2022-08-20 15:42:45 来源 : 国是直通车
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文/庞无忌 曹旭帆
(资料图片仅供参考)
“110平方米的房子，到手却发现套内面积只有61平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%”……这些听起来不可思议的事，却发生青岛一位市民身上。
提到公摊，大家并不陌生，但很少有人真正了解它具体包含了哪些部分，也搞不清楚自己购买的房子，公摊面积比例是否真的合理。
公摊面积里面到底有多少猫腻？购房者又该如何避免踩雷？
国是直通车采访多位专家，回答关于公摊面积的十个问题：
1、住房公摊面积如何计算？为什么不同的住房公摊的比例差距会很大？
北京金诉律师事务所主任王玉臣：提到公摊需要先搞清楚什么叫建筑面积，什么叫套内建筑面积。建筑面积包括套内建筑面积和分摊的公共建筑面积，套内建筑面积是业主专有的部分，关上家门就是我们的套内建筑面积。而分摊的面积则属于业主共同所有的，比如楼道、电梯、一层大厅、物业用房等，这些就属于公摊面积。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》（第70条），都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房，都应载明这两个面积。
套内面积是业主实际使用面积。公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
每所小区的规划设计不同，住房公摊比例也就会有所不同。比如：有的低容积率小区，配套丰富，公摊就会相对大一些，如果是高层建筑、公寓楼栋等，电梯、大堂、消防等要求会增加，也会导致公摊面积增加。
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2、46%的公摊比例是否是明显违规？有哪些指标可以判断公摊面积是否合理？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。从业主的角度看，套内起居生活面积与社区公共服务面积此消彼长，取决于业主的诉求。
至于前文所提及的46%公摊，据报道，该小区楼栋属超高层建筑（共有55层），这套房增加的公摊，主要体现在墙体的厚度上。
高层房屋公摊相对较大，不过近一米的外墙是否过大，是否为业主想要的居住所必须的公摊？若在规划设计和报批、销售宣传时的公摊与实际有差异，就要走仲裁的解决路径。
由于公摊的计算、范围、规划设计等太过专业，需要归属管理部门做出引导。这样做，有利于规范开发商的经营行为。毕竟，业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但开发商支出的成本是不一样的，要警惕有意做大公摊，降低开发成本的行为。
中原地产首席分析师张大伟：这一新闻中的业主可能混淆了地毯面积和套内建筑面积这两个概念。地毯面积是室内的净使用面积，也就是墙体以内的所有面积，而套内建筑面积却包括了套内房屋使用面积（地毯面积），套内墙体面积以及套内阳台建筑面积。
上述业主找验房师测量后的实际面积大概率是地毯面积（61平方米）而非套内建筑面积，因此，由此算出的46%公摊可能并不准确。
3、以建筑面积销售房屋（包括公摊面积），这种住房销售模式是谁最早创造出来的？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：这种住房销售模式是学习自香港。有人认为是李嘉诚创造的，实际上早在1954年霍英东就创造了这个模式。当年，霍英东收购香槟大厦，重新开发出售，香槟大厦就首次提出了公摊，把公共部分的成本费用平摊到业主身上。这样房子就可以按套出售了，而非过去的按栋出售。
不过，作为“公摊首创者”的香港从2013年开始，已经改成了以套内面积计价。香港特区房屋销售由此告别“建筑面积”时代。
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4、公摊面积中可能隐藏哪些猫腻？
北京金诉律师事务所主任王玉臣：在现实生活中公共部分（公摊之外，不计入房本分摊面积，但是归全体业主所有的部分，比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等）对业主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公摊部分、公共部分，广大业主花了钱，却不知道具体在哪里，更不知道有没有产生收益。
中原地产首席分析师张大伟：有一些小区会将独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中，而国家法律明文规定这些不算公摊。另外，还有不少小区公摊部分的未来收益被开发商或者物业获得，比如电梯广告等。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：比如开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业管理费，一边将广告收入据为己有；又比如游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业，这与“一房二卖”类同。
