2023-06-12 17:59:05 来源 : 涛哥杂谈
戚金兴，无疑是当前地产行业最敢说的民企老板了。
【资料图】
涛哥之前也曾多次报道戚总讲话，例如2021年，戚老板在业绩会上透露滨江在杭州拍的几块地净利润只有1-2%，引发行业讨论。
而在最近的一次股东会上，戚总又带来了干货满满的分享，其中提到：
1、滨江要争取保持行业前15的排名；
2、战略性减少拿地区域，不增加新区域；
3、打响三大战役，加速清理历年库存；
4、保持人员精简，地产板块不加人；
5、集中兵力，在最好的战场(杭州)打仗；
据说，现场有投资者提问：“滨江重仓杭州会不会有风险？”
戚老板则表示：“杭州新增人口全国第一，是全国最好的市场之一，绿城不知道多想拿回杭州第一的位置呢！”可见滨江对于自己领跑杭州的自信。
今天，涛哥就分享滨江6月5日股东会透露的最新信息，素材来自雪球上参会投资者的记录，涛哥略做了修改。
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2022年经营业绩
1）销售排名提升：2022年，滨江实现销售额1539亿，同比降低了9%，不过由于同行降低的更多，所以排名从22位提高到13位。
2）现金回款增加：现金回笼从2021年的683亿，增加到22年的690亿。
滨江本来目标是现金回笼700亿，但受去年疫情影响，有些项目耽误了一些时间。
销售额下降，现金回笼却略有提升，主要得益于滨江合作项目权益比重提高，此外网签和按揭放款也更快了。总体来说意味着其经营更加健康。
3）拿地保持高位：全年拿地金额达到733.5亿，权益金额374.1亿，全年拿地41块，光杭州就占38块。
不过，权益拿地金额跟2021年469亿相比，还是降了20%，因此面对大家评价滨江很猛的言论，戚金兴之前也曾表示：
“并不是我们猛，而是人家往后退的速度比我们快。不是因为我们前进，而是我们后退的速度比人家小一点。”
4）融资成本下降：2022年融资470亿，较2021年增加22亿，是唯一不需要中债增而独立发债的民企。
在融资整体增加的情况下，利息则继续保持下降趋势。目前有息负债471亿，融资成本已经降低到4.6%，即将发行的最新一期，利率将低于4%。
5）保持人员精简：21年1106名员工，22年1126人。去年新增20人，全部都是暖屋和养老条线的，在地产条线未加人，这也保证了未来不需要减人。
这一点戚老板在年初也表达过：“我经常告诫自己，要控制人数，包括项目的销售员，这是对我们员工最大程度的负责。”
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2023年战略规划
1）保持行业前15：继续发挥经营优势，规模做到全国的1%，行业排名保持在20位以内，争取15位以内；
戚老板认为，由于行业目前的波动，单纯销售额目标，不如市占率和行业排名目标更加实际，因此提出了市占率1%和力争行业前15的“浮动目标”，更具备长期可执行性。
2）拿地继续聚焦：拿地区域要战略减少，只能在现有有业务的区域内拿地，不能增加区域；
之前戚老板也曾表示，在区域发展上，还是聚焦杭州，深耕浙江，辐射长三角，在珠三角保持深圳和广州适度开拓。
同时，地销比(拿地金额:销售金额)控制在0.5以内，今年权益拿地控制在300亿以内。
这个目标比很多同行高，有些同行地销比控制0.2以内，因为他们拿地价1千，卖1万多；而杭州地价房价比是1:1.8，所以滨江的地销比定得高。
3）加快现金回流：控制总融资额在470亿以下，靠三大战役加快现金回流，降低负债。
三大战役，是指清理历年库存资源。9年前的2014年，滨江也发起过三大战役，当年三个楼盘回款40亿，化解了当年的难局。
2023年，滨江“新三大战役”要清理库存共234亿。其中：商业大平层133亿；车位和商铺51亿；外地滞销的房子50亿。
目前，已经完成去化了54亿，今年争取完成一半，目标是两年去化80%。
据戚老板透露，滨江滞销的房子主要位于温州和台州。如温州万家花城，计提了1.5亿的跌价准备。这个项目最早交房是2021年，目前只卖出了一半左右。
要知道，滨江已经是浙江房企天花板了，连他们在非核心城市的房子都滞销，可见其他房企日子肯定更不好过。
有参会投资者还补充到，滞销库存是指以一年为限，超过1年不能清盘的算偏冷的楼盘，这样的楼盘滨江占比1/3，绿城占比2/3，龙湖大概是7-80%。
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对未来的展望
关于房地产市场，未来很严峻，但是滨江并不悲观。
目前城市化到了一定阶段，人均住房面积和城市居民拥房率都已经不低，预计未来大概一年10万亿左右的市场规模，按照1%来说滨江依然能保持千亿。
戚总认为，目前房地产市场杭州第一，上海第二，杭州总体还是供求平衡的，而且人口流入量是第一的。
据悉杭州二手房挂牌量，大约1/3是卖掉置换和改善的，1/3是卖掉打新的，1/3是单纯卖房的，整体结构还算健康。
同时他认为，即使市场进一步恶化，杭州还有三条曾经实施过的政策可以拿出来用：
放开核心区域的限购；放开省内的限购；买房送户口。
每条政策可保一年的销售，至少三年内杭州没大问题。
戚老板还以红军长征为例，表示要集中优势兵力，在最好的战场打仗，如果真不行了再考虑战略转移。
其实滨江那么多年，在浙江省外基本也没赚到钱，之前在上海、深圳的项目，只能算是窗口、门面、形象。所以如今收敛聚焦也完全是正确选择。
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滨江核心竞争力
还有投资者问到滨江的核心竞争力是什么？
戚金兴认为滨江的品牌优势、人员精简等，这是多年积累形成的，并不是其它房企过来学习一下就可以学去的。
例如这两年全行业都来学滨江，龙湖有30多人的中高层来学习，回去也搞人员精简、财务集中等。
龙湖的销售规模和滨江差不多，融资规模是4倍，人员是6倍。
绿城也是，全口径销售比滨江大一倍，融资规模2.5倍，人员是8倍。
有投资者评价：最初的基因决定发展模式。戚总是干工程的，喜欢人员精干，绿城宋总是老师出身，喜欢身边的人多。
在涛哥看来，龙湖、绿城人效其实都也已经比较高了，但确实不像滨江区域这么聚焦，只能说滨江确实学不来。
此外，还有人问比滨江是不是高周转？戚总认为滨江是高质量，不是高周转。
滨江通过各工种的紧密合作，实现了高效率和高质量的兼顾。此外在限地价、限房价的环境下，慢就是输了。
同时，戚老板还很大方的回应一些受关注的话题，例如滨江某项目用假水槽，是经销商仿冒，已经报案了。
还有深圳安远项目计提坏账7.3亿，虽然遇到了挫折，但滨江最近还是在深圳新拿地了。
总体看下来，戚老板还是分享了很多干货，并且跟绿城龙湖的对比，也体现出他对滨江作为行业优质企业信心十足。
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