2023-05-19 11:54:22 来源 : 惠州有态度
一千多年前，杜甫用“安得广厦千万间”表达他对人民、对百姓的关怀，如今，我们也用这句诗形容城市的繁华和宅第的豪华，不过，当“千万间”真的实现之时，对于都市里生活的人们而言，似乎有点变味了……
城市发展，土地有限，主城容积率是硬伤
(资料图片仅供参考)
如今城市加速发展，愈是发达的地区，聚集的人口就愈多，当人口规模足够庞大之时，“安居”的需求就变得尤为明显。
于是为了满足更多城市人口的安居需求，城市开始大力兴建住宅建筑，但地只有这么多地，人却越来越多，因此，只能用提升容积率的方式来解决，即同等面积的土地上，越高容积率的土地，可建的建筑面积越大，从而容纳更多人。
（示意图）
放眼广州、深圳、西安等全国经济发达的城市主城区，它们的高容积率居高不下，这带来的后果就是，城市建筑密不透风，给人以压抑之感，这一点在惠州，也颇有体现。
处于湾区核心的惠州，在一次次时代激荡中抓住发展机遇，城市蜕变，并凭借临深临莞临广的优越区位优势，不断吸纳着人口迁入，同时，加速发展的房地产市场，开始了一轮又一轮的土地收割，尤其是作为主城区的惠城，同样有限的土地资源，同样的住户增加，必然也连带着容积率的提高。
（示意图）
高容积率之下，谈何居住品质？
所谓“容积率”，是一个小区地上总建筑面积与用地面积的比例，即“容积率=地上建筑面积/占地面积”。
评判一个项目的品质、宜居、舒适，容积率是最直观的表达形式之一。
一般而言，一个高容积率的社区，绿化享有率都比较低，几乎没有大的景观组团，平时想下楼散步，都是人多如市场，单元门前少有的绿化地，都会被拿来停放电动车，实现资源最大化利用。
同时，这样的小区梯户比也会比较高，等电梯耗时较久，物业管理难度也比较大，居住体验极差，且公共设施由于使用频次高，老化也会比较快。
此外，在日照等硬性标准要求下，对于高容积率的社区，为了在相同的面积内摆放更多楼栋，于外，会缩减楼栋间距，形成“握手楼”，毫无隐私可言；于内，会“压缩面宽、加大进深”，这些都会导致整个居住舒适度大打折扣。
虽然容积率不是衡量好房子的唯一标准，真正的好房子应该是地段、产品、配套缺一不可的精品。
但对于不少有经验的购房者和改善客而言，容积率仍是非常看重的因素，是品质的标尺，引用业内人士经常提到的一句话“抛开容积率去谈居住的舒适性和品质感，就是在耍流氓”。
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目前市面上对于住宅地块，多少容积率算高，并没有太明确的标准，但不知道各位是否去一些项目看过，有不少的容积率都在3.0以上，有些甚至超过3.5，而惠州热门板块——金山湖东内的多个楼盘项目也基本是在3.0-3.5之间。
这意味着什么？
惠州普遍3.1的容积率背景下，难有好房子
按照国家住建部要求，住宅建筑控制指标明确规定了容积率与住宅建筑高度控制最大值，容积率最高为3.1，住宅建筑高度控制最大值为80米。
以惠州普遍存在的3.1容积率为例，数个地块限高80米，按照传统设计角度来看，退完线真实容积率可能都接近4.0了。
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要知道，改善盘的容积率极限就是3.5，超过4还来谈改善，还来说高端的就是耍流氓。以金山新城某规划容积率为3.1的在售楼盘为例，其实际容积率已高达4.1，视野所能及的范围内，都是一排排的楼。
这样的房子住起来，绝对称不上是舒服的。
（示意图）
尤其是在惠州开发量高的当下，宜居的城市特色却似乎离我们渐行渐远，很多人拿到钱却买不到心仪的房子，特别是对于惠州本地改善型客户而言，更是难以抉择。
因为按照现行3.1容积率、80米限高的两个条件，我们得到的基本是雷同的产品。小区更大的公共空间、更优的绿化空间、更清新的空气、更宽的楼间距、业主更多的活动空间，这些都需要低容积率才能实现的居住空间，在惠城城芯之上，还有吗？
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幸运的是，惠州还有一个一手项目，不仅是低密豪宅，还临江，给惠州塔尖人群留下了极为稀缺的机会。
