房地产融资触底反弹？房企本月债务融资工具发行超200亿

本文来源：时代周报 作者：郭子硕

房企融资迎来转机。

Wind数据显示，11月以来，房地产业在银行间注册发行的债务融资工具规模达201.6亿元，而10月同口径数据为118.81亿元。债券类型覆盖中期票据、超短期融资债券和定向债务融资工具。

时代周报记者了解到，近期发债的房企大部分为国企、央企，近八成主体评级为“AAA”，本批债券工具的利率在2.5%-4.6%。部分民企近期也有发行美元债的计划，发行金额最高可达8亿美元（合约51亿元人民币）。

10月以来，政策频频释放友善信号，至暗时刻或已迈过。此前，央行首次单独披露个人住房贷款数据，10月个人住房贷款余额为37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

11月9日，银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，参会人士透露招蛇、保利、碧桂园、龙湖、美的置业、佳源创盛等公司近期计划在银行间市场发行债务融资工具。

11月18日，中国房地产数据研究院院长陈晟告诉时代周报记者：“金融机构对房地产融资逐步恢复正常，对房地产企业是‘吹暖风’。此举传递积极市场信号，房企现金流压力得以缓解。”

融资松动

11月18日，建发房地产集团公告，正式发行2021年度第五期中期票据，发行金额为4.4亿元，面值100元，采用固定利率，发行期限5年。

截至募集说明书签署之日，除本期中期票据的发行以外，发行人及下属子公司待偿还直接债务融资余额364.43亿元。公告指出，发行人本期中期票据发行金额4.4亿元，将全部用于偿还到期的“18建发地产MTN001”债券。

11月12日，招商蛇口更是公布高达60亿规模的融资计划，包括30亿元中期票据，拟用于偿还其他债务融资工具；30亿超短期融资券，拟用于偿还“21招商蛇口SCP002”债券。

房企海外债券发行亦出现松动。

金科股份（000656.SZ）公告称，公司将于11月29日召开临时股东大会，审议境外美元债券议案。本轮高等级债券发行总额不超8亿美元（约51亿元人民币），期限预计不超过5年期，资金将主要用于发展公司城市更新项目。

此前，多家房企的海外债频频违约。海控股、花样年、华夏幸福、阳光100中国、天房集团、泰禾集团等房企的未偿额一度超过280亿美元。

贝壳研究院数据显示，10月份，房企境外融资仅共发行6笔债券，发债数量年内第二次降至个位数；境外融资规模约101亿元，环比下降63.3%，同比下降69.6%。

10月以来，部分地产企业通过回购美元债、发布公告等方式表明资金充足，以提振市场信心。

10月26日，国家发改委外资司会同国家外汇局资本司联合召集了包括万科、世茂、建业等8家房企在京召开中资房企外债专题座谈会，认真听取参会企业的经营情况、外债偿付计划和意见建议。而与会企业大多反映了当前房地产市场的面临的困境，并希望监管部门出台政策支持企业的发展。

值得注意的是，在中国房企密集违约引发房企美元债市场情绪恐慌之际，外资抄底也说明房企发展仍有巨大潜力。

媒体报道称，近期国际投行高盛投资组合管理团队正在买入中国房企债券。高盛团队成员表示，个别房企风险事件引发的连锁反应是因为传染风险被高估，而市场正在消化这一风险。

建信资本宏观策略研究员杨晟胜在接受时代周报记者采访时表示：“近期房企发债情况有所好转，主要与地产融资政策的边际放松有关，年初地产‘三条红线’、贷款集中度管理等旨在房企去杠杆，化解房地产金融泡沫，但在执行过程中不排除会有些过激或者一刀切，这次政策边际放松也是一种及时的纠偏，能够有效防止地产信用风险的扩散。”

“具体来看，资金回流分为三个路径，即金融机构的融资端、购房者的销售端、政府的监管资金端。从融资端和销售端两个角度来看，一方面房企要积极对资金稳定性表态，保证楼盘质量和正常交付，以增加购房者信心；另一方面，金融机构对房企的贷款支持，也能促使资金回流闭环。”陈晟告诉时代周报记者。

资金回流提速

房企到达触底反弹转折点？

10月15日以来，中国房地产业协会、国家发改委外资司和国家外汇局、国务院发展研究中心以及中国银行间市场交易商协会，分别主持召开代表性房地产企业的座谈会，“稳市场、稳预期”的信号明显。业内人士认为，多场座谈会的目的在于逐步修正部分过度调控、管控的情况。

与此同时，各家房企也主动寻求渠道补充资金。

11月14日晚间，融创中国（01918.HK）公告称，以每股15.18港元配售3.35亿股融创中国股份，所得款项约6.53亿美元；以每股14.75港元配售1.58亿股融创服务（01516.HK）股份，所得款项约2.99亿美元。

11月上旬，世茂集团董事局主席许荣茂斥资约16.23亿港元，两次增持世茂集团，持股比例升至66.31%。此外，旭辉控股11月9日也发布公告，以配资的形式募集资金，大股东林氏家族承诺将“全额兜底”。

除此之外，市场资金面区域宽松亦有利于房企的融资。

11月15日，央行开展1万亿元MLF操作，为连续第3个月实施MLF等量续做，且中标利率继续维持2.95%不变。数据显示，11月16日和30日分别有8000亿元和2000亿元MLF到期，合计1万亿元。

东方金诚首席宏观分析师王青分析，10 月金融数据显示信贷、社融增速低位企稳，M2 增速连续两个月上扬。接下来一段时间房地产融资环境边际回暖，信贷、社融增速将进入一个持续上扬过程。

下半年来，购房者观望情绪浓厚。中指研究院指出，9 月，全国商品房销售面积和金额同比降幅持续超过 10%。10 月同比降幅更是进一步扩大双双超过 20%。从销售目标完成率的角度看，截至10 月，32 家典型房企目标完成率均值为75.6%，为近年来同期最低。

不过，与相对滞后的月度房地产交易市场数据相比，房贷市场好转信号已经出现。

央行数据显示，10 月净增个人中长期贷款 4221 亿，同比增长4%，5个月来增速首次转正。此前，央行首次单独披露个人住房贷款数据，10月个人住房贷款余额为37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

10月15日，央行相关负责人在三季度金融统计数据新闻发布会上表示，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。业内人士表示，中长期贷款增速转正，住房贷款平稳发放，透露居民购房意愿边际提升和房地产市场好转信号。

杨晟胜指出，10月个人住房贷款有所回升，主要和银行前期积压的个贷额度有关，这也是目前高层地产融资政策边际放松的一部分原因，一方面有利于房企加快商品放销售回笼资金，另一方面也不影响目前住房刚需。

10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示，银保监会牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

“保障好刚需群体信贷需求。”刘忠瑞强调，要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

杨晟胜指出，未来头部房企的融资环境会趋于正常且较为通畅，中小型房企尤其前期负债水平较高的房企还存在阶段性融资压力，但总体上来看，房企的融资环境正趋于改善。