绿地的商住房，接盘者的生死局

临近2021年的尾声，北京已进入深冬。位于北京房山区绿地诺亚方舟的200多户业主正陷入无家可归的艰难处境。一年前，他们支付了全部房款，按照合同约定，今年将陆续收房。到了收房的日子，绿地集团却拒绝交房，甚至将部分业主告上法庭。

业主倍感困惑和委屈，交了全款的房子为何不属于自己，甚至还要吃官司？这场裹挟了开发商绿地集团、中介公司中福泰源、我爱我家及业主多个当事人的僵局仍然待解。

为了支付房款，部分业主已经押上全部积蓄甚至背负债务，迫切需要一个安身立命之所。无奈之下，业主们撬开了本该属于他们的房子，搬进了没有暖气、断电断水的毛坯房。

作为开发商绿地，当前正面临着降负债、股价下跌、评级下调等挑战。企业的困境，对解决业主问题更增添了不确定性。

建好了的房子 为什么交不了

2020年，北漂多年的张莉（化名）厌倦了不断搬家的繁琐，想买一套属于自己的房子，在北京安定下来。反复思考下，她来到了位于北京市房山区良乡大学城的绿地营销中心。在表明购买需求后，绿地的客服表示没有张莉所需要的小户型，但推荐张莉去隔壁的新界柒号门店看看。

据悉，新界柒号背后的公司是北京中福泰源房地产经纪有限公司（简称“中福泰源”）。按照张莉的说法，绿地的销售当时告诉她，绿地将部分小户型尾盘放在了新界柒号门店销售，新界柒号是绿地的代销商。

在绿地客服的带领下，张莉来到了距离绿地营销中心约10米的新界柒号门店。随后，新界柒号的经纪人从绿地取出房子钥匙，带着张莉看了几套房源。有绿地销售推荐，看房的钥匙是从绿地取的，张莉丝毫没有对房子产生怀疑，在选中了房山区卓秀北街8号院7号楼的一套房屋后，当天就交了5万元定金。

然而，在签订购房合同时，张莉发现合同上只盖了中福泰源的公章，并没有绿地的公章，顿时觉得不对劲，张莉拒绝签订合同并要求销售退还定金。对于张莉的质疑，新界柒号的销售人员拿出了一份补充协议，证明房子是绿地委托中福泰源进行销售。

一份中福泰源给业主的补充协议显示，“以上一套购房款项经绿地集团北京京永置业有限公司委托同意由北京中福泰源房地产经纪有限公司代收，并且负责支付给绿地集团北京京永置业有限公司”。张莉认为，这一条款让她彻底放心下来。随后签了合同，付清了余款。

按照协议约定，业主在交齐全款后一年内收房，两年内完成办理房屋产权手续。如未按照约定时间交房，由北京中福泰源赔付每日房屋款项万分之一违约金。

买下房子的张莉开始憧憬在北京的新家，却不曾想至此掉入深渊，日后会面临房款和房子两空的境地。到了收房的日子，张莉被中福泰源告知无法如期交房，一再延期后，张莉发现，越来越多的业主面临和她一样无房可收的处境。这些业主均是通过不同的渠道购买了新界柒号所售房山区卓秀北街8号院7号楼。

据了解，房山区卓秀北街8号院7号楼房子最早叫绿地“诺亚方舟”，背后销售公司北京星原共创资产管理有限公司（简称“星原共创”）因违规销售被查处，后改名“长阳七号”，2020年改名“新界柒号”公开销售。

绿地营销中心与新界柒号门店相邻，目前新界柒号已经人去楼空。张莉说此前曾带她去新界柒号门店的绿地营销人员也已经不见踪影。

作为国内知名房产中介，我爱我家也卷入其中。不少新界柒号业主表示是通过我爱我家推荐介绍，最终买下了房子，业主中有不少是老年人，买房前对该项目的背景一无所知。

一位60多岁的老人表示，2020年8月，他以70多万全款买下了房山区卓秀北街8号院7号楼用于居住，此前我爱我家大肆宣传，称此项目是国企绿地的一手项目，现房，位置好，价格优惠，我爱我家销售人员带领业主去售楼处，由绿地销售（现在才知是中福泰源人员雇佣的销售人员，并已辞退）继续介绍，观看样板间，并承诺一年内交房。到了交房日期，却迟迟不能交房。

