2023-06-25 19:04:28 来源 : 拆神
今天是周一，是荔湾蕙兰苑地块报名截止的日子；｜地铁1号线从紫兰苑地块穿过
明天也是周一，地块将迎来正式出让。
实际上，这块地我原本是不想聊太多的，打算明天说说结果就行，毕竟，灵魂还没从假期中挣脱出来。
(相关资料图)
但看完报名名单后，心里八卦的小火苗，一下子就燃烧了起来。
因为——
报名的房企，一共有3家。
现东家万科、花地湾“新秀”中海，以及老大哥保利，都来了。
三巨头齐聚。
这排面，比起隔壁底价卖出的紫兰苑，要大太多了。
明明是亲姐妹，差距却这么大，按照一贯的剧情走向，接下来就要互扯头花开撕了。
之前我们简单总结过，当下备受房企追捧的地块，一般有几个共同点，如区位好、配套全、总价低、地价有利润空间等等。
前两点呢，说起来有点像废话了。
毕竟，俩姐妹都是广信资产包的一部分，又都在一条路上，位置差不了多少，配套也基本一致。
真要论起来，最大的差距，也就是地铁了，相比紫兰苑，蕙兰苑地块离1号线坑口站要更远一些。
这局紫兰苑险胜。
至于价格，紫兰、蕙兰都是非常标准的低总价地块，蕙兰14亿+，紫兰接近20亿。
似乎是蕙兰胜出。
但不要忘了，蕙兰的体量也更小，仅5.4万㎡，比紫兰少了3万㎡+，折算起来楼面价更高。
不考虑配建的情况下，起拍价要到2.6万/㎡，比紫兰苑贵了约3000元/平。
这意味着，蕙兰将来大概率得卖得比紫兰贵，才能达到开发商预期的利润空间。
但是前面我们也说了，这两块地在区位和配套上大差不差，无非是你多走两步，我少走两步，不存在很大的差距。
那，凭什么蕙兰就要卖得更贵呢？
主要和地块自身素质有关。
就拿容积率来说，在花地湾片区，高容积率大家已经见惯不惯了。
即使紫兰容积率达到了6.57，也比曦府、臻园都低，甚至都能划入优等生那一拨了。
蕙兰容积率就更低了，只有4.9，荔湾罕见的5以下。
将来房子建起来，虽然层高都不低，但超高层和高层可不是一个概念，虽然有那么一点矮子里拔将军的嫌疑，但居住体验和舒适度，确实有一定差距。
更重要的是，蕙兰苑地块没有大的硬伤。
而隔壁的紫兰苑地块，直接被地铁横穿，轰隆隆的，隔音需要很讲究。
所以，相比紫兰，蕙兰的产品会更偏改善，价格高一些也是合理。
当然，蕙兰苑地块的配建要求也不低。
根据出让公告，竞得人需要配建花地大道—浣花路环形人行天桥，承担2000万的建设费用；
此外，还有9班幼儿园（建面2820㎡）、其他商业设施（建面750㎡）以及市政道路、绿化用地等。
简单测算一下，未来卖到4.9w/平可以保本，如果是5.7w/平，可以有10%的利润。
注：各家成本不一，仅供参考。
假设项目就以这个价格去卖，放到整个片区来看，优势虽有，但不多。
就拿改善产品来说，主打一线滨水+纯南向+大户型+近地铁+省实的万汇天地·瑧园，价格已经去到了6.2万/平；
比景观，蕙兰肯定是没那个条件了，地块也小，只能说是偏改善。
不过，产品上能做的还有很多，抓好低容积率的优势，再打打价格差，也能抢占一定的市场份额。
但有一个问题也是无法逃避的，那就是整个荔湾，实在是不缺供应。
这一带，就更是如此了，茶滘、花地湾、坑口、鹤洞几个亲友近邻，已经卷成麻花了。
如何应战，各家策略应该会差蛮远。
如果是保利，或许会延续“卷王”风范，主打高性价比；
如果是中海，可以和隔壁的紫兰连片开发，对垒万科；
如果是万科，万汇天地大城又进一步扩容，夹击中海，但凡事讲究先来后到，速度估计快不到哪里去...
一起期待明天的结果吧。
