假如苏州放开限购

这其实是一个YY的命题。

自苏州2016年开启限购以来，几乎每隔一段时间都会有这样的声音出现。

(相关资料图)

如果你足够关注苏州楼市，一定记得2016年10月苏州开启限购；记得2019年史上最严“511”、“724”新政的加码；记得2022年苏州“三限”是怎么一步步破除，又被部分收回的。

三年又三年，苏州六年的限购走到今日 ，调控的放松、市场的呼吁以及稳经济的大背景下：仿佛取消真的要一步之遥了。

那假如，假如啊。假如苏州真的放开了限购，最先受到影响的会是谁？哪些地方会发生变化？房价真的会狂飙吗？

今天我们就试图来推演一下，如果真的限购放开，会发生什么。

纯属假设，切勿当真。

平心而论，苏州现在的买房门槛已经很宽松了。

“三限”里面，要说限售，二手房已经完全不限，新房限售2年。

要说限贷，首付已经一降再降，从首套首贷到二套还清，再到二套未还清，比例分别是3-3-4。连房贷利率也到了历史新低4.1%。

就剩最后的限购，还把持着6个月社保的底线。 退一步说，真 的想买房的人，也不差这6个月。

因此限购的放开，最大的作用就是进一步释放购买力。

所以第一步，让我们一起来设想，在 完全不设买房门槛之后， 苏 州最先会 迎来哪 部分人群的购买力。

首先蜂拥而至的，大概率是来自全国各地的买房团。

这一点从2022年9月那“两日游”的窗口期中可以窥见。

在园区新区放开限购的第二天，房产自媒体@郑州米宅 就已经组织好看房团，准备买票周末杀到苏州。

◎网传苏州看房团行程安排，费用500元/人，统一定高铁票至苏州北站。

流程、路线、费用全都有，还清清楚楚的写着，如成功购房，享受最高购房补贴3000元。

一直关注苏州市场的温州看房团也按捺不住。

温州自媒体@徐老实说房 连夜构思方案，凌晨还在咨询苏州本地团队关于看房的细节。

◎@徐老实说房 在苏州限购放开后，连夜准备方案咨询。

据@徐老实说房 团队分析，不少温州人对苏州很认可。而且温州人普遍有资产焦虑，希望把手里的钱变活，如果苏州放开肯定会跟进。

不止郑州、温州，武汉、杭州、山东也都有看房团蠢蠢欲动。

但还没等看房团走到苏州，徐老实凌晨的方案还没捂热，2022年9月16日当天，苏州宣布恢复限购。

假如苏州现在放开限购，预计这批全国看房团还会再卷土重来，而且有过上次的经验之后，说不定响应速度还会更快。

其次日常最关注苏州楼市的，当然还是长三角那些兄弟城市们。

先拿上海来说。

上海和苏州之间联系一直很紧密。

如今像昆山、太仓等临沪板块首套已不限购，上海户口买吴江汾湖无需社保就能直接买3套。 这部分板 块更多解 决了双城通勤群体的居住需求。

但还有很多苦于没有上海买房资格、积分不够，或是够不到上海核心的群体，也在观望到底是选上海的新城，还是选强劲的环沪城市，比如苏州。

假如 上海五大新城还不放 开限购，苏州此刻放开， 不出意外大量这部分群体会涌现到苏州，自住兼投资。

南京和苏州的相爱相杀从未停歇。

早在2020年，苏州和南京社保、居住年限就可累计互认。对于换城市或双城工作的人来说十分方便，积分落户后可不受限购限制买3套。

那对于没有或不想积分落户的人来说，假如苏州放开限购，可能会激活一些南京想要双城资产配置的高净值群体。

2022年南京1000万以上新房成交1981套，全国排名第六，仅次于北上广深杭，豪宅市场走出独立行情。

◎2022年千万级新房成交，1000万级和3000万级，南京都排名全国第六。

大胆推测苏州门槛放开 ， 核心 豪宅说不定也会被 南京这批富人 盯上。

毕竟多城资产配置更安全，更何况是省内GDP第一的苏州。

同时江苏省内苏北的购买力也不容忽视。

还记得之前那个段子吗。 说是苏州政策被紧急叫 停，是因为其他省内城市有意见。

◎网传段子：苏州政策二日游，主要是省内兄弟城市有意见。

虽然是个段子，也不全无道理。

苏州一向是全国排名前列的移民城市。根据各城市七普人口公报数据统计，苏州常住人口1274.8万，净流入人口530.5万，占比达41.6%，全国排名第三。

◎苏州城市“包容”能力排名全国第三，图源国民经略。

而2018年的一份基于移动大数据的《苏州外来人口大数据》报告显示：

在外来人口中，本省其他城市的外地人七成以上来自苏北。其中盐城和淮安占比达到了20%以上。

◎2018年，江苏移动和洞察基于移动大数据的《苏州外来人口大数据》的报告截图。

所以假如苏州放开限购，预计会有大批在苏州工 作生活的人，卖掉省内老家房子来上车苏州。

把三四线城市的资产，变成新一线城市的资产。

回过头来总结，假如苏州限购放开，最有可能被激活的其实是以下三类购买力：

全国各地投资客群体、长三角自住兼投资群体、省内置换买房群体。