一对老夫妇称，2020年8月，经我爱我家房地产中介公司介绍，与中福泰源签订了认购协议，并支付了全款。签订认购协议时，中福泰源的销售说，因该房属于商办房，不能个人购买，中福泰源已经帮购房者办好了小公司，可以公司名义购买并会帮购房者办理后续大的公司法人变更手续。

根据协议，中福泰源承诺交全款一年后交接房屋钥匙，两年后办理产权证，但是到2021年8月底，中福泰源突然告知无法交房，且不说清楚具体何时交房。经与中福泰源一经理黄准联系后得知，中福泰源在收到购房者全款后，并未将全款交付给绿地北京京永置业有限公司，导致绿地京永置业已于2020年11月、2021年4月、2021年6月分别状告楼盘部分业主，称其未履行完付款义务，要求赔偿违约金及注销网签手续等。

中国裁判文书网显示，绿地京永置业将卓秀北街8号院7号楼数名业主告上法庭。绿地京永置业请求法院判定解除绿地与业主签订的《北京市商品房现房买卖合同》，判定业主协助绿地办理房屋网上签约注销手续，业主向绿地支付违约金。

对于绿地的诉求，一审法院认为，涉案房屋涉及的合同签订、履行过程中可能涉嫌刑事犯罪。依据相关规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。最终，法院驳回绿地京永置业的起诉。

绿地京永置业不服判决，提起上诉，但又再次遭到驳回。法院认为，业主与中福泰源签署了认购协议，购买涉案房屋，并支付了认购协议约定的全部款项。北京市公安局房山分局拱辰派出所已受理案涉房屋所在项目部分房屋的认购人举报的中福泰源涉嫌合同诈骗一案，该商品房销售合同纠纷有经济犯罪嫌疑。

一位法律人士表示，在补充协议里，中福泰源经济公司明确表明了系受绿地京永置业的委托进行代收，且已完成了网签，所以委托关系很明显成立，故中福泰源签署的合同应约束绿地京永置业和购买方，在购买方已经支付全款的情形下，绿地京永置业应当交付房屋。

然而，对于京永置业母公司绿地而言，当前的处境也很艰难。作为一家“大而不强”的地产巨头，业内评价绿地“上不去的股价，下不来的负债”。自2015年上市，市值一度达到3000亿元后，股价便一路下跌，从2015年25元跌至当前的4元左右，市值蒸发近82%。截至2021年9月末，绿地负债规模为1.2万亿元，资产负债率87.7%。2021年10月底，绿地由“红档”转为“黄档”。

“三道红线”的压力之下，绿地开始割舍起家的房地产业，转型建筑业。2021年11月13日，绿地控股发布公告称，鉴于公司基建产业的收入占比已超过50%，公司所属行业类别已由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。

即便绿地欲通过转型寻求新的出路，但仍遭到评级机构看空。2021年12月17日，穆迪将绿地控股集团的公司家族评级下调至“Ba3”，同时下调绿地全球投资中期票据计划的有支持高级无抵押评级至“(P)B1”，下调绿地香港公司家族评级至“B1”，并将所有评级展望调整至“负面”。

穆迪方面称，由于业务和融资条件受限，绿地控股集团和绿地香港的房地产销售将在未来6-12个月出现下滑。

买房的全款去哪儿了？

那么，中福泰源从业主手上收的钱去了哪里？中福泰源黄准告知购房者，他们交的全款仅有20%支付给了绿地，但无法说清楚其余80%房款去向，并表示资金不足无法赔偿。

最终，业主无法得到赔偿、追回当时交的全款，绿地以未收到房款为由拒绝交付钥匙、办理房本，我爱我家拒不承担推销不实虚假房源的责任。

为了收房，业主们开始找中福泰源沟通解决。2021年10月，中福泰源表示与绿地沟通后，每月解决30套左右，但遭到业主的反对，业主们认为，大家都是付了全款，不应厚此薄彼，不同意分批解决。

