2022-09-21 07:47:17 来源 : 说财猫
上周，我们出了一篇。
有没有一种感觉，喊了两年降负债，房企的债务反而恶化了。
越降负债，感觉越穷。
(资料图片仅供参考)
半年间，66家房企手里的现金，少了3506亿！
单纯看三道红线，可能还不能彻底摸清房企账本，那今天就来一个“进阶版”。
猫崽梳理了上市房企的半年报数据，66家房企，账上还躺着将近2万亿的现金（准确是1.97万亿）。
但一年内要还的借款有1.62万亿，而要给利息的总借款，高达5.71万亿。
看下表，单身美编呕心沥血之作！
和2021年末相比，这半年，房企总的计息借款只是增加了70亿，真的借不到钱了
可怕的是，和2021年末相比，这半年66家房企现金，合计少了3506亿！
只增加70亿借款，现金减少了3506亿。房企是真的在“大瘦身”了……
“三道红线”没有把房企赶尽杀绝，甚至有的暴雷房企，今年上半年的总借款增加了2成。7家房企的短期内资金缺口高达2500亿……
一定要看到最后，血压都要止不住飙升。
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下面这张是我们年初统计，截至去年底，房企有息负债情况。
当时，计息总借款超3000亿的有2家；2000亿的有4家；1000亿梯队的有11家。
半年过去之后，有息负债超过3000亿的，只剩一家保利（恒大没数据）；
计息总借款2000亿梯队的有7家；
计息总借款1000亿梯队的有10家，多了一家新面孔“金融街”。
这些负债高企里面，有些是不用担心的，但有些，是想不担心都不行。
于是，我们整理了66家房企总借款增减的排行榜单。
比较意外的是，华夏幸福、蓝光发展、富力地产、佳源国际等这些债务已经违约或是展期的房企，总借款依旧在增加。
这些房企有息负债的增加，不是因为拿地投资需要（上半年几乎没有新增购买土地），而是原本违约的负债，滚雪球越滚越大。
总借款减少最多的房企有中梁控股（降24%）、德信（降22%）、融信（降20%）。
降幅超过1成的房企包括弘阳地产、金辉控股、中南、金科、雅居乐、荣盛、祥生、绿地香港、力高、领地、大唐、正荣地产、港龙中国、华远地产。
除了华远地产和带有一点点间接国企背景的绿地香港外，其余贯彻降负债的，清一色是民营房企。
以前借钱最疯狂的是民营房企，现在为了还债要疯的也是它们。
我们上周出的三道红线分析里面有讲到一个观点是：更多的房企踩线，也更多房企掉入“红档”和“橙档”。
房企主要踩线的指标是「净负债率不超100%」和「现金短债比大于1」，而影响这两个指标对应最重要的数据是「借了多少钱」和「手里有多少现金」。
看2个公式就知道了。
要想降低净负债率，就要减少总借款、增加资金、增厚净资产；
净负债率的另一层含义是，衡量某个时间节点，房企的净资产规模是否能覆盖净负债，也就是即便把这资产卖掉，够不够偿还计息借款。
所以如果上半年开发商一直在卖资产套现的话，能降低负债，但净资产也会跟着少了，净负债率还是没太大变化。
而如果要判断短期（一年内）房企的偿债压力，则要看现金短债比。
要想增加现金短债比，就要拥有更多钱，以及尽可能减少短期欠的钱，置换成长期债务。
比较神奇的是，我们在统计一年内需偿还的债务时发现，佳源国际的短期有息债务较年初暴增了115%，未来一年需要偿还78亿，而现金只有67亿，缺口11亿。
别看数额不大，有的房企资金掣肘到什么地步？几千万的利息都很难拿出来。
除了佳源，一年内借款增幅最大的前10家房企还有：路劲、瑞安、建业、龙湖、富力、泰禾、时代、中交地产、华远地产。
相反，一年内借款降幅最大的前10家房企：光明地产、金融街、华夏幸福、港龙中国、融信、宝龙、朗诗、力高、首开、德信。
看完短期负债的变化情况，接下来就来看看哪些房企的资金缺口较大。
下图是一年内到期债务和现金排名前20的房企。
不同的是，富力、阳光城、泰禾、蓝光发展、金科、正荣、荣盛这7家房企上榜短期借款前20的名单，却没能上榜房企持有现金排名前20。
这也意味着，这7家房企，短期内面临着不小的偿债压力。
简单计算，这7家房企短期的现金缺口压力会发现：
富力短债规模827亿，现金153亿，缺口：674亿。
阳光城短债规模562亿，现金133亿，缺口：429亿。
泰禾短债规模501亿，现金18亿，缺口：483亿。（这是最让我震惊的，泰禾只有18亿的现金，却滚雪球欠了500亿的短债）
蓝光发展短债规模466亿，现金45亿，缺口：511亿。
金科短债规模361亿，现金212亿，缺口：149亿。
正荣短债规模326亿，现金142亿，缺口：184亿。
荣盛短债规模292亿，现金149亿，缺口：143亿。
光是这7家流动性危机的房企，短期内现金缺口合计超过2500亿。
谁来为此买单？
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