这个项目就是德威·江誉城五期|悦己！
江誉城悦己2.0墅级容积率，只此美境
究竟为何是TA？
仅从本期探讨的容积率来看，悦己拥有2.0的墅级容积率！这是什么概念？
大家都知道，容积率越低，住宅的舒适度和品质越高，小区内楼层不高，绿化面积多，人口密度低，内部规划合理，低容积率往往被认为是豪宅的标准之一。
可仅从2022年惠州出让的38宗商住地块来看，多宗地块的容积率普遍在3.0左右，最高的甚至去到4.0，再往前回顾，2018年之前，惠州大部分地块的出让容积率是在2.0-2.2之间，但18年之后，一手项目容积率在2.0左右的更是寥寥。
这也就意味着，仅约2.0容积率的项目，是卖一套少一套的珍藏品，尤其是在宅地开发殆尽的主城区而言，其更如同熊猫般稀缺，以后大概率也很难再出现，未来，低密的门票只会越来越贵！
（示意图）
而德威·江誉城五期|悦己，却罕见的做到低密之上的再升级，以更优越的资源占有、更健康的生活演绎、更极致的TOP级产品力，时刻挑动着塔尖人士的神经！
五期|悦己在三期2.2墅级容积率的基础上，再次降低，做到了仅2.0，而每降低0.1的容积率，带来的改变将超乎想象。可能是楼间距增加2米，日照增加15分钟，绿地率增加1%，小区新增100棵树……
悦己如此不惜成本，把大片弥足珍贵的土地留给了业主、绿地、花鸟和阳光……只为让业主也能在城芯之上，享受到独一无二的居住体验！
（效果图）
更关键的是，悦己的2.0容积率，在金山湖东片区内，是有且仅有的！在这样一片土地上，其临江低密生活概念，也被演绎至巅峰。
临江一线之地，卡住惠州塔尖买家的生态位
悦己在2.0低密的基础上，采用惠州首创M型错位布局，带来无敌楼距和超强的私密性，居于此，90%以上产品南向看江，推窗即揽临江一线视野，目之所及之处，皆是自然的芬芳。
（五期鸟瞰图）
同时，为了在都市中，打造出“夜观星辰、林下漫步、与绿色生态共呼吸、居一室内享无人纷扰的生活……”等舒居场所，悦己更是斥资超亿元，匠造了约8万㎡社区立体园林。
（悦己夜景鸟瞰实拍图）
内含惠州首创极奢现代艺术大门、华南最长800米双层景观连廊、约5200㎡星光度假泳池、约2200米内外双环跑道，也是惠州有且仅有的拥有两个超1500㎡儿童游乐场的社区……
（五期悦己小天鹅成长乐园实拍图）
闲暇时分，业主可绕着浓阴江堤，观浮光跃金，听江波泊泊，花街水道，绿意葱葱，十里繁华；或是到家楼下的社区公园内，健身、休闲、遛娃、欢聚……无论老幼中青，均能在此享受到风景与风光同在的悦己生活！
（效果图）
TOP级产品力，将健康人居理念演绎到极致
当然，除此之外，悦己作为惠州江景豪宅的天花板，其产品力更是TOP级标杆代表！
悦己秉承德威一贯极致的产品风格，在低密+推窗即景的区域环境下，汲取了现代简约思潮，依托当下新科技新技术的设计与建造，营造“立面进阶”新社区，打造出惠州地标级现代艺术立面。
（立面效果图）
而五星级酒店标准双入户大堂、进口三菱电梯、同步室内精装标准交付的架空层、豪装地下车库等极致品质塑造，更是在低密的基础上，使其拥有更高的人均享有率，无论是使用感和环境，都将更胜一筹，营造出更从容的生活奢享。
（悦己实拍图）
此外，悦己还是13万㎡占地的纯大户高端住区，目前规划新品为建面约140-180㎡高定江景大宅，均是大面宽户型，在这样的优越户型格局之下，项目还融入更多的创新设计理念，使其拥有超大阳光接触面和三面环江的震撼江景视野。
（建面约160-180㎡户型样板房实拍图）
居于此，整个房间更加明朗，心情更加明媚，即便与市面上同等面积的产品比较，更是难寻对手！
（效果图）
这里，“城”与“尘”之间的距离，更是恰到好处：
项目位于金山湖东片区，距离金山湖仅一江之隔，拥四通八达的便捷交通、1江1河4公园、18年全龄教育资源圈以及家楼下举步即达的繁华商业街，可谓“隐”与“贵”俱全。
（德威·江誉城鸟瞰图）
这般区位及稀缺大城配套，使其注定生而不凡、难再复制。
结语：
如今，同质化、高容积率的产品，充斥着整个市场。
试问，在这个追求利益最大化的年代，又有哪个项目，会这般耗费心血与金钱，去雕琢、去打磨真正的低密健康产品呢？
或许，也唯有德威·江誉城五期|悦己罢了。
