业绩潜在“踩线”拷问上房服务IPO上会 关联方清理同竞陈述离奇“撞车”中标合同

在房企不断“暴雷”的背景下，以非住宅为主的物业管理公司似乎找到了自己的发力方向。

在证监会4月28日即将召开的发审会上，上海上房物业服务股份有限公司（下称上房服务）的沪市主板IPO申请将接受上会考验。

据计划，上房服务此次预计发行2300万股以募集4.22亿元投向“业务拓展”、“信息化建设”、“停车场技改”和“人力资源建设”共4大项目。

与近年来不少物业公司纷纷赴港上市不同，目前沪深两市的上市物业股并不多，目前仅有特发服务（300917.SZ）、南都物业（603506.SH）等在内共4家物业公司。

上房服务若此番上市成功，则将成为A股市场的第五家物业管理企业。

不过羸弱的业绩表现和潜在的同业竞争争议，都让上房服务的此次IPO徒增变数。

招股书显示，上房服务2020年的归母净利润只有7222.17万元，这与业内传闻的“最后一年净利润不低于8000万”的“潜在红线”存在差距。

信风（ID:TradeWind01)注意到，作为上房服务实控人之一的张圣哲目前却在另一家前关联公司上海锐翔上房物业管理有限公司（下称锐翔上房）存在兼职行为，锐翔上房不但与上房服务存在业务重叠，而且还存在使用上房服务商标等问题。

低毛利率的背后

房地产行业回归“黑铁时代”的高呼声下，物业板块对收入的贡献力正在被市场进一步关注。

例如A股收入规模最大的物业公司，招商积余（001914.SZ）的转型颇见成效。其2021年的非住宅板块的业务收入收入超过住宅板块，达到50.36亿元。

相比之下，上房服务的业绩与龙头企业存在较大差距。

招股书显示，2018年至2021年上半年，上房服务的营收分别为5.92亿元、7.22亿元、8.18亿元和4.64亿元。同期上房服务的归母净利润分别为0.36亿元、0.48亿元、0.72亿元和0.37亿元。

2020年的0.72亿元的利润，显然与业内默认的8000万净利润“过关红线”存在距离。

此前市场曾传闻核准制下的IPO发审的监管口径为“近三年净利润总和不低于1亿元，主板最近一年净利润分别不低于8000万元”。

上房服务的净利润之所以一直维持在千万量级，也与其业务结构有关——上房服务有近4成收入均来自医疗机构支援服务板块。

招股书显示，2018年至2021年上半年，医疗机构支援服务板块为上房服务带来的营收分别为1.69亿元、2.25亿元、2.81亿元和1.67亿元，占当期营收的比重分别为33.42%、36.10%、38.54%和40.16%。

虽然比例较高，但医疗机构支援服务板块毛利率却相对有限。

2018年至2021年上半年，医疗机构支援服务板块的毛利率分别为9.63%、9.96%、11.09%、9.01%。

在毛利率较高的商业地产物业服务板块，上房服务却存在明显的短板。

2018年至2021年上半年，商业地产物业服务毛利率分别高达25.31%、26.45%、31.49%和29.18%，但该项业务在上房服务的收入占比中却在逐年下降。

2018年至2021年上半年，商业地产物业服务为上房服务所贡献的收入分别为1.11亿元、1.17亿元、1.14亿元和0.68亿元，占当期营收比重分别为26.12%、22.15%、18.81%和19.37%。

难以走出上海的区域局限性，也是上房服务业绩增长乏力的一大原因。

2018年至2021年上半年，上海市场所创造的营收分别为4.52亿元、5.36亿元、5.90亿元和3.27亿元，占当期营收比重分别为76.37%、74.23%、72.08%和70.46%。

实控人兼职背后的同竞疑云

上房服务较多的实际控制人数量，让其在同业竞争清理上也充斥着隐患。

招股书显示，上房服务的实际控制人多达六位，分别为李文洁、张圣哲、周超、赵磊、黄为国、肖玉康，这六人合计可以支配上房服务 84.62%的表决权。

一方面，或为了清理同业竞争，作为上房服务发起股东之一兼上房服务董事宋鑛满全资控制的源富投资有限公司（下称源富投资）在2019年底出售了其此前持有的锐翔上房的股份。

但另一方面，作为实控人之一的张圣哲却继续在锐翔上房兼职董事职务。

天眼查显示，锐翔上房服务范围包括物业管理、物业管理咨询、房屋维修、保洁服务等。

招股书中，上房服务称锐翔上房专注于住宅物业，不再从事其他业务。

但是信风（ID：TradeWind01）查阅多份中标信息却显示，锐翔上房的业务范围早已不仅限于住宅业务，甚至还与上房服务的业务出现重合。

公开资料显示，2021年5月，日日顺上海物业项目采购中标公告中，锐翔上房作为中标方为该公司提供物业服务；2021年7月，阳澄湖旅游集散中心大楼物业管理服务的中标公告中，中标方锐翔上房为该大楼提供物业管理。

加之上房服务实控人张圣哲在锐翔上房担任董事的兼职行为，显然给上房服务与锐翔上房之间是否存在同业竞争关系画上了一个问号。

不仅如此，源富投资在2019年退出了锐翔上房后，锐翔上房并未更改名字和邮箱，仍旧继续使用“上房”这一标签，也给二者关系的真实性更添一层迷雾。

对于上房服务的潜在同业竞争问题，证监会也曾提出质疑。

“上述企业的实际经营业务，说明是否简单依据经营范围对同业竞争做出判断，是否仅以经营区域、细分产品、细分市场的不同来认定不构成同业竞争”。证监会指出。

在问询函中，证监会并未明确点名是实控人所控制的哪家企业涉及同业竞争问题，但是信风（TradeWind01）比对两版招股书发现，在2021年6月递交的第一版招股书中，上房服务并未说明锐翔上房专注于住宅物业，不再从事其他业务，而在第二版招股书中，上房服务则是明确说明了锐翔上房的业务范围专注于住宅物业。

这显然衍生了一个罗生门般的问题——若上房服务在招股书中的说辞具有真实性，那么锐翔上房的中标信息究竟是子虚乌有，还是另一种“特殊住房物业”，这一问题或许需要上房服务的进一步回答。