那么这批购买力都来到苏州以后，最有可能去哪些板块买房。

可以确定的是，无论哪一类群体应该都会率先选择园区。

园区是苏州最值得关注的区域这一点，在外地客群中的认知已经很深刻。

所以不论是投资还是置换，导致园区的核心新房打新会更加困难。千人摇成为家常便饭，中签率会持续走低到10%或5%以内。

如果允许线下开盘的话，2018年苏州中心9号当年的开盘名场面，重出江湖也不是不可能。

◎2018年70年产权公寓苏州中心9号开盘，超3000人预约排队，图为奥体中心开盘名场面。

如果倒挂空间足够大，核心供应量也持续跟上，苏州的“打新潮”规模说不定会逐渐向杭州靠拢。

除此之外，一部分资金不够打新核心，自住兼保值属性更强，但又希望上车园区的群体，会选择有发展前景的园区板块。园区的次核心会迅速崛起，比如斜塘、跨塘、车坊、胜浦、娄葑等都会迎来新机会。

跳出园 区，狮山的核心应该也会很抢手 ，但对于外地客群来说不如金鸡湖直接，需要一定时间去认知。

而且狮山供应量太小，现在四个新盘总共才不到1300户，不够外围购买力消化。

其余自住兼投资、置换的群体，还会优先倾向四大新城。从板块属性来说，太湖新城和高铁新城预计会更受外地客群青睐。

继续往下想，当大量购买力涌入苏州市场，大家最关心的房价会怎么样。

房价会随着限购的放开疯狂上涨吗？

我的答案是未必。

现在房住不炒的环境下，无论哪个城市都很难再出现一路高歌的情形了。稳健发展才是楼市发展的主基调。

就拿新房来说，只要还存在备案价限价的制度，上涨或许有，过快上涨是不太可能了。

的确从2022年开始，苏州一些核心区域的项目备案价在慢慢突破限价。

比如园区从4.2-4.5-4.9万/㎡， 狮山从 3.8 - 4. 65万/㎡， 吴中太湖新城从3.1-3.4万/㎡等等。

◎园区核心盘2022年备案价变化。

截止目前，苏州新房最高备案价还是去年12月领证的万科朗拾，48950元/㎡，接近破5。

但这个涨幅也是在政府控制范围内的，小幅的增长。

那如果放开限购，今年的核心盘有没有可能再 往上？

这里的预测是可能会。不过最多是恢复到限价之前的正常水平，破5破6，不会更高了。

为什么说可能会涨，首先因为今年核心扎堆入市，有项目基础，比如湖西的三星地块，早就传闻奔6也不是没可能。其次开闸之后，前面已经提到不论哪部分的购买力，核心竞争必然都会大，中签率会更低。

毕竟价格的上涨和稀缺还是有相当程度的联系。

那为什么说价格不会太高，如果我们继续推演下去，房价破6了还要再往上，这时候不排除出现，由于市场过热被紧急叫停的情况发生。

2016年10月新政，2019年“511”“714”新政，都是过热调控的典型案例。

所以还是那句话，上涨是能上涨，只不过是有控制范围的涨，不会失控更不可能狂飙。

那二手房呢，我们还是那个逻辑，看稀缺不稀缺。

二手房虽然不受限价控制，但受核心新房倒挂影响，有能力的都会优先选择打新，直接高价接盘的不会很多。 况且如果是园区核心的 二手房，还要考虑是否被“九年一学位”绑定， 流通性 大打 折扣 。

除非核心新房“房荒”没货了，那核心的二手房会吃香。稀缺的是核心。

刚需房源就更不用说，新房选择够多。置换也好变现也好，相信大部分人会选择快速出手，而不会盲目涨价自持。

其实历史是一个圈。

曾经的苏州，颁布过限购，也解除过限购。

2011年，苏州发布限购令， 楼市迅速降温 。 直到2014年9月，长达三年的限购令取消。

随后等来的，是2015年苏州楼市的热度火上了央视。 据央视报道， 当年11月苏州房价环比上涨2.81%，涨幅江苏第一，超越北上广深等一线城市，居全国首位。

后来的事大家都知道了，为了遏制疯狂的市场，2016年10月苏州再次恢复限购，直到现在。

回顾苏州楼市前二十年的 调控史，不论是（2011.3-2014.9）的三年限 购，还是（2016.10-至今）的六年限购，皆为 寻常，不过是周期罢了。

过热就刹车，过 冷就放松 。

本质都是希望市场能够稳定长效的温和发展，而不要出现极端的冷热状态。

所以假如苏州放开限购，不会再出现当年那种疯狂了。 并且可以很确定的是，可以放开，也可以收紧。不必看得太重。

往大了说，我们都只不过是身处时光的一粒尘埃。往小了说，买不买房是因为限购吗。 ▋

这是City好房和大家见面的第一篇文章，我们决定选择这个宏大却又与个体息息相关的话题作为开篇。

尽管立足苏州，但我们希望内容视野可以更加广阔自由，带来有深度、有观点、有理性的城市生活观察。这也是苏州真有好房即将进入下一新阶段——「City好房」的本质原因。

接下来，上新计划内容也会陆续和大家见面。敬请期待。

文：Miao｜ 出品：City好房