2023-03-30 21:01:19 来源 : 21世纪经济报道
21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道
3月30日，自然资源部网站披露了《自然资源部、中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），《通知》指出，两部门决定深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
(相关资料图)
《通知》强调，各级自然资源主管部门、银行保险监督管理机构要高度重视，提高政治站位，将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。
何为“带押过户”？
“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。
自二手房“带押过户”模式去年被首次提出以来，现在已经在全国多个省市推行。截至当前，据诸葛数据研究中心不完全统计，全国已经有33个省市正式发文推行二手房“带押过户”。
目前，地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。
模式一是新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
模式二指的是新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
模式三则是抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
易居研究院研究总监严跃进表示，从各地实际推进情况看，带押过户使得二手房的交易成本明显降低。
举例来讲，按100万元总价的房子计算，购房者一般贷款金额约为70万元，假设购房者的贷款本金余额为50万元。如果按照过去的交易模式，其需要先筹集50万金额才可以实现房产转让。而按照现在的政策，这50万元的提前支付成本可以省略，有效加快了二手房交易速度。
“该政策对于盘后二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。近期各地二手房的交易复苏，也有一部分原因和此类政策的推进有关系。”严跃进分析说。
常态化开展“带押过户”
《通知》强调，要以点带面，积极做好“带押过户”；因地制宜，确定“带押过户”模式；化协同，提升便利化服务水平；加强组织，防范各类业务风险。
《通知》要求，各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，本次联合发文，是“带押过户”模式进一步全国推广的重要政策导向，首次由中央端提出也展现了对这一模式的认可和全国推行的决心。
陈霄指出，本次《通知》提到推动“带押过户”从住宅不动产逐步向工业、商业等领域拓展，是较为新颖的探索，当前城市提出的“带押过户”主要是以二手住宅市场为主力战场推进，而此后在住宅市场充分实行后将逐步向其他业态领域推广，扩大了“带押过户”的适用面，更加具有全面性。
《通知》明确，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。在已经形成的“带押过户”模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
“各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。”《通知》进一步指出，鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。
陈霄补充说，对于房地产市场而言，“带押过户”模式的实施，提升了二手房交易效率，缩短了交易时间和交易成本，提高了二手房市场的流通性，有利于激发存量房市场活力，提振房地产市场活跃度。