中福泰源实控人郭述杰表示，会尊重业主意见，争取统一办理。不过，据业主反映，中福泰源私下找到部分业主让他们交10万元装修费，即可保证帮他们拿到绿地的购房发票，办理房产证。业主们证实，目前已经有十几户业主拿到了房产证。

一位业主与中福泰源实控人郭述杰对话的录音文件显示，郭述杰称，公司损失了1.6亿元，希望业主努努力，帮忙承担10万或者多支持一些，一起共渡难关。“300个业主，补10万就有3000万，我们压力就会小一些”，郭述杰说。

此外，郭述杰表示，新界柒号项目每套房亏了40多万，收来的房款都给了中间渠道商，还有一些钱追不回来，都给了销售，他们都离职了，不可能一个个追去。

但在业主们看来，他们已经一次性付房款给中福泰源，中福泰源不把钱交给绿地，与购房者无关。且即便按照中福泰源所说再多交10万，中福泰源可能会言而无信，业主们可能会二次受骗，钱财两空。

此外，业主们认为，在这场购房风波中，除了中福泰源外，绿地和我爱我家合作销售楼盘，充当了背书和参与销售的角色。

绿地营销中心的工作人员极力撇清关系，“你们购买的是公司，属于投资行为，不是购房子”。该工作人员表示，业主们买房之前如果来咨询，会对他们进行风险告知。

“我爱我家肯定有规定，有争议的房产不许卖，2019年这房子就出现问题了还卖，相关部门说你们买的不是房子是公司，商住房不允许你们买，我不懂，为啥中介还带我去呢？”一位通过我爱我家买房的业主气愤表示。

他说，在买房时曾一度产生质疑，现房为什么还要在付完全款一年后才交房？卖房的销售说，疫情期间，好多手续没有办完。我爱我家的销售在旁边也说，“阿姨叔叔买吧，这（房子）没事。还吓唬我说，你要不买5万块钱就不退了”。

郭述杰何许人也？

围绕业主房子问题的关键人物，落在了中福泰源实控人郭述杰身上。

2017年12月19日，长城传彩和信达振辉从星原共创接手北区4号楼（即新界柒号7号楼），前述两家公司的法人为郭述杰。2020年8月，两家公司的法人由郭述杰变更为赵双生。

而作为7号楼的销售公司，中福泰源房地产经纪公司，2021年4月，法人由郑磊变更为彭建。虽然工商信息中并未出现郭述杰的身影。但据业主表示，中福泰源实际控制人正是郭述杰。在业主维权过程中，代表中福泰源出面与业主沟通的也是郭述杰。

郑磊与郭述杰存在交集。在郭述杰担任法人的盛裕股权基金管理(北京)有限公司里，郑磊担任该公司股东，持股30%。

爱企查显示，郭述杰在北京润泰洋行资产管理有限公司、北京东环兴达商贸有限公司、盛裕股权基金管理（北京）有限公司等约10家公司担任法人、股东和高管职务。

润泰洋行官网显示，郭述杰身兼多个职务，跨投资、艺术、金融等多个领域。作为润泰洋行创始人，郭述杰还是中国投资协会、股权和创业投资专业委员会理事、北京民营经济研究院、中华创投家高级学员、中国艺术经济研究院李可柒画院副理事长、中国地金联盟联席主席、当代书画艺术品司法鉴定所总经理、美国纽约Run Star Captial Inc董事长、北京润泰洋行资产管理有限公司董事长。

由郭述杰创立并担任董事长的润泰洋行，成立于2013年12月，主营业务为过桥垫资，不良资产收购，楼盘包销，房地产合作开发等相关金融服务。总资产规模已超10亿元。

润泰洋行公开的部分合作伙伴中包括泛华金融、住保办、国务院REITs课题组、北京市住宅房地产商会、建设银行、建信信托、魔方公寓、窝趣公寓、铂涛集团、乐乎公寓、恒大地产、渤海汇金、申万宏源、前海开源、文化部培训中心等。

倒了三道手的房子

公开资料显示，绿地诺亚方舟项目自2017年建成后，就曾遭遇业主追责、违规销售被查等问题，风波不断。其中，绿地、我爱我家以及与业主签订认购合同的公司在销售中充当的角色，和当下新界柒号业主遇到的几乎一模一样。

