2023-05-16 16:54:34 来源 : 拿铁商业
房地产复苏了。对，温和回暖。
令人兴奋的现象是，部分民营房企开始活跃在拿地现场。
【资料图】
那这是否意味着暴雷的房地产公司可以「起死回生」呢？是否又意味着，购房者可以「捡漏」巨型民营房地产公司的房子呢？
「负久」得正
自去年11月起，中国经济踉踉跄跄起身，磕磕绊绊前行160多天后，终于恢复到了一路小跑的姿态。
4月18日，国家统计局公布2023年一季度宏观经济数据，官方定论「开局良好」，实际则是好到「超预期」。
GDP增长了4.5%，提气！
出口和大消费的反弹力度，让国民又有了信心。
同一天，房地产销售端的回暖也得到了官方确认。国家统计局发布数据，1~3月份，商品房销售额30545亿元，同比增长4.1%，其中住宅销售额同比增长7.1%。
单看一个数据没啥感觉，对比一下就知道了。
1-2月份，商品房销售面积同比下降3.6%，其中住宅销售面积下降0.6%；商品房销售额同比下降0.1%。
去年全年，全国商品房销售面积和销售额分别同比下滑24.3%、26.7%。
看明白了吧，一个振奋人心的现象：
3月份，楼市打了个翻身仗。
这意味着，时隔13个月后，商品房销售额指标再度重回正增长轨道，房地产市场开启修复上行周期。
这是一个令人振奋的消息，房地产市场太久没有这样提振信心的信号了。
各地政府从去年下半年开始调整「买迈巴赫送5元优惠券」的政策方向，开始释放一些真正利好，同时，国家层面也放出了「金融十六条」等「三支箭」，终于在今年的3月份显现出了效果。
很多人为这样的回暖现象叫好，历经至暗时刻，终于看到了曙光！但也有一部分人保持警觉，问，这种向好的显现能持续多久呢？
我们振奋经济形势启暖回温的同时，不由得也想到春江里的鸭子，那些关乎着亿万人业主的暴雷房企们，是否意味着在房地产销售数据好转之下，便可以从谷底爬出来了呢？
暴雷的房企，还有机会「起死回生」的机会吗？
钱与地，民营房企返场
某种意义上，在国民经济整体向好的背景下，房产销售数据变好了，是房地产链条的一个开端。老百姓有信心买房了，开发商才能有信心买地。房地产开发这事是挺复杂的，但终究是一个「钱」与「地」的游戏。
先来看钱的层面。
房地产玩的是杠杆游戏，所以融资的流动性、成本等都关乎牌桌上的每一个人。击鼓传花，花落到谁家，谁就得承担花的重量。
一季度，央行一季度发布的数据显示，社融规模增量14.53万亿元，比上年同期多2.47万亿元，超出预期。
注意，央行用的是「超出预期」。
特别是3月份，新增社会融资规模5.38万亿元，同比多增7079亿元，同比增速10%。新增5.38万亿，比预期的4.42万亿要高出1万亿，远远超过预期，甚至可以说是大放水。
这是个好兆头。
融资环境宽松了，钱流动性起来了，也就是说大家都愿意来击鼓传花了，有人下场，有钱流动，这个游戏才会更有意思。
那么，大放水下，水流向了哪里去呢？民营企业是否跟着「沾了光」呢？
从机构公布的数据可以看出，一季度80家典型房企的累计融资总量为1620.25亿元，但钱的流向看，主要还是央企国企和地方城投，真正流向民营房企的钱并不多。出险房企融资难的问题依然突出，民营房企好不容易分得的那一点点残羹，也多用于了保教楼，和企业的债务危机自救。
明眼可见的是，民企信心复苏滞后于行业整体，资产负债表修复将需要更多时间。
钱，民营房企由于缺乏信用优势，分的少；地，也因为实力不够，挣不过。
目前，多个城市首轮土拍已经收官，房企抢地、触顶摇号的新闻频频传来，热闹的景象给2023年土地市场开了个好头。
例如，近日火出圈的上海土拍，19宗地块全部成交，其中有15宗地进入一次性报价，平均溢价率7.3%。今年楼市大热的成都，首轮土拍也很热闹，3宗宅地全部熔断成交，平均溢价率达到14.46%。广州首轮土地集中转让，推出的8宗地有7宗成交，其中有4宗达到封顶价，以15%的溢价率成交。热点城市的土拍，用「杀疯了」来形容也不为过。
一块地十几二十家开发商报名，叫价数十轮，甚至拍地拍到深夜，各地都有地块触顶摇号……这样火爆的场面，时隔两年再度重现。
如果说，2021-2022年一些国央企是被动兜底，那么今年他们主动出击的意愿非常明确。
以近日上海首轮土拍为例，参与的房企超过50家，其中，保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、象屿地产、越秀地产等都参与了10宗以上的地块报名。
最终，国央企保利发展、招商蛇口、万科、中铁建、象屿、金地等分别揽获两宗地块。
只是，与前两年不同的是，2023年的土拍大战活跃的不仅只有资金与信用双「硬」的国央企，在竞争激烈的如上海首轮土拍中，也不乏民企的身影：既有规模型房企如龙湖、碧桂园，也有深耕上海的本地房企，如大华、宝华等，也有港资房企如九龙仓，另外还有一些新晋的外来者如天阳地产、金新城等。
非但如此，作为民企优等生的龙湖，在上海首拍以龙湖+建华联合体斥资24.8亿拿下上海嘉定商住办地块，再次扩展上海版图。此外，龙湖在过去20天内已经在上海、深圳、西安获取4幅地块，一季度，龙湖新增货值达到137.3亿元，在百强房企中排名第六。
可见，一顿猛药后，民企也见到了曙光，活跃起来。
破冰，却回不到从前
大环境好了，房地产市场回暖信号频频，房企融资也逐渐破冰，民营房企重新出现在土地市场，给了市场很大的信心。那这是否意味着民营房企可以「起死回生」了？
过去一年，民营房企拿地收缩的力度尤为突出，2021年集中供给第一轮出让时，民营房企拿地总金额超过5000亿，占比高达40%，随着市场环境生变，2021年第二轮土拍民企投资就开始大幅收缩，到2022末，民企投资占比大多低于20%。
经过一轮大规模的调整，房地产市场「大出清」，暴雷倒下的大部分是民营房企。一个个曾经是巨无霸的企业一瞬间楼塌了。兴叹行业变化的同时，大家的心态也开始谨慎起来。
2023年的开局，的确是令人欣喜和振奋的。但民营房企的日子还能回到以前吗？答案不攻自破。
虽然，一季度给全年开了个好头，但拿地规模上，民营房企的规模远远不及2022年以前了。就像那句耳熟能详的歌词「回不到从前」。
在好日子一去不复返且略显悲怆的时代，民营房企未来的方向应该只有三个：消失、重组和胜者为王。
这有点像5年前的钢铁煤炭出清，去完产能后这些企业的股价大涨。这样的一条路径未来也许就是房地产的路径逻辑，只有优秀的佼佼者才能「胜者为王」。
但是，困局里才会有反转，逆境中蕴含着巨大的机会。民营房企的三好生总能找到自己独有的路径，十一郎看来，未来，民营房企无非三条路径：入股国企找背书，险资出手靠大树，AMC公司是第三条路。
总之，胜者为王。
经历一番洗礼后，房地产的回暖，民营房企三好生，枕戈以待。
