2022-03-26 18:31:47 来源 : 金融界
1、房企困境，土拍遇冷：
自“三道红线”及商品房预售资金监管政策收紧以来，房地产行业融资环境呈现收缩态势，其中民营房企信用债净融资持续为负。此外，受前期各地楼市调控政策及期房交付问题影响，居民购房意愿下滑，主要城市商品房销售情况呈持续恶化。受地产销售及融资双重困境影响，房企拿地意愿快速下滑，2021年下半年度全国土地拍卖市场呈现量价齐跌，成交行情由热转冷
2、土地财政，地方政府重要抓手：
2015 年以来随着我国城镇化水平快速提高，政府性基金收入规模增从 3.82 万亿增长至 9.39 万亿， 其中土地出让收入占比亦大幅增长，从 2015 年的 85％ 增长至 2021 年 93％ 。 而从各省综合财力结构来看，土地财政与区域经济发展高度挂钩，浙江、江苏、广东、山东、福建等沿海发达地区土地依赖度明显高于其他省份，考虑各省经济体量及其占比，目前土地财政已然成为地方政府的重要抓手。
3、各省政府性基金收入压力测算：
进入 2022 年以来，虽然各省楼市政策持续放宽，但是主要城市商品房销售情况仍在恶化，且房企债券违约浪潮持续蔓延，土地拍卖市场行情转暖迹象仍旧不明，短期来看各省土地财政改善难度较大。 因此，我们基于土地出让收入占政府性基金收入比重 90％ 、目前土地拍卖市场行情已经触底以及土地成交价款与土地出让收入之间存在半年时滞的三点假设出发，对 2022 年度各省政府性基金收入进行压力测算。
基于压力测算结果来看：
1. 政府性基金收入能够有效覆盖一年内到期及回售债券余额，且对城投平台短期有息债务覆盖能力大于 1 的省份（直辖市）主要包括： 上海、北京、广东、辽宁、青海。
2. 政府性基金收入无法覆盖一年内到期及回售债券省份（直辖市）主要包括： 四川、湖南、贵州、天津、新疆、甘肃、吉林、江西、宁夏、广西及云南。
3. 政府性基金收入能够覆盖一年内到期及回售债券但对城投平台短期有息债务覆盖倍数小于 0.5 的省份主要包括： 河南、重庆、陕西。
风险提示：统计数据存在误差、土拍行情下行超预期。
证券研究报告：《土拍遇冷，各省政府性基金收入压力测算》
对外发布时间：2022年3月25日
本报告分析师：杨为敩，执业资格证书编号：S0020521060001
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