2023-05-18 20:08:30 来源 : 说财猫
这段子，脱口秀都不敢这样写！
今天，要讲的是一个房企，保险柜“失踪”的事。
不夸张地说，这可能是2023年地产圈最魔幻的一个故事。
【资料图】
“失踪”的保险柜
事情是这样的。
今年5月初，曾经的千亿房企正荣集团厦门公司，把办公室从厦门波特曼财富中心A座9楼搬到17楼。
突然发现，公司价值近30亿的保险柜，“不翼而飞”了。
这个保险柜，是中梁正荣·天著润宸项目的共管保险柜，里面存放着项目公章、财务章、法人章、土地使用权证等等。
作为项目股东，正荣和中梁报警了。
监控影像显示，在正荣搬家之际，厦门信托委托的保险柜保管员，曾带一名陌生男子潜入办公室。
“该男子戴着口罩、尽量沿着监控死角行动，看起来很是可疑。”
图源：地产风声公众号
警方给出的报警回执也显示：是XX公司的工作人员，“搬走”了这个保险柜。
图源：地产风声公众号
那么问题来了，厦门信托为什么要偷偷“搬走”保险柜呢？
故事要从2021年说起。
2021年5月，正荣地产拿下厦门市集美区J2020P03地块，并在该地块上与中梁地产合作，开发中梁·正荣天著润宸项目。
之后，该项目找到厦门国企厦门信托进行配资，共计融得4.5亿元人民币，贷款期限到2022年8月19日(宽展期2个月，即2022年10月19日)。
根据正荣、中梁、厦门信托的安排，合资公司厦门市正奔的股权比例分配为：正荣51%、厦门信托44%、中梁5%。
项目相关公司的公章、证件等重要物品由三方共管，保险柜放在正荣地产在厦门的办公场所。
熟悉房地产项目运作的人都应该知道，这实际是一种“明股实债”的操作。
厦门信托只享受收益，相当于借钱给项目，不参与项目的经营管理。
本来，这只是房企与信托公司之间的“常规操作”。按照正常的故事走线，中梁正荣卖房回款，到期把厦门信托的本金还了，厦门信托赚些利息功成身退，这事就完了。
但2021年下半年开始 ，房地产市场行情开始急转直下。中梁、正荣遭到信用评级下调，频频传出违约风声。
合作方爆雷阴影笼罩下，厦门信托急了。
原本，项目6栋楼中4栋已经盖到13-19层，达到了申请预售证的条件，并计划于2022年2月去办理预售。
但由于厦门信托不同意用印，原因是因为房价下跌了，担心项目卖不出去，中梁·正荣天著润宸拿不到预售证，一直没能开盘。
2022年4月，距离融资到期还有半年时间，厦门信托提前向项目开发商发来了函件，要求提早还贷；同年8月，厦门信托直接起诉了两家开发商，要求到期还款。
知情人士称，在厦门信托将中梁、正荣诉上法院前，三方曾进行过协商。
最开始，中梁和正荣找来了某老牌央企资管来接盘，对方给厦门信托的方案是：归还4.5亿本金，6000万利息打个折。
但厦门信托坚持本金利息全额归还。
随后，厦门 信托找来了代建方建发， 提出了一个代建代管方案： 项目售价 拉到3.4万/㎡。
这个价格，较项目3.15万元/ ㎡ 的楼面价， 仅高出0.25万 元/㎡。
按这个售价算，中梁将亏掉3.25亿，正荣将亏掉3.39亿，但厦门信托可以拿回本金利息，建发可以实现1.3亿的管销费收入。
面对这样连底裤都要亏掉的方案，中梁和正荣当然同意。 他们 坚 持按照周边市场价合 理定价，整盘要 按3.8万均价推售。
事情就这样陷入僵持。
据称，今年开年后，厦门市场有所回暖，厦门信托和建发同意提高售价，同时提出了新的要求：
售价超过3.5万时，溢价部分代建方要抽成30%。
此外，代建还需收取2.5%管理费+2.5%营销费+1%分销费。
中梁和正荣拒绝了这个方案。
随后，便是堪称魔幻的“搬走保险柜”事件。
事情发酵后， 厦门信托曾就此事发布严正声明并称：
保险箱属于三方共管，在中梁、正荣出现违约后，根据原来的约定加强对保险箱保管，“所以才把保管地点从他们那边转移到厦门国际信托这边来。”
目前保险柜在厦门信托办公场所进行共管，保险柜完好无损，并有24小时监控摄像监管措施。
“决裂”的房企与信托公司
事实上，这并不是地产圈发生的第一单“保险柜失踪”案件。
去年10月，中融信托发现与融创地产共同保管的保险柜锁芯被换，监管账户11.4亿元资金被融创划走。
对此，中融信托和融创各执一词 。
融创说，相关资金账户管理是在有关部门的监管下进行，资金会用于保交楼，不存在私自挪用。
中融信托则表示，公司已第一时间报警并采取法律手段，完成了相关项目剩余未售在建工程 查封。
今年1月，央企背景的绿城“强撬”了和通银合作项目「明月春晓」的共管保险柜，划走近亿元。
绿城在相关声明里表示，“2022年7月开始，合作方不配合项目用印、付款，致使项目正常经营管理受阻。”
在房地产的黄金时代，房企与信托公司这件的这种“明股实债”的合作模式，可以说是最“情投意合”的一种合作模式。
地产公司可以在不增加负债率的情况下，将杠杆率进一步放大，用更少的钱干更大的事；
信托公司则可以坐享其成，享受高利率。
双方各取所需，合作可谓顺风顺水。
最高峰的时候，投向房地产领域的信托规模一度高达2.93万亿（2019年二季度末数据）。
根据中国信托业协会发布的数据，截至2022年四季度末，投向房地产的资金信托余额，只剩下1.22万亿元。
比2019年最高峰时期，足足少了1.71万亿，比腰斩还腰斩。
这当中，又会有多少抽贷与撕逼的故事？
市场行情好的时候，哥俩好齐齐把钱赚，大家都happy；
但当市场行情开始急转直下，情况甚至坏到要沉船的时候，大家想想保住的都只有自己的利益。
你怎么看正荣中梁和厦门信托保险柜这事？
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