5、很明显，如果公摊过多，会影响到购房者的积极性以及房屋销售。开发商做大公摊面积的动机是什么？
没有公摊就没有舒适可言，而且近些年，买房人已经很看重“得房率”这个指标，也就是房屋套内建筑面积占建筑面积的比例，开发商也经常以此作为卖点，因此，并没有太大动力故意做大公摊面积影响销售。
现实当中，甚至有开发商“偷面积”，貌似增加了套内面积，但其实占用了公摊，导致小区整体环境受损。
6、公摊面积成为一笔糊涂账。正常来讲，哪些信息需要开发商向购房者披露？如果购房者有疑问，能否和开发商协商？
北京金诉律师事务所主任王玉臣：对于开发商宣称的公摊比例，可以通过一个很简单的办法初步核实。开发商在售楼处必须公开房屋面积预测报告或实测报告，可以从这个报告中查出拟购买的房屋的相关面积数据，拿建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积，就可以算出公摊比例。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：建议要与开发商协商制定不同类型社区的公摊指引；公摊部分的内容要明晰，经营的部分要将经营收益归属全体业主，纳入物业维修基金，或者抵扣物业费；房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示；探索公摊部分定价和套内定价的差异化。
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7、取消公摊是否合理？有没有可能按实际的套内面积销售？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：买房不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。甚者，没有了社区服务，室内居住就是空中楼阁。过去的筒子楼得房率（套内面积占比）很高，但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低（70%-80%），但有高速电梯，有物业管理，有会所，采光通风好。公摊面积一再被诟病、被质疑，意味着当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究。
中原地产首席分析师张大伟：其实，是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，但考虑到如果“公摊面积”不实，购房者不仅要多支付房款，而且还得在以后不断支付更多的成本。从房地产市场健康发展的角度来看，改成套内计价更合理。
也有声音认为，如果取消公摊，开发商可能为了节约成本故意压缩公共空间面积，降低居住舒适度。
8、如何看待只摊面积不摊收益的问题？例如：电梯间被纳入了公摊，但是电梯广告收入居民又没有享受。
中原地产首席分析师张大伟：公摊面积产生的收益需要公示，我国《物权法》规定公摊面积产生的利润归全体业主。
9、国外购房存在公摊面积吗？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：国外土地大多私有，购买土地之后，业主拥有产权，这种情况下不存在分摊面积。
中原地产首席分析师张大伟：公摊计价的原因是中国为小区制，而不是街区制，中国的小区更依赖开发商建设。这种情况下，使得开发商将社区内公用部分分摊成本到建筑面积里。
10、如果购房者在收房时，发现公摊面积不合理，有哪些维权方式？能否获得赔偿？
有律师认为，公摊面积属于隐性面积，只有具有资质且比较规范的测绘单位能说出具体分摊部分，很多不够规范的单位往往只告知业主一个大概的数字，因此很可能就是一笔糊涂账，也导致了许多纠纷。具体来说：
1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持；
3、买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。
如遇纠纷，有律师建议，直接找开发商协调；向测绘部门或房地产行政主管部门反映，或者要求测绘单位重新进行测量；还可以通过法院诉讼，由法院指定测绘单位重测。
110平方米的房子，到手只有61平！开发商：消费者不太可能算清公摊面积...那能取消吗
110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……山东省青岛市市民李黎（化名）始终想不通：“怎么一公摊，把我一半的房子都摊出去了呢？”
110平房子到手只有61平
购房者被术语绕晕
法治日报报道显示，2018年4月，李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。买房时，本就是建筑行业从业者的李黎对公摊面积格外关注，反复向销售人员咨询了关于公摊面积的一些问题。
据李黎回忆，当时销售人员告诉她，因为小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比会达到31%，但实际收房时可能比这个数值小。
李黎向记者出示的购房合同内容显示：总价值120余万元的110.25平方米的套三房屋，套内建筑面积为75.24平方米，公用分摊建筑面积为35.01平方米，公摊面积占房屋总面积约31.8%。
