2023-06-26 01:21:12 来源 : 研报中心
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本文讨论对象为中指销售排行榜TOP100中的发债房企（共73家）。截至2023年6月6日，1）2022年报已刊发且出具“标准无保留意见”的为51家。2）已刊发但被出具“强调事项”、“保留意见”或“无法表示意见”的为14家，其中仅远洋集团尚未违约/展期，“保留意见”主要基于远洋资本相关事项。3）延迟刊发的为8家，均为展期/违约主体，仅旭辉刊发了未经审计年报。
注意到，有12家已刊发年报的房企近三年（即20-22年）更换了非四大的审计机构，新审计机构中上会栢诚（龙光、禹洲、恒大、旭辉）、开元信德（宝龙、德信中国）出现频率较高。将审计机构从“四大”换为“非一线”的原因一则在于节省开支，二则在于解决分歧事项，保证年报的发布。关注更换后的审计报告质量。
进一步来看，样本房企销售、盈利及债务情况如下：
销售情况：2022年房企销售整体滑坡，千亿以上房企由41家缩减为20家，销售金额同比均值为-39%，少数国企（国贸地产、越秀地产、中国中铁、建发房产）销售额逆势增长，但这类国企在高能级城市拿地亦积极，资本支出较大，关注拿地节奏与融资端匹配问题。
2023年1-5月，国企销售同比基本转正，仅首开股份（-13.5%）和大悦城（-10.0%）为负，另有部分国企（首创城发、中国金茂、中冶置业）销售复苏不明显。
未违约民企销售表现基于土储质量有所分化，碧桂园、新城控股、中骏等三四线土储占比高，延续30%以上的跌幅；龙湖土储能级整体较高，滨江集团和绿城中国在杭州市占率较高，销售均有所复苏，同比增长30%以上，但需关注疫情积压需求释放后增长动力不足问题，以及杭州市内第三环线销售萎靡造成的影响（滨江集团、绿城中国）。违约民企则仍处于失速下滑状态。
后续推演，若房企23年全年延续1-5月销售额同比情况，则仍较21年销售金额下滑约33%，降幅仅较22年收窄约6个百分点，销售不容乐观。
盈利情况：2022年，房企盈利能力受到进一步冲击，毛利率平均值下滑6.1个百分点至14.7%，归母净利润均值为-6.1亿元。共计27家样本房企归母净利润亏损，平均亏损金额达90亿元。融创、金科、荣盛、远洋集团（未违约）、富力、华侨城（未违约）等12家房企亏损金额超百亿。亏损的首要原因为资产减值损失，碧桂园、金科、华侨城和融创均超百亿。华侨城还因存货跌价准备计提（115.07亿元）合理性等问题收到深交所问询函，其文旅地产成片开发模式下项目多位于城市非中心区域，导致其价格支撑较所处城市平均水平更弱，减值压力凸显。
债务情况：未违约房企有息债务规模靠前的保利发展、万科、碧桂园、中海地产等，均在2,000亿元以上。平均短期债务占比约29%，民企（含混改）远洋集团、雅居乐、金辉集团、新城控股、珠江投资和中骏集团等现金短债比不足60%；国企中铁置业、中冶置业现金短债比亦在50%以下，关注短债压力。
地产“黑铁时代”下，房企共同面临的是新的底部销售均衡和被压缩的盈利空间，其中部分房企销售端抓手不足而债务端压力逼近，且再融资存阻力，行业信用风险或仍未完全出清。
