上利率是4.90%；公积金贷款：五年以下（含5年）利率是2.75%，五年以上利率是3.25%。
以贷款100万来看
100万将购房贷款付清，那么就可以省下银行的贷款利息，一年就是49000元。
市场上的资金成本约为年化18%左右，即100万一年可以创造180000左右的收益。
这时，与银行的贷款利息比较一下，差额盈余就是131000元。
粗略计算30年的利息与市场资金成本比较，差别就很大了！
30年贷款：约147万
市场资金成本：约540万
差距3.6倍！是不是差别很大？
是不是觉得贷款比付清房款划算？
理论上，是的！
记得，是理论上！
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二、资金收益渠道
发现没？上面说的是市场上的资金成本。
就是说，你的资金得在市场上使用，从而获得资金成本的收益。
也就是说，你的这笔资金有收益渠道。
如果没有，怎么实现收益呢？
那什么是收益渠道呢？
例如：
这笔资金有人向你借用，承诺你的利息收益；
这笔资金你投资购买金融产品，产生溢价收益；
这笔资金你投资购买其他房地产，实现溢价收益；
这笔资金你投资自己的生意，赚取利润收益
总之，达到这个收益指标的都是收益渠道。
三、投资风险
是不是觉得投资就一定稳赚不赔？
当然不是！
讲两个个案吧：
1.同事投资事件
2005年，我身边有个同事，他当时就有能力付清全额房款，但最终他选择贷款。
随后，他用手上的资金继续购买房产投资，通过不断地一买一卖，赚取了可观的收益。
这是当时的时代产物，无脑炒房赚钱的过程。
踩到时代的红利，这样的投资无疑是成功的！
2.客户用红本抵押再投资事件
在前几年商业项目操盘的时候，中介代理我们的项目时，看到有不少客户将房子红本拿出来再抵押，用抵押出来的房款投资商业。
从现在看来，当然是不理想的投资。毕竟房价没有明显的溢价，也没有什么市场交投。
既需要支付两次的贷款利息，又积压了房产，投资无法覆盖利息，更别谈创造收益了。
总结一下：
在利用杠杆的角度而言，当然是按揭三十年比一次性付清房款更好。
但前提是，得有可控的投资收益渠道。
还有自身需要具备一定的投资知识，否则只会得不偿失。