然而，2021年9月，准备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。
李黎后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。”
直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”李黎说。
据悉，和李黎同小区的姚女士也遇到相似问题，姚女士购入一套复式上下楼160平方米的房子，结果到手的套内面积只有90平方米左右。
事情冲上热搜后，不少网友表示，自己也遇到了相似的问题。
对于公摊面积问题，有部分网友评论称，建议取消公摊面积。还有人表示，就算收公摊，也该在销售的时候把套内和公摊分别写出来。
消费者能靠自己算清公摊面积吗？
开发商：基本上不太可能
对于相关问题，金科地产集团副总裁方明富曾向央视网表示：“由比如门厅、电梯井、楼梯道、通风管道，以及包括为本栋楼服务的，比如说房顶有那种二次加压的消防水箱、消防的一些设施，都算本栋楼的公摊面积。实际消费者来测量、计算，都是非常复杂而且极其困难。所以，消费者来测算公摊面积基本上是不太可能的。”
媒体报道还提及，不同的公摊系数也导致楼盘间的公摊面积差异极大。
有专家表示，由于公摊面积的计算太过专业，消费者难以分辨，给开发商和测量机构提供了钻空子的机会。
另外，据报道，围绕公摊面积还有一笔糊涂账。小区中司空见惯被出租出售的地下车库、内部经营性场所等，是否被算在了公摊面积中？在一些答案为“是”的小区，出租出售的收益理应由全体业主共享。但在现实中，能够将业主公摊面积经营收益返还的情况极少。这就不难理解，为什么在一些小区，就地下车库是否应该收费，开发商、物业与业主争论不休了。
公摊面积的存在不是孤立的，它还会跟装修费、物业费、供暖费等五花八门的费用绑定在一起，甚至伴随房屋的整个生命周期。一些供暖部门、物业、装修公司在计费时，往往倾向于选择更有利可图的建筑面积收取费用。
公摊面积取消可行吗
购房人权益怎么办？
争议之下，近年来“取消公摊面积”的呼声越来越大。今年全国“两会”期间，全国政协委员洪洋提议“取消公摊”，认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束，建议国家取消公摊面积。
那么，取消公摊面积制度当下具备可行性吗？
据媒体报道，北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜看来，取消公摊面积制度现阶段不具有可行性。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。因此，商品房无论是按照何种方式销售，均应体现分摊的共有建筑面积。即便按套销售，也仍然存在公摊面积。公摊面积客观存在，必然要由部分或全体购房人分摊。
“一律取消公摊面积，入住后对公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任均是现实问题，如果购房人个人无力管理，则将影响小区的整体品质及全体业主的权益。”孟丽娜说。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也表示，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误会，以为涨价了。
多名受访专家认为，在是否应该取消公摊面积制度的问题上暂时难以达成统一，但目前可以从政策层面对公摊面积制度进行完善。
针对目前公摊面积制度存在的问题，孟丽娜建议完善相关测绘规范，对公摊比例出台指导意见，要求测绘单位提高测绘成果质量，畅通错误追究机制。在售房时，要求房地产开发企业在售楼处公开测绘结果，将分摊原则、分摊部位等向购房人进行明示，必要时测绘单位也可以接受购房人的咨询，减少因分摊面积问题产生购房争议。同时，在商品房买卖合同中进一步完善相关约定，明确约定分摊面积与产权登记面积发生误差的处理方式及违约责任的承担，从而保障购房人的合法权益。
挑得高高的公摊面积已经足够让消费者“肉疼”，悄悄膨胀的公摊面积更令人憋气。
“110平房子到手61平”的事件曝出后，北京晚报发表评论称，若消费者所述属实，公摊面积从31.8%变成46%，交付时的情形和卖房时的承诺大相径庭，明显涉嫌欺骗消费者；两个数据相差多达14%，以致房价的将近一半都由公摊“贡献”，对消费者的伤害程度令人咋舌；以各种形近意远的专业术语把消费者绕晕，更是商家玩猫腻的惯用把戏。种种做法，一副“解释权归商家所有”的蛮横姿态，把“公摊面积”当成了胡乱捞钱的得力工具。
评论表示，买房不是一笔小数字，许多家庭为此投入全部积蓄，或者长期贷款。谁愿意看着自己辛辛苦苦挣的钱花得这么不明不白？当然，公摊面积包含了电梯井、楼梯间、垃圾道等等客观存在的地带，收费本身具有合理性，不合理的是商家在这些空间中暗箱操作，漫天要价，甚至言行不一，一涨再涨。顶着这么个名头任意侵害消费者的合法权益，其实也践踏了买卖公平的原则，失掉了购房者的信任，损害了开发商的声誉。
另外，中新经纬发表评论称，“改变商品房计价依据，牵一发而动全身，实际操作下来并不容易，也会受到一些阻力，分步实施、逐步推广或许更符合实情。实现美好居住生活，就应该让购房人消费得明明白白、花得痛痛快快。”
编辑丨汪乃馨 综合央视网、法治日报、北京晚报、中国青年报、每日经济新闻、中新经纬
图片丨央视新闻视频截图、视觉中国、壹图网、微博截图