2010年，绿地相继在房山区拱辰街道陆续获得多个地块，并建成综合体“绿地新都会”、纯商办项目“启航国际”和以写字楼、公寓和底商为主的“诺亚方舟”。其中，诺亚方舟位于良乡城铁大学城北站西处，附近有多个高校分校区，如北京理工大学、北京中医药大学、中国社会科学院研究生院、首都师范大学等。

资料显示，绿地诺亚方舟开盘时间为2015年，交房时间为2017年。不过，2017年3月26日，北京对商办房出台限购政策，规定新建项目不得销售给个人，银行方面暂停办理贷款。

为了出售商办房，开放商们花样百出。最初，开发商在销售商办房时采取代办公司的方式，但被住建部门制止后，曾经有项目被发现以“没有税，无需注册公司”等宣传口径对外销售，以股权转让的方式转让公司，同时转让作为公司资产的对应商品房。

为了卖房，绿地采取了一种资产腾挪的隐蔽方式。2016年3月30日，绿地京永置业与北京星原共创资产管理有限公司（简称“星原共创”）签署《北京市房山区大学城项目北区2号楼、4号楼、南区4号楼整售协议》。协议显示，星原共创购买此项目部分物业的目的是作为公司内部员工团购所得。房屋平均单价为1.65万/平方米，预测总建筑面积为5.02万平方米，总价款为8.28亿元。

2017年12月，星原共创将上述从绿地购得的北区4号楼转让给北京长城传彩信息咨询有限公司（简称“长城传彩”）和北京信达振辉科技有限公司（简称“信达振辉”）。北区4号楼共有360套房屋，建筑面积16771.15平方米，成交总价为3.1亿元。这360套房正是本文前述所提及的新界柒号所售的7号楼。

星原共创从绿地购得的房子实际上是挂羊头卖狗肉。据媒体报道，星原共创购买绿地诺亚方舟悦公馆231套房屋作为内部员工使用，后其私设销售场所，涉嫌以转让公司股权形式对外销售其所购房屋。

星原共创给从绿地诺亚方舟购来的房子注册公司，每套房子挂在不同的公司名下。购房人签约后，星原共创注册的公司直接过户给购房人，再由开发商配合购房人办理正式网签。公司过户转让后，购房人还能以公司的名义向银行申请质押股权获得贷款。

就这样，在星原共创的掩护下，绿地将商办房卖给了没有资质的购房人。值得注意的是，这中间，我爱我家扮演了牵线搭桥的角色，向购房者主动推销绿地诺亚方舟项目，并表示我爱我家是该项目的代理销售。

2019年1月，北京市相关部门对房山区绿地诺亚方舟悦公馆项目进行突击检查，执法检查中发现，位于房山区卓秀北街的绿地诺亚方舟悦公馆项目营销中心实为北京星原共创资产管理有限公司擅自设置，并非该项目开发企业绿地集团北京京永置业有限公司设立的备案销售场所。执法人员当场关停该营销中心，并要求星原共创资产公司撤出宣传资料、拆除营销标牌。

需要提及的是，2017年3月26日，北京对商办房推出限购令、个人不得购买的政策后，曾发生绿地诺亚方舟上百户户业主追责事件。由于政策出台后，个人失去买房资格，部分业主要求退款。按照签订的退款协议日期，星原共创迟迟没有退款。对此，业主找到房山区住建委讨要说法。

之后，绿地京永置业与星原共创发布联合声明称，由于各种政策因素，导致通过星原共创认购的绿地开发的房山区大学城项目商品房的部分客户失去购房资格，这些客户要求退还认购款，由于政策原因导致项目销售不畅，资金不能及时回笼，造成未能按约向部分客户退还剩余认购款。同时，绿地京永置业和星原共创给出了具体退款处理方式。

从绿地到星原共创再到中福泰源，最后到买房人，已经转了三道手的房子，始终不能正式迎来它的主人。而对于支付全款却收房无望的业主，何时能够拥有真正属于自己的房子，还是未知数。

张莉说，买了这套房子很后悔，如果再耐心等一年，她就有北京购房资格了。